專家談下半年房價漲跌 銷控暗推房價上漲(圖)

　　春節後，樓市銷售可以用一個字形容——“熱”，而房價則是另一個字——“漲”。去年冷到極點的樓市突然翻了臉，為什麼？下半年房價漲還是跌？聽聽專家們怎麼分析。

　　亞豪機構副總經理高姍:

　　房價上漲有因

　　其一：熱銷項目多次提價，引發部分樓盤跟風漲價，導致了整體開盤均價的不斷上升。部分開發商跟風漲價，一方面是存在著盲目樂觀的心理，他們也想趁樓市回暖之機火爆一把，另外一方面是一季度以來政府的信貸政策較為寬鬆，大大地緩解了資金壓力，開發商不再急於銷售産品緩解資金困境，所以敢於提價銷售。

　　其二：投資性購房重回樓市。房價的不斷上漲，除了開發商主觀提價因素外，與投資性購房消費重進樓市也有很大的關係。在金融危機的背景下，世界經濟面臨著較大的通脹風險。不動産成為許多投資者規避風險的首選，加之限外令解禁的寬鬆政策，大量的投資性置業重新涌進了京城樓市，進一步助推了房價的回升。

　　中國社科院研究員曹建海：

　　寬鬆信貸助推房價

　　目前中國房價還在上漲，跟信貸政策有關，目前的需求更多是一些公司和投資者擔心通貨膨脹而進入到房市。中國的房市目前並不真實，相當比例的銷售量是通過自買自賣而産生的，有虛假的成分。

　　我認為中國的銷售數據有50%是不真實的，貸款裏面有20%是虛假貸款，中國的房價回落調整週期會延緩，投放貨幣可能會導致惡性的通貨膨脹。

　　不能在房地産領域通過信貸投放支持高房價，應該通過市場化的調整，讓房價落下來，讓兩億農民工能夠在城市買房留下來，如此，中國的消費會得到突破，中國的增長就會找到出路。

　　協成機構副總經理繆培丹：

　　開發商提價需謹慎

　　因需求集中爆發促成的高成交使得眾多開發商開始對樓市後期走勢持樂觀態度，出現多個項目提價銷售，一些項目的價格甚至超過2007年曆史最高點。而經過2007年的暴漲、2008年的冷市，購房者已開始理性對待房價上漲，已無2007年那年對格價上漲而恐慌性追漲購房。市場成交量從5月份開始出現下滑，説明在2008年積壓下來的剛性需求釋放已接近尾聲，市場需求的追漲能力明顯不足。樓市價漲量跌的現象比較明顯。開發商選擇在這個時間內提升房價需要謹慎考慮。否則只會破壞目前樓市來之不易的回暖。雖然説價格的上漲可能提高開發商的利潤率，但也會造成市場成交的停滯。

　　我愛我家副總經理胡景暉：

　　二手房業主應理性定價

　　隨著新房價格的持續高漲，隨著高價搶地和新“地王”的誕生，二手房業主的掛牌報價也節節攀高。近期，CBD、望京、方莊、朝青、金融街等區域的二手次新房市場中甚至出現了二手房報價高於一手房的情況。但目前的市場支撐不了比08年更高的成交價格，業主盲目漲價將喪失賣房最佳機會。

　　因為目前的二手房購房者絕大多數是用於自住的，任何購房者都不會在同類房裏選擇最貴的那套。

　　第二，6月份開始，北京市政府加大了土地供應量，開發商項目開發自有資金比例從35%下調至20%，這意味著未來市場供應量將擴大，對房價將起到平抑作用。

　　第三，目前整體宏觀經濟形勢並不明朗，購房人的收入預期也不穩定和樂觀，在這種情況下選擇大幅漲價是一種不理智的行為。

　　北京易居研究所副所長牟增彬：

　　下半年房價高位盤整

　　下半年房價將會維持現狀，高位盤整，原因有二：

　　第一，目前的房價上漲缺乏動力和環境。現在的房價已經接近甚至超過了2007年最高峰，2007年的房價是不正常的，所以政府才會出手調整。如果價格繼續大幅度上漲，政府必然會採取措施。而且，成交量已經出現下降，繼續漲價動力不足。

　　第二，年內房價很難下降。房價要下降，政府是主要動力，市場剛剛好轉三個月，加上年內保八的任務，政府出手打壓房價的可能不大。加上通脹預期，“剛需”雖然在退場，但投資性需求在進場，再加上寬鬆的信貸政策，所以，房價也很難降下來。

　　但是，從世界經濟形勢，和國內經濟復蘇情況看，經濟很難短期重振，國人的實際收入其實是在減少，因此，目前的房價已遠遠超過消費者的承受水平，調整勢在必行。這種調整很可能出現在今年年底或明年年初。（記者 趙麗萍 魯歡）

　　銷控暗推房價上漲

　　今年的樓市可謂“亂花漸欲迷人眼”，一方面權威部門發佈的數據顯示北京市存量面積足夠消化兩三年，另一方面市場上房源難求，不少項目樓盤一經推出就很快銷售一空，房價更是順水推舟，越漲越高。究竟是供大於求還是供不應求？記者調查後發現，雖然市場供應的確受到去年土地交易和開工面積減少的影響，但“供不應求”現象的形成中，再現市場的精細化到單元、樓層的“銷控”功不可沒。

　　精細到單元的銷控

　　從4月份開始，胡小姐欲在東五環外買一套兩居室的住宅，但幾經銷售人員的“折騰”後，胡小姐覺得有些蹊蹺了，“通知我要開盤了，趕快過去，房源有限，但想買的人很多，越早去越好，等我趕過去就發現看的人的確不少，但是他們所謂的開盤就推出來一棟樓兩棟樓，幾十套房子而已。不提前找人、排隊，就很難買到。這次不買，下次開盤價格馬上就漲了”，她問記者，“不是説有大量的存量房嗎？為什麼房源卻顯得這麼緊俏？”

　　胡小姐遇到的情況並非個案，記者調查後發現，從4月份以來，市場上超過半數的項目每次開盤都是以一棟樓的方式推出的，個別項目甚至出現按單元或樓層開盤的現象。東南五環外某大盤項目，同一棟樓裏不到70套房子，卻在四五月份按單元號，分了兩次開盤。無獨有偶，西大望路附近一個項目也將同一棟樓按單元號分批開盤。據該項目介紹，該棟樓為項目的位置最好景觀最好的樓王。通州某項目十幾棟樓已經是準現房階段，但依然一次僅推出兩三棟樓，而且開盤期一拖再拖，客戶量越積越多。

　　一位業內人士指出，這就是業內説的“銷控”，其實就是為了多賣錢，“多批次少量開盤，可以造成房源緊張的假象，加劇購房者的恐慌心理，然後順理成章地漲價”。

　　過半項目按棟銷售

　　從去年銷售轉差以來，因為不知道市場接受程度，很多項目不得不採取小批量開盤的方式，以找到合適的市場價格，但春節後市場轉暖，開發商迅速回收大批資金後，部分項目卻開始有意識地通過減少推盤速度，降低開盤規模，以控制銷售速度，為提價營造氛圍。而且，隨著市場的不斷升溫，有意識進行精細化銷控的項目越來越多。

　　據搜房網對四五月份在售的65個項目統計，按棟銷售的項目多達38個，還有三個項目按單元或按樓層銷售。其中，近20個項目每次推出的套數不足百套。

　　無論從各類媒體還是開發商處，記者聽到的都是房子供不應求，一開盤即售空，購房者連夜排隊購房的現象再現樓市……據不少業內人士反映，最近兩個月接到的各種輾轉而來的託付日漸增多，不是為了尋找折扣，而是為了能在開發商放出的有限的房源中搶到一套。

　　6月3日，北京市統計局新聞發言人于秀琴公佈：“截至4月底，北京市現房住宅空置面積487.6萬平方米，同比增長28%”，並表示，“按2008年現房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化。”

　　在官方數據“供大於求”和市場反饋“供小于求”的矛盾中，北京的房價突飛猛進，大部分區域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。

　　銷控推高房價

　　業內人士指出，銷控對引發恐慌心理、推高房價影響甚大。

　　“銷控”，即銷售控制，它通過對銷售速度或成交數量的嚴格控制，使銷售達到均衡狀態，實現利益最大化。這是開發商銷售中最核心的機密之一，也是開發商利用信息不對稱，主動控制市場的最大法寶。

　　中原地産華北區董事總經理李文傑告訴記者，根據北京市現行規定，項目在取得預售證時需要明確註明在何時開盤，開盤價格是多少。但記者調查時發現，部分項目並沒有按照銷售證的信息進行開盤。

　　通州北苑地區的天時名苑項目，在5月2日取得12棟樓的銷售許可證，並註明將在5月5日開盤，擬售均價為9000元/平方米。但實際上，6月初記者以購房人身份採訪時，該項目仍然未開盤。據銷售人員説，可能6月底開盤，而且僅推出三棟樓，並告訴記者儘快下手，現在看房的人非常多，這期不買下期價格還會漲。

　　大望路地區的首城國際，總體量將近60萬平方米，但從去年開盤以來，6棟樓分了6次開盤，而客戶累計已經高達8000余人，價格更是從開盤的10800元/平方米飆升到現在的14800元/平方米。

　　監管力度不足

　　一位銷售經理告訴記者：“銷控就是一場心理戰，購房者被身後眾多的同類包圍著，看到有限的房源時，多半會失去理智，産生‘搶一套是一套’的心理。”

　　北京易居房地産研究所副所長牟增彬告訴記者：“銷控就是通過信息不對稱，控制房源銷售，這與當前政府的精神是背離的，但對商人而言，攫取利益最大化並沒有錯，因此要控制銷控的氾濫，只能期待政府出手。”

　　幾年前，北京市場細緻到單元、樓層的銷控項目比比皆是，為了限制“銷控”對市場的控制，北京市相關部門在2005年推出北京市房地産交易信息網、2006年出臺《關於加強本市商品房交易市場動態監管的通知》，以增加市場信息透明度，限制開發商囤房，規定開發商取得預售證或銷售證後必須如實推向市場，否則將予以懲罰。但實際執行中，卻大打折扣。

　　胡小姐對這一局面提出了質疑：“房子賣不好，政府很快就出手救市，但現在緩過來的開發商們有恃無恐地控制房源抬高房價，為什麼不見人來管？”

　　面對再次失控的房價，胡小姐暫停了購房計劃。

　　每一個開發商都想攫取最大利潤，但越來越理智的購房者並不會繼續配合開發商們的如意算盤。當胡小姐成為市場的主流時，2008年的寒冬將會再次出現，面對連促銷都撬不動的購買力，任何銷控都無濟於事。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，通過銷售技巧，確實有助於提高銷售速度，並獲得較好的利潤率，因此必然會推高房價。尤其是在市場上升期，容易製造恐慌氣氛。但楊紅旭指出：“銷控不能對抗大勢，對開發商來説，只能錦上添花，難以雪中送炭。如果市場降溫，則作用不大了。” （記者 魯歡）

責編：肖成迪