房産仲介透露房價奧秘 算計好能省出首付

　　“我可以用三點幾的利率，也就是五年期基準利率打六三折拿到房貸。等我辦成了，將方法傳授給你。”在某房産仲介公司任職、30歲出頭的方圓（化名）很樂於幫朋友的忙。他説，“由於信息極不對稱，沒有比房産買賣更講究‘手段’的了。

　　做法對頭的話，一筆首付的錢就‘省’出來了！”

　　方圓2004年來到上海，一直在房地産行業摸爬滾打，現在是一家房産仲介公司的經理。幾年下來，方圓摸清了房産交易各個環節的“門道”。今年以來，他注意到兩個特殊的現象：開發商“假銷售”現象越來越多；銀行為了拼搶客戶，不斷降低利率，而且開始嘗試擺脫仲介，開展“直客式”服務。“這些現象讓我發現了商機。”方圓説。

　　先從房産商的“假銷售”説起。為了試探購房者的購買力以及製造銷售火爆的假象，開發商會冒用購房者的名義支付定金，虛假銷售，之後再撤銷購房意向，退房。可以説“假銷售”情況一直存在。今年以來，“假銷售”又發生了新的變化：以前只是少數開發商對少量房子，通常是不超過整個樓盤的5%的房子進行“假銷售”。現在，不少房産商的大量房産都是“假銷售”，這些被銷售的房子又回到了開發商或仲介的手裏重新出售。除了製造銷售假象、試探購買力兩大功能之外，如今的“假銷售”還能起到套現的作用。

　　方圓舉了個例子。某樓盤一期的售價是8000元/平方米，二期是1萬，那麼三期開盤的時候，開發商絕對不會以1萬元以下的價格出售。否則，不但可能引起先前購房者的抗議，而且很可能賣不出去——購房者基本上都是買漲不買跌的。最重要的是房産商不願放棄暴利。但在市場環境已經客觀上不允許房價再漲的情況下，怎樣才能讓價格逆勢上漲呢？開發商想出了“先買後賣”的營銷策略。

　　方圓曾經遇到過這樣的情況，開發商開盤銷售三期100套房源，開盤價1.2萬元/平方米。開發商會製造出其中80套開盤不久就賣出的假象。

　　這80套房産中，有的是只付定金，一個星期之內就撤銷購房意向；有的則是冒用他人的身份證辦理售房合同，合同價1.2萬元/平方米，並真正辦理按揭貸款。辦理按揭貸款的好處是，開發商可以及時回籠資金，而且利率能打七折。

　　有真實住房需求的普通購房者，並不知道某套房子的合理價格應該是多少——沒有客觀的統計數字可供參考，整個房産交易過程也是不透明的。他們只清楚自己能承受的價格是多少以及附近樓盤的大概價位。當看到新開盤的房子一下子就幾乎賣光的時候，就會有不明就裏的購房者以1.2萬元甚至更高的價格買入。結果，剩餘的20套房子實現了高價賣出去的目的。而購房者不會知道80套房子又退給了開發商重新銷售。

　　退回的80套房産，只支付定金的則由開發商重新銷售。已經辦理按揭貸款的房子，房産商會把他們掛牌到仲介，以比合同價更高價格出售，其中的差價足夠支付仲介的佣金以及“假銷售”期間的貸款利息。

　　房産交易活躍、房價穩中有升，是銀行、房産仲介、炒房者等都樂意看到的。而在這番繁華景象中，不會有人公開真實的房産交易數據以及銷售的具體操作細節，因為只有信息不對稱才能實現暴利。