二手房交易謹防四大陷阱 合同最好當面簽

　　“避稅”陷阱：“陰陽合同”隱患多，避稅難避法律責任

　　案例一：小王最近在北京五環外買了一套三居室，面積150平方米，成交價為150萬元。但在房管所網簽時，小王與原房主簽訂的價格顯示的是75萬元。“網簽合同是假合同，這個價格主要是用來避稅”。小王解釋説，原房主購買這套房子花了75萬元，而75萬元是稅務部門對這個區域房子認可的最低納稅價格。“按照契稅是房子成交價的3%計算，光契稅一項就可少交22500元。而通過做低房價，原本需要支付的營業稅也做沒了。”小王面露得意地説。

　　從2005年6月1日起，為了穩定房地産市場，我國開始執行普通商品房、非普通商品房區別徵稅，並且對出售方徵收營業稅、個人所得稅等，大大增加了非普通商品房及出售方的稅負，而轉讓方的稅負又轉嫁到了受讓方，於是買賣雙方為了少付稅費，多采取做低房價的方式來逃稅，並且以“避稅”的幌子來掩蓋違法的真實目的。通常的操作方式是買賣雙方簽訂“陰陽合同”，或者簽訂“主合同”和“補充合同”。簽訂“陰陽合同”，即簽訂一份總房價較低的合同，作為辦理過戶手續之用的“陽合同”，同時簽訂一份反映真實成交價格的“陰合同”。簽訂“主合同”和“補充合同”的操作方式更為簡便，買賣雙方只簽訂一份價格虛假的買賣合同用來辦理過戶手續之用，真實的成交價格則通過簽訂補充協議的方式來約定。

　　律師提醒：這樣的“避稅”方式是違法的，違法必然存在違法成本，一旦被查出，不但要補足應繳的稅款，而且還面臨高額罰款。更為嚴重的是，這樣所謂的“避稅”方式在近幾年已經引起了一定數量的糾紛。過戶前首先要核稅，核稅通不過，則無法交易，糾紛自然而生，多出的稅費到底誰來承擔就成了雙方爭議的焦點。此外，如果是通過貸款方式買房，由於首付款是按真實房價支付的，而交付貸款銀行的必須是送房地産交易過戶用合同，如果首付款和買賣合同有出入，貸款也不能獲得銀行批准，這樣也會引起雙方的糾紛。

　　綜上，在二手房的交易過程中，做低房價表面上看是省錢了，實則是法律陷阱，一旦落入，煩惱無窮。

　　“貸款”陷阱：假收入證明不可信，做高房價不可取

　　案例二：宋女士是一名公司白領，月收入6000元。最近買了一套二居室，擬申請貸款80萬元，期限為20年。而銀行要求其月收入至少為1萬元，為了使貸款獲批，宋女士找到了公司財務主管，為她開具了月收入1萬元的收入證明。結果銀行還是沒有批准宋女士的貸款請求，原因是月收入過萬達到申報個人所得稅的條件，而銀行通過查詢得知，宋女士並沒有出現在納稅名單中。銀行的解釋是，要麼宋女士收入證明作假，要麼宋女士有逃稅嫌疑，而這兩項都是申請人不良信用的體現。

　　在二手房買賣時，購房者大多采取貸款方式支付部分房款，但是由於銀行審核房貸有一定的標準，比如購房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價值等，所以有部分購房者不一定能獲得購房貸款，由此也引發出一些陷阱。

　　從各個銀行對於購房貸款的審批要求上看，月還款額需要匹配的收入證明，比如月收入是月還款額的一倍。一些購房者的收入可能無法達到銀行的要求，於是只能做假的收入證明用於購房貸款。

　　律師提醒：提供假收入證明一旦被銀行查出，就可能進入不良信用黑名單，不但該次貸款無法通過審批，而且也會成為今後貸款的障礙。所以，購房貸款時應該先諮詢貸款銀行，量力而為，勿讓假收入證明成為影響交易的陷阱。

　　案例三：江西南昌的周先生新近購買了一套單位附近的房子，成交價為40萬元。在向銀行申請貸款時，周先生提供的成交價格被增長為55萬元。但是銀行對這套房産的評估價為35萬元，批給周先生的貸款為24萬元。“冒著很大風險與原房主簽了這份‘高房價協議’，沒想到還是沒有騙過銀行”。周先生苦笑道。

　　相比逃稅而做低房價，有的購房者還會故意和上家串通做高房價，方法基本和做低房價類似，其目的是為了獲更高額房貸。

　　律師提醒：做高房價有違銀行房貸規定。二手房的房貸首付款是有比例要求的，目前大部分銀行規定為3成，做高房價無疑屬於“騙貸”，要承擔相應的法律責任。此外，銀行對房地産進行評估後認為實際價值並沒有合同價高，購房者也可能無法貸到預期的成數，容易引發交易雙方糾紛。