房貸優惠取消? 房貸變數下的理財之道

　　“聽説購房貸款優惠政策快要到期了，也不知道明年是什麼情況，真不知道是趕‘末班車’還是再觀察一段時間。”來京工作已3年多的李先生困惑地説。

　　和李先生的困惑相同，最近一段時間，有關銀行可能會對基準利率基礎上下浮30%的優惠房貸利率叫停的消息成了眾人關注的焦點，對政策預期的不確定讓不少購房者産生了疑慮。儘管目前尚無權威定論，接受記者採訪的業內人士普遍認為，消費者應“未雨綢繆”，並給出了具體建議。

　　房貸優惠取消？

　　最近一段時間，關於房貸利率七折優惠將取消的傳聞在一些房産仲介和銀行間流傳，這引發了業內外的廣泛關注。記者採訪發現，目前尚沒有正式通知，取消與否也沒有權威説法。北京偉嘉安捷投資擔保有限公司相關負責人告訴記者，與之合作的10余家內外資銀行，都尚未接到取消首套住房房貸利率下浮30%的通知。

　　記者了解到，2008年，整個房地産市場走勢低迷，為了鼓勵住房消費，“七折利率優惠”這一暖市政策于10月出臺。該政策規定，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。

　　有分析認為，房貸七折利率等優惠政策的推出，直接促進了潛在隱性需求的顯現，使2009年購房成交量顯著上升，對市場回暖起到了積極的促進作用。

　　北京美聯物業市場研究部總監張大偉分析説，在2008年底前房貸利率實行的都是基準利率八五折的優惠標準，因為房地産貸款的特殊性，抵押物價值比較高，而且貸款額度也比較高，屬於銀行的低風險業務，所以貸款一直執行的是低於基準利率的優惠利率。而2009年為了拉動刺激房地産消費，出臺了七折利率優惠，使得商貸的利率僅比公積金利率高0.29%。經過1年的暴漲，這一優惠政策很可能恢復到去年底的八五折優惠。

　　政策走向雖然暫無定論，不過業界普遍擔心，七折利率優惠等政策一旦不續行，産生的影響將非常之大，甚至將可能引起市場走勢發生轉變。

　　記者發現，傳言引發的一些效應已經開始顯現。部分有剛性需求的購房者為避免因優惠政策取消，已開始抓緊購房趕“末班車”。

　　優惠利率若叫停還款額將略增

　　對於普通消費者來説，政策變化的最直接影響是購房成本的提高。如果從2010年1月份起房貸市場30%的優惠利率取消，恢復到2008年以前下浮15%的房貸優惠利率，對於借款人來説，每月的還貸額以及總利息會增加多少呢？

　　偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者算了一筆賬，以貸款60萬元20年為例，八五折與七折房貸優惠利率相比，月還款額將會上漲290.30元，總利息差額增加69671.23元。

　　吳昊説，一旦政策下發，短時期內還是會對首次置業購房人群的心理造成一定影響，但從長遠角度分析，中國的利率還未像國外那樣市場化，主要由央行統一掌控管理，所以不論如何調整，老百姓還是能夠接受的，不會對房地産市場乃至房貸金融市場造成太大影響。

　　她強調説，值得關注的是，如果房貸七折優惠利率取消後，政策的實施點及實施對象如何確定將是關鍵。是新房貸按新政策執行，老房貸按老政策執行，還是全部實行八五折優惠利率，有待政策的進一步考量。

　　和樂觀的預測相比，“鏈家地産”市場研究部認為，從某種意義上説，一旦最低七折的優惠利率不再執行，相當於購房成本增加了一成，在當前房價處於高位、六成以上購房者處於被迫購房的狀態下，驟然增加的較高貸款成本，將起到很強的抑制新增需求的作用，至少會影響六成以上人群推遲購房。與此同時，持有成本超出預期將可能造成拋售。

　　揭示應對之策關注銀行産品

　　對於房貸變數下消費者應如何應對，接受記者採訪的業內機構和相關人士也給出了具體建議。

　　“鏈家地産”市場研究部認為，消費者可以選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，應儘量選擇組合貸款，這樣可以在一定程度上抵禦風險。

　　張大偉説，一旦政策出現變化，消費者可以從三方面考慮：首先儘量選擇公積金貸款。目前公積金貸款的利率在3.87%，月供額也較低，比七折優惠的商品房貸每月還低90元，而且現在只要夫妻雙方月繳公積金540元以上，都可以享受80萬元的最高貸款額。

　　其次，消費者應儘量在優惠截止前成交，在目前銀行出示的合同中，提及貸款的內容描述是：“本合同項下的貸款利率為月利率，執行浮動利率，即在基準利率水平上下調30%，該利率自起息日起至貸款本息全部償清之日止依據利率調整日當日的基準利率及上述下調幅度，在本合同約定的每個利率調整日調整一次。”從這當中可以看出，這一七折利率的優惠即使取消，在已經成交的合同中，以後也僅修改基準利率，這樣即使房價出現輕微下跌，利率的優惠也已經可以彌補，所以建議消費者近期若有看中的房源，可以考慮出手。

　　再次，如果能夠全款支付房款的消費者應儘量考慮全款。據美聯物業市場研究部調查顯示，目前北京二手房市場中全款客戶要比貸款客戶享受到房價2%-5%的優惠。不僅全款可以壓低房主的報價，而且有關文件也沒有對全款客戶的限制，所以一定程度上可以節省一些稅費。數據顯示：在今年10月市場成交中全款比例已經上升到了34.60%，而這一比例在8月、9月分別為27.85%、32.60%。

　　記者了解到，目前各家銀行均推出了多種信貸産品，這在很大程度上滿足了消費者的個人需求，但不同的産品月還款和總利息各有差異。專家認為，具體如何貸款以及選擇什麼樣的還款方式，購房者應根據自身經濟實力，量體裁衣。其中，等額本金還款法在整個還款期內每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少，本息合計逐月遞減，這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計每月相等。這種還款方式由於本金歸還速度相對較慢，佔用資金時間較長，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但對於精通投資的人來説不失為一個好選擇。

責編：王玉飛