二套房信貸從緊引發猜測 樓市會否迎來小拐點？

　　8月中下旬，傳聞已久的“取消二套房貸政策優惠”的消息終於落實。北京各銀行開始嚴格執行二套房貸，借款人貸款購買的第二套房産首付是四成，利率上浮1.1倍。同時，7月末開始的交易量低迷延續到了8月份。這兩個因素疊加在一起，再一次引起了業界對後市的爭論。

　　業內人士認為此次重申二套房貸政策對房地産市場來説難以實現2008年的效果，他們同時認為7、8月份銷售的傳統淡季裏，交易量下滑並不特別令人擔憂，傳統銷售黃金季節“金九銀十”即將來臨，房價年內難以大幅下跌。

　　二套房貸審批權收回

　　今年房價的暴漲讓很多有買房意向的人猶豫起來，此次二套房貸優惠政策取消的消息著實讓那些買不起房的人小小興奮了一下，記者身邊就有很多朋友前來詢問：國家是不是要出臺政策了，二套房貸都收緊了，房價會不會跌下來。

　　21世紀不動産高級分析師孟奇向記者表示：“二套房貸的緊縮對交易確實造成了一些影響，之前二套房貸的審批權限都下放到了一些營業部，如今營業部的審批權限被銀行收回，由此造成了審批時間拉長，而且更加嚴格。”

　　事實上，縱觀政府出臺的房地産政策，最有立竿見影效果的當屬二套房貸政策。2008年的深度調整正是緣于二套房貸政策的出臺。但是，業內人士普遍認為此次二套房貸優惠的取消不會産生2008年的效果。

　　北京鴻坤偉業房地産開發有限公司總經理胡斌認為：“在不同的經濟形勢下，同樣的政策也不會産生相同的效果。2007年下半年，國家對房地産的調控政策恰巧趕上全球金融危機，因此二套房貸政策造成了房地産市場的深度調整。2009年，中國的經濟形勢在全球金融危機下一枝獨秀，在此背景下，收緊二套房貸的政策不會産生與2008年同樣的效果。”

　　某投資公司總經濟師向記者表示：“單純收緊二套房貸的手段太單一，難以對目前的房地産形勢産生像2008年那樣的影響。最重要的是，國家此次強調二套房貸政策的目的並不是要對房地産市場産生調控作用，初衷與2007年也有所不同。”

　　大多數業內人士認為二套房貸政策固然有效，但它從來就不是一個具有市場行為性質的政策。有業內人士向記者表示：“2007年底的二套房貸政策雖然成功地給房地産市場降了溫，卻同時也造成了成交量跌至冰點的局面，房地産市場不復活躍，這也不是政府想看到的局面。”

　　交易量下滑在正常範圍

　　8月份，北京市住宅一手房和二手房成交量的雙雙下滑引起了人們對房市拐點是否來臨的爭論。

　　與一手房相比，二手房更加敏感地反映市場的變化。2009年一季度房市開始回暖時，正是二手房成交量先行出現較大幅度上漲。

　　21世紀不動産統計顯示，截至8月15日北京二手房網簽數量為11212套，環比7月份同期的12047套下降了6.9%。北京中原三級市場研究部的最新統計數據也顯示，8月1日至24日存量住宅網上簽約套數為17726套，環比7月同期18540套下降了4.39%。

　　記者日前走訪了位於富力城的一家21世紀不動産門店，店員表示富力城周邊的二手房已從5月份的2萬漲到2.6萬，最高達到了3.3萬，但是交易量卻沒有出現明顯下降。

　　孟奇表示：“二手房成交量在7月中旬達到最高點，7月最後兩周和8月第一週，成交量下滑到最低點，環比大約下降了10%-20%。8月第二周和第三周又開始回升。由於二手房成交水平較去年提高很多，達到日均兩萬套，因此即使成交量有所下跌，實際上仍維持了較高水平。”

　　某今年新開樓盤的項目公司總經理對記者講述了他的真實感受：7月末，房價雖然上去了，但是交易量卻出現了明顯下滑，8月中旬交易量開始有所回升。

　　上述項目公司總經理認為：“每年夏季7、8月份本來就是房地産交易淡季，加上7月份受市場利好、政策利好的影響，大多數項目都在提價，消費者有一個接受的過程。受此兩點因素影響，交易量下滑屬於正常波動。”

　　胡斌向記者表示：“成交量低的原因一是供應量不足。2008年的深度調整，謹慎起見很多開發商都減少開工量或停工。然而，今年上半年，樓市由‘小陽春’轟轟烈烈演變為‘大陽春’，多數開發商對樓市回暖的力度估計不足，導致不少開發商都沒能趕上這輪行情。第二則是有的開發商控制銷售節奏。”

　　冀望金九銀十

　　9、10月一向是房地産銷售的黃金季節，開發商對此抱有很大期望。

　　某開發商就向記者表示，他們對10月份的銷售充滿信心，準備在10月份推出他們的LOFT公寓以及少部分寫字樓。有一些因為之前減少開工量而沒有趕上上半年行情的開發商也將在下半年推出新盤。因此，預計下半年將會有一批新盤入市。

　　另有一些開發商則選擇了放慢銷售節奏。因為這些開發商手中無地可開發，在土地交易市場上屢屢失敗。有開發商就向記者表示，放慢銷售節奏雖然會造成回款速度減慢，但是由於拿不到新的地塊，還不如等待最佳時機，讓手裏的房子實現利益最大化。這個時期就是“金九銀十”，這也將是房價下半年難以回落的一個因素。

　　因此，對於下半年的走勢，業內人士普遍認為，年內房地産市場形勢將不會發生大的變化，金九銀十將會出現供應增加，價格難以回落的走勢，但是明年則存在影響房地産走勢的因素。

　　上述某投資公司總經濟師預測，信貸緊縮抑制流動性肯定會對房地産行業産生很大影響，明年國家可能還會出臺類似2007年下半年那樣的一系列組合政策。

　　孟奇表示：“房地産形勢在年內不會發生逆轉。但是很多對房地産行業有利的政策將在年底結束，並且明年不可能再延續，如果明年利率、信貸等政策發生變化，將會對房地産的形勢産生相當大的影響。但是，由於滯後性，房價則暫時不會回落。”

責編：王玉飛