開發商轉戰土地二級市場 價格便宜近兩成

別看這塊地現在不好看，但能賣個好價錢。

　　拍賣買地太貴，土地二級交易可便宜近兩成

　　上半年的成交回暖，讓開發商手中有了充足的銷售回款，為了兩三年後的樓市版圖，不少開發商近期又開始忙於圈地。曾在2008年幾度流拍的土地在今年也成了搶手的香餑餑，一年之內比相鄰土地價格上漲了45%。

　　面對價格高昂的招拍挂地塊，知名的外來開發商們紛紛轉戰土地二級市場，因為從本地開發商手中轉讓來的土地，價格比掛牌交易的地塊低了近兩成。

　　業內人士認為，目前正處於東莞土地價格較低的時期，許多開發商將繼續尋找新地塊，用以開發兩三年後上市的樓盤。

　　一級市場

　　相鄰地塊一年時間地價上漲45%

　　除了7月份龍光地産拍下的體育路“地王”外，上個月出讓的幾塊地塊也引起了眾多開發商的爭奪。

　　其中曾在2008年兩度遭遇流拍的編號為2009G024的東駿路西側地塊拍賣時，萬科、金地、深業、新世紀、東駿、中熙等16家房地産企業悉數到場，最終被中熙地産以2.86億競得，比起拍價超出142%，地面單價達到8496元/平方米，折合樓面地價3399元/平方米。據了解，2008年10月，東駿地産只以樓面地價2344元/平方米拍下了隔壁相鄰的一地塊，相隔不到一年時間，地價已經上漲了45%。

　　同樣在8月13日，大朗大井頭村2009G023地塊，經過68輪的叫價之後，被碧桂園以總價6億元強勢拿下，樓面地價為1690元/平方米，比起拍價高出86%。

　　二級市場

　　比掛牌交易價格低兩成

　　與土地一級市場激烈爭奪相比，土地二級市場的價格則更是暗潮洶湧。一些知名開發商開始找本地開發商合作開發，或者尋求轉讓的土地，二級市場交易成功的消息也頻頻傳出。

　　近日，原屬於聯華地産的“檀宮”地塊已經轉讓給中信地産開發，更名為“禦園”。該地塊原本計劃開發一個純別墅項目，並曾在2006年5月舉行過奠基儀式，後因種種原因，一直沒有開工建設，近期有消息傳出，該地塊已經被聯華轉讓給中信，並將開發成純別墅項目。

　　上周又有消息稱，東莞綜藝曼哈頓集團位於萬江面積約5萬平方米的某地塊也將易主金地地産。據內部人士透露，該地塊的交易價格比附近近期拍賣拿地的價格低了兩成。金地地産也承認，除看中該地塊所處位置外，價格合理是接受該地塊的主要原因之一。

　　金地地産東莞分公司總經理謝文雲向記者透露，該地塊容積率為2.5，將於明年年初動工，建成高層洋房。

　　拿地方式

　　本地外來開發商“聯姻”

　　在拿地方式上面，開發商們也從以前單一的競拍模式逐漸轉變為合作、轉讓等模式。

　　謝文雲認為，在二級市場方面，早期本土開發商所取得的地塊中不乏位置較好的地塊，從而獲得有實力的外來開發商的青睞。

　　東莞中原地産市場研究部經理車德銳也表示，如果外來開發商和本地開發商以參股、並購等方式合作，在低成本的基礎上獲得合理的利潤，同時也可以提高本地開發商的開發質量，達到雙贏的目的。

　　目前東莞已經有多宗外來開發商與本地開發商合作開發的項目，如金域華府即是萬科地産和中天利通合作，而金地博登湖則是金地地産和新世紀地産合作開發。

　　原因分析

　　本地開發商有大量存地

　　土地二級市場交易活躍，並出現流轉的主要原因之一，是因為本地開發商手中仍然有大量土地。東莞中原地産市場研究部經理車德銳認為，2003、2004年東莞土地市場放量很大，使得許多本地開發商手中仍有大量土地。

　　謝文雲也承認，本土發展商有自己的一些優勢，能拿到比較多的便宜土地。

　　此外，上半年樓市回暖，資金回籠也是開發商圈地的主要原因。

　　合富輝煌東莞市場研究部認為，大部分開發商的資金壓力已經暫時消除，有足夠的資金進行拿地；另一方面一些大型開發商缺乏可後續開發的土地，為了可持續發展，忙於圈地。

　　預測：未來三年，樓價至少上漲20%

　　地價上漲，也影響到了樓價。瑞豐置業總經理陳強認為，目前很多開發商拿地，是為了兩年以後的樓市進行佈局，而按照目前地價來看，上升20%是較為合理的價格。

　　陳強算了一筆賬，以體育路“地王”為例，預計一年半後可以上市，如果賣到8500元/平方米，就比目前的價格上升了15%，如果賣到12000元/平方米，就是有了20%的升幅，這是一個比較正常的上漲範圍。

　　謝文雲也認為，房價是多方面的，高地價肯定會造成高房價，而這方面則需要政府對出讓土地的調控，推出的土地多，地價就不會上升得太快。

責編：李菁