金融風暴中 德國房地産緣何能夠“獨善其身”？

    最近，國內有經濟學家指出，“在這個世界上凡是靠房地産拉動的國家，結果沒有不是崩盤的，世界老大美國靠房地産拉動經濟結局是崩盤；世界的老二日本靠房地産拉動經濟結局是崩盤……在世界上大概只有德國逃過這一劫……”雖然不見得所有人都會同意這個觀點，但多年以來，德國房地産在價格與市場上的相對穩定，確是一個不爭的事實。那麼，在這場全球性的金融風暴中，為何德國的房地産能夠“獨善其身”呢？

    事實上，德國的房地産行業也並非完全沒有受到衝擊。早在2008年2月，德國政府便宣佈其州立銀行陷入次貸危機。同年10月，作為德國主要房地産金融機構之一的HypoRealEstate(HRE)宣佈，由於此前的拯救計劃宣告失敗，公司將面臨破産的可能。隨後，德國政府便對其施以上千億歐元的援助，並於今年6月正式接管了該機構。

    不過儘管如此，德國的房地産市場的穩定卻仍是有目共睹：在過去十年全球房價飛漲、房地産成為各國經濟增長“支柱”的同時，德國房價卻能始終保持較低水平。在這十年間，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年卻僅上漲1%，也就是説扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。實際上自1977年至今的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額則已經增長了3倍。

    德國房價的這種“不升反降”，與歐洲大多數國家也形成了鮮明對比：在過去十年中，大多數歐洲國家的房價已經上漲了至少兩倍，特別是英國、西班牙和愛爾蘭等國家，房價更是以每年兩位數的速度飛漲，十年間已將近漲了3倍多。

    分析德國房地産保持穩定的內在原因，應該説，是獨具特色的德國房地産制度起到了關鍵性作用。這其中主要包括，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制；嚴密而科學的房地産調控規劃；大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策；德國政府特別重視租賃市場的法規建設和管理，注重保障租戶的合法權益；嚴格限制房地産投機，等等。

    而在這其中，尤其值得關注的一點是，德國政府在政策上並不把房地産，特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱産業”，而是作為社會福利機制的重要一環。

    德國憲法明確規定，“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這便是德國政府制定所有房地産政策的核心出發點。因此，雖然德國政府特別是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。

    另外，房地産政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是意欲抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而是政治家乃至整個政黨的政治生命。

    此外，既然把居民住房作為社會福利機制的一個部分，那麼對地價、房價、房租等，就要實行一種相對穩定的獨立的評估機制，而不能完全按照市場行情的短期波動來經常變化。事實上，德國也正是如此。

    在德國，各類地産價格並不是由房地産商説了算，也不是由政府説了算，而是由獨立的地産評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。除了私人評估師外，德國還按照《聯邦建築法》成立了各地“房地産公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地産交易有義務參照此執行，在合理範圍內浮動。這也就使得任何開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。

    對於這套獨特的評估機制，此前德國著名抵押貸款專家萊納陸克斯先生在接受媒體採訪時曾自信地表示，“如果美國也用這個抵押貸款評估方法，次貸危機根本不會發生，即使發生，也不會這麼嚴重。這不僅僅只是我個人的看法，同樣也是歐洲央行的看法。”

    當然，長期保持低位的房地産價格，對於各國的房地産投資者來説，都是一個巨大的誘惑。於是從2004年開始，大量境外資本開始進入德國樓市，其中不乏高盛、百仕通這樣的全球資本巨頭的身影。據統計，2006年時德國房地産吸引的境外資金總數，已經佔到了全歐洲此類資金的三分之一。

    而隨著境外資本大量涌入德國房地産市場並成為主導性的投資者，他們是否會伺機抬高房價並獲利出逃自然也成為公眾關注的話題。根據德國國家電視臺的調查顯示：有80%的德國人對此表示擔心，他們害怕“炒房團”會攪渾德國房地産市場，房地産價格和租金可能會因此而抬高。

    於是，經過反復權衡，在打擊海外炒房團、保障國民住房穩定的問題上，德國社會各界重新取得了一致意見。德國《明鏡》週刊載文指出，歐美炒房團如果在德國吹了個氣泡，到頭來吃虧的還是德國老百姓。德國房屋租賃者聯合會也認為，如果支持地方政府繼續出售其房地産公司或公有住房，雖然一時有不少進賬，但從長遠來説必將付出沉重代價。因為一旦地方政府沒有了自己的房地産公司，將不能再向社會弱勢群體提供廉價的房屋。這樣一來，為弱勢群體租房提供補助的重擔同樣將落在地方政府頭上，最後導致其不堪重負。

    隨即，許多地方政府通過出臺法規限制最高房價和房租，並對市場上的相應資金通過課以重稅的方式加以限制，極大打擊了外資炒作德國房地産的熱情。到2007年6月，百仕通公司、瑟伯勒斯公司等國際投資巨頭開始連續大規模拋售買進不久的德國房地産，各國海外炒房團逐步淡出德國市場。

    海外資本在德國樓市不再戀戰、倉促退出，出現“敗走麥城”的跡象，也直接體現了德國房地産“遏制炒房機制”的成功。而通過有效限制房地産投機，也對維護德國的房地産市場的穩定發揮了重要作用。

責編：韓文燕