非理性二手房價還能漲多高

　　“前幾天看這套房子才180萬元，現在怎麼漲到280萬元了。”幾乎每個路過北京新世界家園附近二手房仲介一條街的人，都會被不斷刷新的二手房價格“雷到”。

　　“這個漲幅還不算高的。”一位二手房經紀人向記者表示，伴隨著新房價格的上漲，北京二手房業主也開始跟風提價，特別是6月中下旬至今，接二連三齣現的地王更讓業主們有了坐地提價的“底氣”。

　　“見過漲價的，沒見過這樣漲的。”面對日新月異的房價，不少購房者望樓興嘆。分析人士則認為，北京二手住宅價格快速上漲，尤其近期月度漲幅已經與2007年高峰時期相差無幾，樓市泡沫正在逐步顯現。

　　二手房價暴漲令人震驚

　　中原地産的一位經紀人向記者介紹，他所在的北京崇文門區域內的二手房主要包括新怡家園、新景家園、都市馨園、富貴園、國瑞城等幾個項目，其中中小戶型大部分為回遷房，商品房的面積全在200平方米以上，相比今年春節的價格，回遷房的價格上漲了近6000元/平方米，商品房上漲近1.2萬元/平方米。

　　“漲得最快的就是這裡的大戶型”，美聯地産的一位經紀人告訴記者，3月份這裡220平方米的大戶型最低報價為1.9萬元/平方米，前幾天成交了一套3.2萬元/平方米的，價格已經比最低時候高出來286萬元，最近有的新房源報價已經達到了3.5萬元/平方米。記者走訪發現，目前崇文門區域在售的220平方米的大戶型報價全在660萬元/套左右，一些仲介公司櫥窗裏甚至出現了一些2000多萬元的天價二手房，報價比年初漲了近一倍，就連都市馨園半地下室的報價也達到了1.7萬元/平方米左右。

　　來自21世紀不動産、我愛我家等一線仲介機構的信息顯示，與年初相比，目前北京二手房市場各區域的交易均價都已呈現出不同程度的上漲行情。其中，望京、CBD、亞運村、月壇及紫竹橋等二級區域的價格增勢較為明顯。在去年底經歷了韓日客群大量離場的望京，由於在年後迎來了買方客群購房需求的井噴加速了此區域內房源交易量的迅猛攀升，而市場行情的升溫也間接帶動了房價的觸底反彈，由此導致半年內望京二手房價漲幅超21%。

　　市場需求助推7月量價繼續走漲

　　“北京的房子就這麼好賣？”剛剛與崇文門新怡家園一套二手房“失之交臂”的彭先生怎麼也想不明白，短短的兩天之內，“苦談”近一個月、眼看就要簽約付款的房子，卻被業主臨時調價，2.5萬元/平方米提高到2.7萬元/平方米，總價一下子漲了近20萬元。而近期在北京的二手房市場中，類似彭先生遭遇的臨時漲價、簽約時跳單的情況屢見不鮮。

　　根據北京市統計局的最新統計數據顯示，伴隨著6月份北京市二手房交易量達到今年以來的最高值，二手房成交均價也達到今年以來的最高點。6月份10家重點房地産經紀公司二手房成交均價為9828元/平方米，比5月份增加455元/平方米。6月下旬二手房成交均價達到今年以來的最高點，比3月中旬二手房成交均價最低點8923元/平方米提高了1266元/平方米。

　　6月份北京市二手住宅網簽量高達23205套，很多業內人士都以為已經衝到了頂峰。但北京市房地産交易管理網的數據顯示，7月份二手房市場成交火熱的局面仍在持續，僅上半月網簽總量就達11439套，與6月同期相比上漲5.6%。

　　北京中原三級市場研究部的分析人士認為，隨著上半年以來二手房市場中存量自住需求的逐漸消化，7月份市場中購房的主力需求為改善型需求和一些年輕人因結婚而購房的需求。而據北京中原統計，7月上半月二手房客戶求購量與6月同期相比上漲了5.8%，市場需求的持續增加必然會助推成交量和成交價格在7月份繼續走漲。

　　仲介公司並不看好後市

　　“目前很多區域的二手房價都已經超過了歷史最高點，一部分必須買房的‘剛需族’卻因為買不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場很難説能支撐多長時間。”中大恒基市場部經理張大偉説，在2007年房價第一次飛漲的時候，二手房仲介公司都以一個月開幾十家門店的速度擴張，但是今年成交量已經超過2007年同期，卻基本沒有公司開新店，這説明眾家仲介公司對未來市場的前景也不看好。

　　“樓市貌似回暖的行情也讓部分業主心態再次變得浮躁，業主普遍出現了提高房源掛牌價的情況。”中易安地産擔保有限公司市場總監徐東華認為，實際的市場行情與價格上漲趨勢並不一致。市場數據顯示，這些區域二手房價格的略微變動，已導致很多購房者重回觀望。“樓市經歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現‘賣方市場’一邊倒的局面已經很難，盲目的漲價很可能讓自己的房産出售更為艱難。”

　　來自北京市房地産交易管理網的數據顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來出現了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環比下降37%和14%。對此，21世紀不動産高級分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價格的明顯回調加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場單月交易總量屢創新高。同時，交易總量的井噴導致了交易價格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價出現了明顯上行走勢。“前半年剛性自住需求的集中釋放帶來了後續需求不足，加之部分業主盲目提價導致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房價面臨再次回落，量價齊降或許會成為後半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律。”

　　預計未來投資需求將減弱

　　近日，銀監會重新強調各銀行必須嚴格執行以前的二套房貸政策。北京中原三級市場研究部的分析人士認為，此次收緊二套房貸，雖然不會對自住和改善型需求有所影響，但是最直接的將會迫使目前樓市中重新抬頭的投資性需求降溫，從資金上提高投資樓市的成本，從而會使一部分的投資客更加謹慎入市，給近期漲得太快的樓市一個緩衝，降低金融風險和房價泡沫。在結婚購房和改善型居住需求的支撐作用下，7月上半月北京二手住宅網簽量依然呈現上漲走勢，但是由於近來政府收緊二套房貸、租金回報率走低，因此，預計未來投資需求將會減弱，一定程度上將會緩衝樓市的過快上漲。

　　“從政策支撐層面來看，直接促成此前二手房回暖的營業稅等現有優惠政策的時間節點僅截止到今年年底，其未來動向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數。”中國不動産研究中心研究員李方新認為，除了市場本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經濟的走向也將影響下半年二手房市場的走向。從目前二手房市場的走向來看，如果價格繼續“瘋漲”，此前為了刺激市場回暖的二手房稅收優惠政策將很難持續下去，加之隨著4萬億元的逐漸投入，國家財政的赤字面不斷加大，此時樓市如果過熱，難保財稅部門不重新調高相關房地産稅費。（記者：洛濤）

責編：王玉飛