專訪三位專家 房地産市場泡沫到底大不大

　　據中國指數研究院的監測，今年上半年以來，我國主要城市住宅市場強勁反彈,需求表現旺盛，樓市火爆,房價漲幅一再攀升，甚至超過了2007年的最高水平。一時間，房産泡沫論甚囂塵上。我國房地産泡沫究竟有多大？就此問題，本報專訪了三位房地産領域的研究專家。

　　泡沫程度要區分地區差異

　　問：目前我國房地産市場有沒有出現泡沫，如果有，泡沫程度有多大？

　　巴曙松：現在房地産市場的泡沫已經比較大了。一些地區房價在2007年的基礎上創下新高，“地王”頻繁出現。

　　房地産行業是個很不成熟的行業，從1999年住房制度改革以來，到現在還沒有經歷過一次像樣的房地産週期的洗禮。房地産行業在本輪次貸危機中剛剛受到點壓力，國家強力的積極財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，又把它刺激起來了。

　　現在房地産的亢奮程度已經比2007年最亢奮的時候還要亢奮，北京、上海、深圳等幾個主要城市的交易量、價格都創新高了。

　　周清傑：判斷我國房地産市場的泡沫程度要區分地區差異。一般來説，一線城市的泡沫要比二線城市的大，東部城市比中西部泡沫多。

　　一線城市(如京、滬、深等地)的房地産市場一直存在泡沫，目前這種情況還在加劇。央行今年5月做的民意調查結果顯示，超過六成的居民認為房價“高，難以忍受”。

　　本輪房地産市場的迅速回暖屬於帶病復蘇或畸形繁榮，因為在我國2007年的宏觀調控中，房地産行業是作為過熱行業重點遏制的，但這次調整時間是短暫的。從價格調整的幅度看，一線城市的房價遠未回歸到普通居民可以承受的水平。

　　投資、投機行為只能是房地産市場運行的潤滑劑，一旦這兩股力量成為市場主力，樓市泡沫將不可避免，這是市場經濟自發力量使然。

　　多重原因推動房價走高

　　問：您認為造成我國房地産泡沫現象的原因是什麼？

　　易憲容：主要原因：一，政府的房地産政策産生累積效應，從2008年年底國家開始採取暫時減免營業稅、取消城市房地産稅等一系列措施，這在某種程度上推動了樓市的火爆。二，房地産企業的利潤預期改變，目前房地産市場的經營模式沒有發生改變，仍是暴利型的利潤水平沒有改變,也沒有從買方市場向賣方市場轉型，儘管住房銷售下降，但房價沒有下降。三，地方政府的托市，地方政府考慮財政收入，不願意看到房地産市場的大幅降溫，紛紛出手救市。四，國外大量熱錢涌入房地産炒作，增加了購房需求。五，銀行信貸超高速增長，致使部分信貸資金違規進入樓市，推高了房價。

　　巴曙松：大量銀行信貸資金進入是導致房地産市場瘋狂上漲的主要原因。在我國特定的經濟結構下，如此大的信貸投放，往往不會被生産貿易吸收，就可能主要是被包括房地産在內的資産領域吸收，所以更容易形成資産泡沫。在經濟復蘇明朗的大前提下，特別在國內流動性充裕以及熱錢涌入的推動下，房地産市場價格將會被繼續推高。在適度寬鬆的貨幣政策沒有轉向、物價沒有顯著上升帶來調控壓力和資金流向産生顯著變動之前,資産市場的熱情還將繼續。

　　多方配合遏制泡沫擴大

　　問：如何有效控制房地産市場泡沫的擴大？

　　周清傑：在遏制房地産泡沫問題上，政府負有不可推卸的職責。我國政府發展房地産市場的政策基調應該是促進居民的住房消費，而非鼓勵住房投資，更不是保護投機，不能把與普通居民生活密切相關的房地産市場變成遊資氾濫的大賭場。

　　目前，我國對房地産市場的調控重點在進入環節，如首付比例、貸款利率等。要防止泡沫積聚，應該在監管環節上要加強，更重要的是實行過程監管和退出監管，目的是加強對投資行為和投機行為的監管。除了社會一直熱議的物業稅以外，建議政府對持有新商品房不足一定期限(如3年或5年)出售的行為課以重稅，並對購房後空置而不居住的行為徵稅，提高房東出租房屋所獲收益的稅負，減少投資、投機行為對房價的不當推動，確保房地産市場的健康、可持續發展。

　　另外，改革稅制，讓承擔較多社會責任的地方政府有更多的優質稅源，減少土地財政現象，是控制我國房地産泡沫的治本之策。

　　易憲容：從短期政策來説：一是要完善現有個人住房按揭貸款信貸政策，嚴格區分房地産投資需求與消費需求。

　　二是限制外籍及外資購買中國的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻擊國際熱錢追逐人民幣資産，從而避免形成人民幣資産泡沫。

　　三是修改現行的住房預售制度。當前預售制度是一種單邊風險承擔機制。

　　四是維護房地産市場秩序，建立房地産市場公開透明的信息披露機制。

　　從長期政策看，要制定長期穩定的房地産發展政策，包括長期發展規劃、保障政策、信貸政策、稅收政策及土地政策等。只有在這個基礎上，才能保證房地産市場持續穩定發展，讓房地産成為改善居民住房條件的基礎，成為中國經濟增長的動力；否則就會對我國經濟增長、社會穩定帶來不利影響。

責編：王玉飛