短期內不要奢望房價回調

　　中國銀行私人銀行（深圳） 投資顧問 陳波翀

　　對於當前的房價，市場已基本達成共識，即泡沫化趨勢十分明顯。否則，也不會有收緊房貸政策的傳聞。那麼，我們究竟是該坐等房價下跌，還是跟風追漲呢？

　　要回答上述問題，必須先搞清楚房價運行的自身規律，以及房價泡沫形成的原因。房價歷來不是簡單由供給和需求決定，其作為一般商品的屬性甚至弱于投資品。因此，在某種程度上，房價類似于國際原油期貨價格，投機的成分更多一些。既然有投機因素的存在，就不可避免地會有泡沫的産生。如果以國際通行的月供收入比、租金覆蓋率等指標衡量，房價泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房價也有過高之嫌。

　　房價泡沫是如何産生的？自然離不開二手房成交的活躍。一般來講，自住需求的滿足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投資需求的實現卻全部表現為二手房的成交。因此，在房價上漲的初期，二手房是盯住一手房定價的。但到了房價泡沫最為瘋狂的時候，往往是一手房盯住二手房定價。我們知道，成交是推動房價上漲的核心因素，於是就不難理解房價泡沫緣于二手房的成交了。對此，我們可以用一個指標來衡量，即二手房成交與一手房成交的比例，如果説持續在2：1之上，那麼表明房價泡沫日趨嚴重；如果低於1：1則表明投資需求相對萎縮。以深圳為例，2007年三季度的每個月，二手房成交均兩倍于一手房，於是，10月份之後房價開始見頂回落。

　　如果説在房價再創歷史新高的時間窗口，期待房價的回落，雖然在情理之中，但可能會事與願違。首先，房價本身具有快漲慢跌的屬性。這也是大多數投資品的自然屬性。回顧深圳房價上一輪的漲勢，從2007年三月份開始加速上漲，僅僅半年的時間，漲幅就在50%之上。隨後的房價調整，也是在成交逐步萎縮之際，差不多15個月才算觸底。即便是我們認為當前的房價處於頂部，那麼房價的顯著下跌，可能還不是未來兩三個月能見到的。

　　其次，通脹顯性化有助於釋放房地産的投資需求。進入四季度後，由於對應去年底極低的基數，翹尾效應逐步消失，CPI、PPI等代表物價水平的指標可能會逐步轉正。10月份，居民消費價格同比下降0.5%，工業品出廠價格同比下降5.8%，似乎還看不到通脹的影子。但近期油價、電價、水價的上調，加上美元貶值推高的大宗商品價格因素，通脹預期早已形成，外圍經濟體已有加息的舉動。在通脹週期中，比較好的投資標的無疑是有價證券和房地産，這也是房價瘋長的重要支撐。預計在通脹預期逐步兌現之後，對於房地産的投資需求還會持續升溫。

　　最後，“金九銀十”之後，市場開始期待小陽春。根據房地産市場運行的客觀規律，我們不難發現有比較典型的兩大旺季，其一是春節前後的小陽春，其二就是國慶前後的“金九銀十”。從歷史數據來看，春節前後的成交也不會太差，這除了與開發商選擇集中推盤之外，也與購房者的收入結構有關。在環比不會大幅下降的成交支撐下，房價自然也不會明顯回落。

　　基於上述判斷，短期內要期待房價的回調，欲速則不達。我們判斷房價泡沫可能還會持續一段時間，大致在明年4月份之後才會出現較為明顯的回落。一方面，在於今年3月份開始，房地産新開工面積逐步回升，一年之後正好轉換為可售面積。也就是説，屆時將有大量的一手房供應市場。另一方面，今年春節在二月份，剛性需求的釋放大致有1-2個月的週期，在4月份需求也會回歸到正常的水平。如果説房價的下跌還需要一個催化劑的話，那麼我們認為央行的首次加息可能會取代房貸緊縮政策，成為壓垮房價的最後一根稻草。

責編：王玉飛