揭秘南京樓市燥熱"四宗罪" :囤房惜售衝動購房

　　近日，南京市房管局推出今年以來首次樓市整頓行動，對所有在售樓盤進行全面普查。“整頓風暴”究竟因何而來？本報地産評論員為您揭示——

　　樓市行至“金九銀十”，房價已在高位，且上漲勢頭一直未停。隨著年初行情初露回暖跡象，到年中全面升溫，以及傳統淡季的七八月份的大熱，南京樓市的房價以一條幾近直線的軌跡一路向上。開發商的漲價熱情一個比一個高漲，而曾經一度觀望的買房人在不斷上漲的房價中慌了手腳，一哄而上搶房，製造出一幕幕半夜排隊的“盛況”。

　　9月6日，南京市房管局開始全面普查，針對樓市目前出現的一些問題進行專項的治理整頓。那麼，南京樓市主要存在哪些怪現狀呢？

　　一宗罪：囤房惜售

　　今年4月的統計數據顯示，南京樓市可售房源已從年初的5.3萬多套一路下滑到不足3.9萬套。如果按照前4個月賣房2.5萬套的速度，可售房源只夠賣6個多月。此後，房荒之説甚囂塵上，特別是河西等熱點板塊，購房者的選擇面非常小，這也在一定程度上推動了房價的上漲。

　　房荒是如何造成的呢？除了銷售火爆、新開工量不足等原因外，還有一個重要因素就是開發商囤房惜售。一家樓盤本來計劃今年5月份就要推盤，但是看到樓市形勢較好，預訂者爆棚，因此待價而沽，開盤時間一次次地往下拖，至今仍然尚未開盤，原先預計的開盤價也是節節攀升，購房者被釣足了胃口。

　　形形色色的捂盤招數紛紛涌現：分批領取銷售許可證，逐次推盤、不斷提價，大幅提高開盤售價致使市場內無人應價、變相拉長銷售週期，後續房源轉售為租、待租客撤離後再高價出售等等。

　　二宗罪：價超所值

　　現在不少開發商漲價像比賽，而有些樓盤不管自家質量如何，一味向品質樓盤價位看齊，通過提價等手段，造成僧多粥少的假象，同時用熱銷來掩蓋樓盤品質的不足，好房孬房賣一個價。

　　今年7月份，奧體的仁恒江灣城因為産品的高品質以及開發商的品牌效應而賣出了15000元/㎡的均價。河西一些樓盤雖然品質上跟江灣城差了一大截，但價格卻接二連三地向它看齊。奧體板塊某樓盤，屬於奧體開發的第一波開發項目，目前所剩為130㎡以上的大戶型，5月份時其均價在10000元/㎡左右，到7月下旬上調到了13000元/㎡，而該樓盤的質量口碑一直欠佳。同屬奧體板塊的另一家樓盤，定位中端，屬於河西順大遛的普通盤子，5月份之前的價格還不到9000元/㎡，如今也已漲到了13000元/㎡左右。城北小桃園附近一項目是由老的商業用房改造成的小戶型，結構非常差，但價格上卻將世茂濱江新城等高端樓盤視為參照物。

　　三宗罪：虛假炒作

　　2009年開春過後南京樓市剛剛喘過氣來，“炒房號”便在個別樓盤的熱銷中身影再現，此後伴隨著一路上揚的轉暖曲線而零星出沒。近日，河西某樓盤在開盤當天宣稱全部房源盡數售出，但是第二天，二手房市場上該樓盤的大量房源便已陸續挂出。此前不久，經歷排隊搶購騷亂的一家樓盤，還傳出了賣房號的消息，而且事實證明，其開盤第二天房源便現身於二手房網站，換手率短期內一路飆升。

　　與當年明目張膽地叫賣有別，在各方監控和透明措施愈加完善的今日，房號炒賣以更為隱蔽的方式進行。內部認購、二手轉讓等諸多手法將其裝扮成正常交易，在複雜的程序掩護下使人難以識別，對於樓市泡沫的滋生起到了推波助瀾的作用。

　　四宗罪：衝動購房

　　在房價呼呼上漲的同時，買房人的焦躁也隨之不斷上升。

　　一直想換套大房子的市民秦先生最近在城北某樓盤買了套三居室的房子，在簽了合同之後才發現這個樓盤的品質與想象中的相差懸殊。他表示，在買房子的時候看見很多人都在搶，生怕買不到了，自己也就沒多考慮，早早地簽下了合同，現在後悔也來不及了。

　　7月份新街口附近某樓盤出現連夜排隊搶房境況，但就在開盤當天所有房源被一搶而空後，第二天就有業主在二手房仲介挂上出售牌。據某仲介介紹，該業主在交了5萬元定金後，仔細看了看房子，感覺戶型太差，品質也非常一般，衝動之後立馬轉手，只求拿回定金。

　　《揚子樓市》調查發現，類似上述的購房者還不少，他們都是在看到火熱的銷售狀況後，就很少考慮樓盤品質究竟如何，匆匆下單，盲目購房現象層出不窮。特別是現在有一些低品質樓盤，在定價時比區域內高品質樓盤低個幾百元，用這樣的低價策略來吸引購房者，導致跟風搶房頻頻上演。

　　南京工業大學房地産管理系副主任、天誠不動産研究所副所長吳翔華認為，當前買房人的從眾心理較為嚴重，置業者應當謹慎行事，不要被那些想要賣出“寶馬價”的“夏利”忽悠了。

　　新聞鏈結

　　樓市專項檢查

　　主要內容

　　取得《商品房預售許可證》的樓盤，30日內是否全部開盤銷售，是否逾期開盤，是否拒售或不通過網上打印《認購協議》和《商品房預售合同》；

　　商品房預售是否實行“實名制”認購，認購後是否擅自更改購房者姓名；

　　領取預售許可證的項目是否囤積房源、捂盤惜盤、炒賣房號、哄抬價格；

　　網上房地産標注的商品房銷售價格、銷售進度與售樓現場是否一致；

　　屬於退房後搖號再銷售的房源，開發企業是否指定或拒絕他人認購；

　　銷售現場是否嚴格按照《商品房銷售現場公示、明示統一標準》的要求進行信息公示，商品房銷售人員是否持證上崗；

　　是否發佈虛假信息，向購房人虛假承諾，採取虛假的認購手段營造樓盤旺銷的氛圍，擾亂正常的交易秩序。 本報地産評論員 彭平

責編：張福偉