葉檀:這個板塊危險

    房市：這個春天有點兒不真實

    據説女皇武則天在代唐之後一度暗流潛涌，為了彰示天下民心所向，她在寒冷的冬天寫了一首催花詩，結果次日長安城內百花齊放。如今的房地産開發商不甘先人專美于前，有樣學樣，在2009年春聯手打造了一個樓市春天
　　自2009年第一季度以來，關於樓市重現小陽春行情的説法一度甚囂塵上。房地産業是否成為了金融危機中第一個全面復蘇的行業，樓市眼下的回暖是否意味著已經觸底反彈？讓我們一起來解讀。
　　開發商被指自我炒作
　　春展一向被稱為樓市的風向標，在一線城市舉辦的春展，其指向意義更是不言而喻。然而2009年4月中上旬以來，在北京和上海等地舉辦的春展(春交會)卻引起非議一片，開發商被指自我炒作，以造成樓市回暖的假象。
　　重現賣方市場？
　　記者多次前往2009北京春季房地産展示交易會進行現場採訪，感覺更像一個展示會，而不是交易會。參會的人很多，但基本上沒有見到達成交易的場景。大家的普遍感受是，房價又漲了，不僅僅是樓市的春天來了，而且很快就將回復到2006～2007年的酷暑中去。
　　優惠購房大賣場是今年北京春展重點打造的理念，然而在現場，優惠折扣顯得微乎其微，而且像2008年送禮品、送物業、送車位、送裝修、送家電等促銷手段，2009年也似乎退出了舞臺。不管是四五環外的郊區房還是中心城區的高價房，現在的價格都比年初高出了一兩千元不等，而且還供不應求，一掃2008年底金融危機襲來時的低迷和冷清。
　　遠洋沁山水在年前開盤的一期均價是1.1萬元/平方米，春節後開盤的二期均價是1.2萬元/平方米，在春季房展上，房價已經被叫到1.4萬元/平方米。同樣的情形在上海等地都有發生，閔行區古美羅陽板塊的萬源城D街坊，2月28日開盤價是1.56萬元／平方米，3月28日漲到1.63萬元／平方米，4月6日已經漲到1.68萬元／平方米。樓市似乎又出現了高溫的賣方市場。
　　實際成交聊廖
　　據主辦方統計，本屆北京房展會共有118個項目參展，意向成交總額為31.7億元，人流量突破15.5萬。其中北京項目意向成交1812套，意向成交金額達到20.7億元，與2008年春展北京項目15億元的成交金額相比增長4成。本屆展會北京房源的意向成交面積15萬平方米，成交套均面積為98平方米，而去年春展僅為86平方米。
　　然而，在實際成交量方面，主辦方總是含糊其辭。有關人士對比了4月8～12日展會期間與前後幾天期房和現房的網上認購和網上簽約的數量，發現除4月11日當天網上簽約量突破700套，比其他日子多出約100套之外，其他幾日均反應平平。媒體指出，所謂井噴的成交量背後，反映出多家地産大鱷一反往屆的鼎力支持、實際成交量的模糊以及開發商的虛假成交。
　　開發商炒出來的假象？
　　在房展會現場，銀發族和大學生佔據了在展廳人群的一大部分。更有媒體曝光，開發商用每人每天50元、管一頓午飯的酬勞，雇人到售樓處或者房展會，為看房、簽約當託兒。這使得許多人開始懷疑，房展會轟轟烈烈的意向成交，或許就是開發商自導自演的一齣戲。另外，根據記者在現場所做的採訪調查，絕大部分人表示目前報價偏高，還需繼續觀望。
　　時事評論家時寒冰則指出，北京的開發商、代理公司和樓市炒家現在形成了一套完整的拉高房價、投機炒作、套取銀行資金的非法産業鏈，有能力在短期內拉高房價，只要房價不跌20%，他們的行為就不容易暴露。短暫回暖不真實的春天
　　開發商應該為誰蓋房？樓市是否存在剛性需求？不久前房地産大佬任志強和樓市專家戴建中曾經有過激烈對話。暫且不論誰是誰非，但任志強敢於隔空喊話並顯得底氣十足，與第一季度樓市的短暫回暖不無關係。
　　國家統計局數據顯示，2009年1～3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%，其中商品住宅銷售面積增長8.7%；商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%，其中商品住宅銷售額增長24.7%。價格方面，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，環比上漲0.2%。價格同比仍在下跌，但出現0.2%的環比漲幅，暫時止住了自2008年8月以來連續7個月的下滑勢頭。
　　數據在手，開發商們如獲至寶，部分人於是迫不及待地選擇了漲價。
　　打的是心理戰
　　在當前的樓市博弈中，面對巨大的降價壓力，開發商們顯得慌而不亂，咬緊牙關不肯降價，並且頻頻主動出擊，搶佔制高點。
　　不肯降價是因為習慣了暴利的日子，是因為手中有恃。房地産業是中國的支柱産業，中國的經濟離不開房地産業，要死大家一起死。現在看來中國的經濟肯定跨不掉，所以不降價也奈何我不得。
　　隨著經濟的發展，住房成為了家庭必需品和重要的投資品。開發商都是商戰高手，深諳心理戰的奧妙，把樓市想像成菜市和股市，拿捏住了人們離不開羅卜青菜以及追漲不追跌的心理。稍有風吹草動，就趕緊群起抬價並大聲吆喝：你到底買不買？再不買就又要漲了！
　　中國房地産指數研究院副院長陳晟認為，一季度樓市交易量的回升主要是2008年下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。"3月份的高成交量主要來自於積壓一年的需求集中釋放，這部分購房人對於房屋的單價和總價都很敏感，不可能接受價格過高的項目。"某北京房地産研究所研究部部長王秀玲分析道。
　　房産魔鬼辭典
　　需求：需求是海綿裏的水，只要擠，總會是有的。
　　剛性需求：即使它是秋天裏的朝露，如果建一座承露臺，也總能接得盆滿缽滿。
　　開發商説剛性需求：樓市的春天來了，再不買就又要漲了。
　　中國社會科學院研究員曹建海指出，"開發商的炒作，主要有4種手段。一是站在輿論的制高點，這是最重要的，所以出現了任志強和戴建忠的大辯論。二是通過房展會和樓盤訂購會等途徑，請大量的房托來營造熱銷的氣氛。三是我們最近聽到的假按揭的現象。四是通過零首付等方式來吸引和分化消費者。"
　　無改樓市基本走勢
　　一時回暖無法使樓市的供需結構發生逆轉。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006～2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。財經評論員葉檀認為，房地産復蘇取決於諸多因素，絕不是説在半月以內成交量有所反彈，它就可以復蘇。上海市房地産行業協會也認為，近期的樓市回暖是階段性、恢復性和局部性的，目前市場需求仍然比較脆弱。
　　21世紀中國不動産市場研究經理孟奇表示了擔憂，他認為當前的這種做法不僅帶有一定的欺騙性，而且並不理性，反而會導致購房者陷入新的觀望期，通過價格下降激活市場的收效很可能會前功盡棄。上海市房地産行業協會也于近期公開告誡説："小部分房地産開發企業又開始提高樓盤的銷售價格。這儘管是個別現象，但如任其蔓延，形成氣候，則會破壞目前來之不易的市場氣氛，影響樓市健康發展，這方面的教訓是相當深刻的"。

責編：谷立亞