"麵粉"貴過"麵包" 誰來為巨量土地“庫存”買單

　　3月以來中國樓市的“小陽春”，為一直在低谷徘徊的土地市場吹來暖風，久違的競拍爭地“大戰”重現上海、北京等地。金地集團以5.6億元拍得上海徐涇鎮3號地塊，超出底價82%；溫州長運地塊以高達19607元/平方米的樓面價成交，成為中國“新地王”……近期全國至少有十塊土地以非底價成交。一時間，“樓市重回地王時代”“土地爭奪戰全面打響”的呼聲四起。

　　然而，記者對房地産市場土地“庫存”問題深入調查後發現，國內住宅産業市場化迄今十年間，房地産土地存量超過10億平方米。

　　“麵粉”貴過“麵包”

　　面對記者，天津振業房地産開發公司副總經理王維民眉頭緊鎖。2007年，天津振業以10.6億元競拍到一塊地，8800元/平方米的樓面價創下天津“地王”紀錄。短暫的風光過後，公司陷入困境。

　　“現在，我們周邊的3個項目，成品房均價每平方米6000元，比我們的樓面價還低，真正是麵粉貴過麵包！”王維民説。昔日“地王”成為“燙手山芋”，並非天津振業一家。在上海、福建、廣東等地，2008年以來先後出現過退地潮。

　　3年前，房地産企業優劣在資本市場上的衡量標準是土地儲備量。許多企業把大量資金用於購買土地，帶動2006年、2007年出現開發商儲備土地高峰，六成房地産上市公司一半的土地存量是那兩年積累的。

　　到2008年，商品房銷售緊縮，“庫存”問題凸顯。北京市國土資源局局長魏成林説，一方面是持續低迷的房地産市場，一方面是吃到肚子裏無法消化的土地，金融危機下不少開發商難以面對巨量土地“庫存”。

　　國家信息中心首席經濟師範劍平認為，我國首次面臨房地産“庫存”調整。海爾地産集團有限公司董事長盧鏗説：“目前，中國房地産發展最大的阻力是存貨。”上海一家房地産公司到2008年底擁有2000多萬平方米土地儲備，如按照當年銷售速度，這些地要開發32年。

　　那麼，國內房地産市場的土地“庫存”究竟有多少？著名國際地産顧問機構戴德梁行的一份研究報告稱，1998年至2008年10年間，中國用於房地産開發的土地購置面積達31.3億平方米，截至2008年底，開發量僅為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開發商手中。

　　“整體土地市場仍在調整”

　　面對今春以來土地市場頻吹暖風，戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，較高的負債水平和存貨數量，仍然是房地産企業存在的整體現象。現階段開發商更為注重自身資産負債水平的恢復，將有限的資金用在現有存量項目的建設上。“整體土地市場仍舊處於調整之中。”

　　中國指數研究院對全國60個城市土地招拍挂市場供應及成交情況監測顯示，今年一季度住宅用地成交量為156宗877萬平方米，分別僅為去年同期的33.3%和20.2%。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為，從上述數據可以看到，巨量土地“庫存”壓力下，開發商拿地熱情減緩。富力地産聯席董事長張力的説法代表了不少開發商的心態：“企業買地速度會放慢，除非是很好、很便宜的地才買；同時減少開工面積，以銷定産，控制好整個資金鏈的運作。”

　　同時，政府為了給土地“庫存”減壓，土地供應也有所控制。魏成林透露，北京今年計劃年度供應土地5700公頃，而去年這個數字是6100公頃左右。天津市區今年一季度推出的地塊中，沒有住宅用地。另一方面，政府一季度推出的土地中，出現大量流拍。中國指數研究院的報告稱，全國主要城市一季度住宅地塊底價成交成主流，土地溢價水平普遍低於10%，土地價格明顯走低。

　　研究人員認為，房地産界普遍認為樓市回暖也許只是暫時現象，大部分房地産公司在購買土地時顯得猶豫不決，甚至停止購地，害怕資金被套牢。這使房地産市場真正回暖缺乏堅實基礎。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜預測，房地産市場到2010年才可能逐漸好轉，巨量的土地“庫存”導致當前土地市場不會持續活躍。

　　誰來為巨量土地“庫存”買單

　　國家統計局數據顯示，前4個月房地産新開工面積同比下降15.6%。業內人士稱，在開發商忙於消化“庫存”、謹慎開工的影響下，未來住宅市場有可能出現結構性供不應求，一些符合市場需求的樓盤價格可能上揚。

　　范劍平也表示擔憂：隨著樓市遇冷、房價下跌，高價巨量拿地的風險很快暴露出來，開發商面臨更大考驗，要為當初的衝動付出代價！

　　根據近半年來的市場平均消化能力看，房地産市場“去庫存化”是一個艱難漫長的過程。這一輪中國經濟週期最難消化的庫存不是工業“庫存”，而是房地産“庫存”，其中積壓在開發商手裏消化不良的土地，可能比空置房的消化更難辦。

　　在土地市場上，各方為實現“去庫存化”想盡辦法，有的開發商通過新購低價土地平衡成本，有的開發商則期待政府部門提高容積率，一些地方政府推出“降低稅費，分期、延期收費”等“土地新政”。

　　然而，對“去庫存化”信心不足仍是普遍心態。華遠地産董事長任志強認為，眼前的巨大土地存量仍然沒有一個消化的基礎和條件，“當前土地存量中相當一部分是高價甚至天價，這些土地不可能在現有市場條件下消化掉。”

　　面對“麵粉貴過麵包”局面，一些開發商認為同地方政府有直接關係。天津一家斥資數十億元拿到土地的開發商表示，開發商利潤有多大，政府利潤就有多大。全國工商聯房地産商會調研報告顯示，9個有代表性城市的62個不同規模開發企業中，開發項目總費用支出，近一半是向政府支付的；項目開發成本中，土地成本佔直接成本的比例最高達到58%。

責編：王玉飛