特色房貸理財産品全解碼

　　隨著樓市日漸升溫，個人房屋貸款業務再度成為銀行拼搶的重點。眾銀行均推出了多種房貸還款方式以及創新産品。今天，我們梳理了若干種具有代表性的貸款産品，並一一詳細闡述他們的省錢邏輯。

　　銀監會密集發出二套房貸緊箍咒

　　銀監會6月22日印發的《關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》引發近期杭州、北京等地傳出銀行開始收緊房貸市場。7月17日，銀監會主席劉明康更表示，要控制房地産貸款風險，嚴格執行“二套房”標準。

　　按要求，商業銀行未來對同一貸款人發放的二套房貸款，除國辦131號文中規定的“改善型住房”可參照首套房目前兩成首付、7折利率執行外，其餘所有貸款均將執行四成首付、1.1倍利率。目前很多地區二套房貸款的尺度已經遠遠超過銀監以往的政策容忍限度，即按最寬鬆的執行標準：首付兩成，並享受7折優惠利率。

　　銀行大打“組合拳” 殷勤攬客

　　深發展于5月份推出了“e借易還”個人自助消費貸款幫助客戶省利息。該款産品的原理在於房貸客戶通過網上銀行等電子自助渠道，可隨時隨地自助辦理借款和還款。只要手頭有餘錢，可部分提前還款或全部提前還款，所還資金當天就不用支付利息，如果需要用錢又能隨時提款。這意味著“存款抵扣貸款”這一房貸理財産品不再受抵扣比例限制。如果貸款額度80萬元以上，工行也能將存款按全額抵扣貸款利息。即往工行“存抵貸”理財賬戶中存入多少錢，就抵扣對應的貸款額度利息。

　　在還款方式上，各家銀行的同質化競爭日益嚴重。此前，深發展在業內率先推出的“雙週供”，工行、建行等其他銀行現均已推出。為吸引客戶，銀行多打起了組合拳。

　　外資銀行加入“爭奪戰”

　　“中資行有的我們全有”，面對房貸市場，多家外資銀行也不甘寂寞，加入了這場爭奪戰。

　　東亞銀行目前可以辦理的按揭房産不僅包括住宅、別墅，還可受理臨街商鋪、辦公樓等。對於一些銀行將個人按揭貸款限制在500萬元以下，該行也無此限制。花旗銀行只需要2個工作日就能完成初審審批，按揭貸款額度最高可達房産價格或評估價格的八成。為了爭奪中資銀行客戶，一些外資銀行還推出了轉按揭業務，承諾只要客戶將按揭業務轉到該行，就能獲得更優惠的貸款條件及服務。此外，花旗、渣打等銀行推出了持證抵押業務，即將現有房屋抵押而獲得貸款來週轉資金。

　　在還款方式方面，外資銀行目前不如中資銀行花樣繁多，但也在日益豐富。東亞銀行目前擁有等額還款、遞減還款、雙週供三種方式供客戶選擇，固定貸款利率不久將推出。渣打銀行已經推出了固定利率貸款業務，可以實現固定/浮動之間的轉換。此外，外資行還利用自身優勢，瞄準了大量外籍人士，推出了多個幣種的外幣貸款，包括美元、港幣、新加坡幣、日元或歐元等，貸款利率更加優惠。

　　在房貸理財産品方面，繼渣打銀行推出“活利貸”之後，南洋商業銀行也已經推出了“置理想”房貸理財賬戶，不過目前僅限于上海地區。

　　省錢房貸組合九攻略

　　氣球貸

    代表銀行：深發展、農行、中信等

    特色優勢：實際貸款期限較短，其對應期限的貸款利率也較低。

　　辦理氣球貸可以同時選擇一個短期貸款和低的月供，例如選擇5年期的"氣球貸"可以同時選擇30年期貸款的低月供；因此，客戶便可擁有一個較低的貸款利率。由於"氣球貸"的實際貸款期限較短，其對應期限的貸款利率也較低。譬如5年期的"氣球貸"(按30年計算月供)，適用的基準利率是5.76%；若是30年期的普通住房貸款，適用的基準利率則為5.94%；另外，在此基礎上還可以根據借款人信用資質(歷史還款記錄、經濟能力)和房屋條件，享受貸款利率最多7折的優惠。

　　雙週供

    代表銀行：深發展、興業、匯豐等

    特色優勢：節省利息，縮短還款期限

　　"雙週供"指將還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額約為原月供的一半。

比較：在選定了貸款期限的情況下，採用雙週供還款與按月還款法相比：

　　借款人可以不改變原先的月供方式每月將兩期供款額(和原月供相近)存進賬號，銀行會每兩周扣款一次；這樣通過加快銀行扣款頻率的還款方式可以減少一大筆利息負擔、縮短長達五至六年的還款期限。例如一筆50萬元30年的按揭貸款按基準利率5.94%計算，採用雙週供還款可以比按月等額還款法節省利息124112元，節省比例高達21.7%；縮短還款期67個月，即30年的月供還款採用雙週供，貸款將在25年還清。如果按優惠利率4.158%計算，採用雙週供還款可以比按月等額還款法節省利息61627元，節省比例高達16.4%；縮短還款期52個月，即30年的月供還款採用雙週供，貸款將在26年還清。

　　興業銀行還推出另一種"減壓"雙週供，尤其適合剛步入職場的年輕白領和面臨結婚、子女就讀的借款客戶。這種雙週供與眾不同的地方在於，它在加快還款頻率的同時保持貸款期限不變。相比"減息"雙週供在初期月供上壓力更小。由於加快還款頻率而不減還款年限，因此每月還款額比原月供減少數百元，客戶每月還款負擔得以減輕。例如，一筆金額100萬，期限20年，年利率4.158%的按揭貸款，按月還款，每月償還本息合計為6,143元。如果選擇"減壓"雙週供，每兩周還款一次，同時保持還款期限不變，則每期償還本息合計2,838元，供款額比原來的等額月供6,143元的一半還少234元左右，忽略每月比兩個雙週多出的0～3天，每月少還近467元。

　　天天省

    代表銀行：光大銀行

    特色優勢：自有資金可用作提前償還貸款，隨用隨取，週轉靈活

　　開通此業務後，銀行會將客戶的自有資金按照一定規則用作提前償還貸款，以此來節省貸款利息。並且提前償還的貸款金額仍可以隨用隨取，自由週轉。例如，5月1日申請"天天省"個人住房貸款80萬元，並存入15萬元活期存款；當天便可以提前償還5.75萬元貸款本金，即節省12.51元貸款利息；5月10日又存入16萬元，活期儲蓄存款帳戶餘額31萬元，又可提前償還15.4萬元貸款本金，再節省了33.50元貸款利息。5月20日，再存入19萬元，活期儲蓄存款帳戶餘額為50萬元，當日可提前償還27.75萬元貸款本金，當日即節省60.36元貸款利息。如果到5月31日，保持賬戶餘額不變，則當月節省貸款利息為1171.91元。(12.51元9天＋33.50元10天＋60.36元12天)

　　活利貸

    代表銀行：渣打銀行

    特色優勢：節省一半總利息

　　申辦該産品後，借款人存入還款賬戶的閒置資金將被視為提前還款抵扣貸款計息本金，從而有效節省貸款利息，並縮短還款期限。"活利貸"對還款賬戶內的資金沒有任何限制，仍可以在需要時隨時支取。例如貸款100萬買房還款期為30年，借款人每月節余3,000元，作為活期存款放在房屋貸款的還款賬戶中，長此以往相比普通房屋貸款，總利息可以節省近52%；還款年限縮短約27%。

　　存貸通

    代表銀行：建設銀行

    特色優勢：靈活還款

　　"存貸通"個人貸款增值賬戶業務，適用於已在建設銀行辦理個人浮動利率住房按揭貸款的優質信用客戶。同一借款人的多筆貸款可設定一個存貸通增值賬戶。當存貸通賬戶內存款高於3萬元時，建行自動將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸。存多少天，算多少天。每月末，建行將以增值收益的形式返還被視為提前還貸所節約的利息。

　　新"存抵貸"

    代表銀行：深發展

    特色優勢：達4.16%的收益

　　深發展原先的存抵貸業務是將還款賬戶上的資金按照一定的比例視作提前還貸，節省的貸款利息將作為理財收益返還。而新存抵貸的存款門檻相對較低，還款賬戶中超過5萬元的部分將按照一定的比例視同衝抵貸款本金，新産品的理財收益相對更高。按日計算，獲得可高達年4.16%的理財收益。另外，存抵貸業務還可結合同行的其他貸款産品(氣球貸、雙週供)一併使用。例如，因投資原因需要經常調動資金，其還款賬戶內的15萬元的活期存款在一定時間內僅停留了2個月的時間，沒有辦理存抵貸時的活期存款收益僅為90元，辦理新存抵貸後的實際收益則是835元。

　　存貸雙贏

    代表銀行：農業銀行

    特色優勢：超5萬視為提前還款

　　存貸雙贏房貸理財賬戶，即將理財賬戶與借款人名下的一筆個人住房貸款相關聯，根據借款人理財賬戶存款和貸款情況，存款賬戶中超過5萬元的部分，銀行將按一定比例視同提前還款，參照貸款利率計付理財收益。視同提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬戶內，可隨時提用。農行另一項貸款業務也能起到節省利息縮短還款期的功能：個貸自動提前還款業務。該業務和之前提到的天天省與活利貸類似，即個人貸款客戶指定一個結算賬號與貸款相關聯，作為自動提前還款賬號(可以是貸款還款賬號，也可以是借款人其他存款結算賬號)，簽約後農行每日(或約定日)日終對符合條件的結算賬戶進行自動提前還款處理。

　　隨薪供

    代表銀行：興業銀行

    特色優勢：減少10萬支出，減輕前3年壓力

　　對於一筆金額100萬元期限30年的按揭，貸款年利率按照基準下浮30%(即4.158%)計算：等額本金還款方式需要首月歸還貸款本金2777.78元，貸款利息3465.00元，合計6242.78元，次月需歸還貸款本息6233.15元，之後每月還款金額逐月遞減9.63元。如果選擇"隨薪供"，按三年固定期限、第四年起按照等額本金計算，則借款人前三年無需歸還本金，每月只需歸還利息3465.00元，第四年起首月需歸還貸款本金3086.42元，貸款利息3465.00元，本息合計為6551.42元，之後每月還款金額逐月遞減10.69元。相比之下"隨薪供"使借款人前三年還款壓力明顯減輕，三年內每月還款金額平均減少2609.34元，總計減少近10萬元(93,936.25元)。約定期限到期後，在剩餘的27年中每月還款金額僅平均增加482.43元。

　　個貸本息分別還款

    代表銀行：農業銀行

    特色優勢：按季還息

　　利息和本金可以分別按照各自的週期(月、季)進行歸還的一種還款方式。例如，個人住房貸款80萬元期限30年，年利率按基準利率5.94%計算，一般的等額本息法月供需4765元，使用本息分別還款法可以按月償還本金，按季償還利息，每月只需還2222元本金，每季度還一次利息；不需還利息的兩個月裏就用這部分資金去做理財。

責編：張福偉