抑制房地産泡沫迫在眉睫

    文/蘇培科    

    近期，銀監會明確要求商業銀行收緊房貸，督促國內銀行對房地産開發商實施密切監控。不難看出，銀監會已經嗅到了房價泡沫的危險，擔心房地産泡沫破裂會將中國的銀行體系拖入深淵。如果中國的房價泡沫真的破滅，將被房地産泡沫拖入深淵的何止是銀行體系，整個中國經濟和社會安定都會面臨動蕩。為了避免這種可能性的災難發生，抑制高房價迫在眉睫。

    自今年“信貸井噴”以來，銀監會的很多逆週期操作都值得圈點，而且具有一定的前瞻性和憂患意識，但是僅讓銀監會從信貸著手來抑制和防範風險顯然是不夠的，對於房地産泡沫的抑制起不到根本性的作用，尤其在目前通脹預期強烈和流動性預期氾濫的情況下，人們追逐房地産泡沫的熱錢極度高漲，在這個時候人們對利率的變化會産生麻痹；另外，還有很多學者（其中一位市場人士曾在中國股市唱多8000點而臭名昭著之後又開始轉向唱多樓市）和官員（住建部的一位官員大喊中國房地産牛市還會持續20年）盲目唱多房地産，導致很多人預期房價繼續上漲，從而盲目追漲，使得房價節節攀升，從而讓通脹預期提前兌現，而這與中央提出的通脹預期管理嚴重相悖。

    有數據統計，今年1-9月份，全國商品房銷售面積58371萬平方米、商品住宅銷售面積53673萬平方米、商品房銷售額27532億元及商品住宅銷售額24267億元，與中國房地産增長最為火爆的2007年同期相比分別高出了123%、124%、147%和151%。另外一項數據顯示，自亞洲金融危機以來，國內房價上漲已經超過10年，一線城市的中心區房價上漲已經超過10倍，三線城市房價上漲也超過3倍，而我國房價收入比遠高於國際水準，比如北京核心區域的房價收入比已經達到了22倍，遠高於國際公認的4-6倍，隨著房價的飆升，相信這一數據還會進一步擴大。

    或許有人會説，中國的城市化進程還沒有完成，這個國際公認的標準不靠譜。但是我們知道，社會財富的增長如果遠低於房價的增長，那麼真實的需求來自何方？顯然，畸形的高房價是不正常的。另外，如果房價太高，而收入又沒有同步提高，那麼購房者的其他消費行為必然會受到抑制。比如，高房價肯定會使“未買房而欲買房”的人群選擇“更多地儲蓄”，而壓縮其他消費；高房價也肯定會使“已按揭買房”的人群省吃儉用還房貸，其消費行為也自然會被長期抑制。另外，有些剛畢業就買房的“啃老族”，還搭進了父母、親戚的養老錢，這樣不但影響了他們自身的消費，還影響到了整個家庭、家族的消費。

    有人舉例説，上一輪中國股市暴跌蒸發了老百姓近10萬億財富，股民損失的只是過去積累的財富，一旦樓市失控則會給老百姓帶來百億級的損失，而且房産大跌不但會蒸發了老百姓過去的財富，而且還會蒸發掉人們未來數十年的預期收入，會將中國的內需引擎徹底擊垮。這絕對不是危言聳聽，因為國內很多中低産收入者大都是傾全家之力和按揭買房，而且還貸週期都在20-30年，一旦房價出現像日本在1990年和香港在亞洲金融危機時的暴跌景況，則很多“房奴”會淪為“負資産”一族。

    從9月、10月M1連續兩個月大於M2的狀況，以及存款“長期轉活期”的變化來看，貨幣流轉速度在加快，貨幣乘數效應在進一步放大，流動性氾濫和通脹將會接踵而來，資産價格泡沫會進一步推升。如果在高房價泡沫的基礎上繼續吹泡泡，宏觀調控部門繼續坐視不理，則房價泡沫破裂的風險也將為時不遠。

    當務之急，需要社會各界對當前的房價泡沫隱患要有高度和統一的認識，宏觀調控部門應該通過組合拳的方式來抑制房價泡沫的進一步推升。如果實施單一的抑制，不但抑制不了畸形的房價，反而會延長泡沫期，會加劇人們的預期。

    因此，筆者建議應在即將召開的中央經濟工作會議中，明確提出啟動徵收物業稅試點（將徵來的稅收用於保障性住房建設），抑制投機性購房，利用稅收的方式來提高對囤地、捂盤者的成本，迫使其釋放大量的空置房。在房地産賣方市場的情形下，簡單地提高徵收開發環節稅，只會推高房價和增加購房者的成本。

    其次，應該嚴格限制境外機構和人士到中國購房，防止輸入的熱錢將房地産泡沫進一步推高，一旦外資抽走或“剪羊毛”，則會對中國的房地産和中國經濟造成致命打擊。況且，住房作為老百姓的基本生活用品，從某種程度上來説具有公共用品的性質，而非投資品和投機品。

    第三，政府應該加大保障性住房、廉租房的供給，以平抑市場中的地産商“捂盤”、“抬價”行為，平抑市場的預期。

    第四，應該收緊二套房貸，這樣不但會抑制投資性需求和防範信貸風險，也會給央行尷尬的貨幣政策減壓。尤其在連續兩個月M1大於M2的情況下，基礎貨幣的創造能力在不斷放大，收緊二套房貸也是減少銀行的信貸創造，尤其房貸作為一種中長期貸款，如果過早進入信貸創造環節，則會讓現有的流動性膨脹的更大。

    第五，各行各業的主管部門應該督促其轄內的單位發展主營業務，尤其要監督其對國家和公眾財富的使用，防止其盲目介入房地産領域，避免造成中國産業空心化和中國經濟系統性風險。有人研究各國的房地産泡沫破裂前夕的現象發現，每一次房地産泡沫破滅前，最後的接盤者都是上市公司、保險公司、銀行和國有企業等公眾資産公司，都不是拿自己的錢來刀口舔血。

    從今年中國的“地王”現象分析可以發現，拿地的往往都是國有大企業和上市公司，像海爾、海信這類企業也大舉介入房地産，很多上市公司也將其發展主營業務的資金和募集資金拿來做地産。這與危機前夕的狀況幾乎雷同，希望監管當局高度警惕。

責編：任威風