房産成本從隱秘到大曬的真實意圖

　　價格是由交易雙方的市場行為決定的，而與生産者的成本無關。因此，在討論房價的時候，把成本拿出來説事沒有意義。市場自有其獨立的運行方式，不會根據某些人的利益來調整自身規律。如果認為眼下地價提高了，所以房價就必須提高的話，那麼前些年，地價沒有漲上來的時候，房價可比現在還高得多，那又該怎麼解釋呢？

　　天津電視臺年初約請我去參加一檔有關房地産市場的電視節目，錄製過程中，同為嘉賓的石述思先生給大家講了一個“段子”。大致內容是：去年年底，他曾諮詢一位房地産開發商有關開發成本的問題，得到的回答卻是“我不會告訴你我的成本，就像我不會告訴你我老婆的胸罩顏色一樣”。在場的人無不捧腹，當時我雖然極力反對談論成本問題，但我的反對之聲很顯然被大家的笑聲淹沒了。

　　如今，只過去了短短幾個月時間，這種對房地産開發成本的討論就由“諱莫若深”變成“大鳴大放”了，而且掀起這場所謂的“曬成本”浪潮的恰恰就是原來最不願意跟別人説成本的房産開發商。我不由驚嘆，是什麼促使幾個月前還把成本視為老婆胸上物的人這麼快就又把成本變成了地攤散貨而公之於眾的呢？

　　在已經披露的開發商成本當中，最受關注的當屬地價。有人算了一筆賬，僅以2008年為例，全國平均房價為每平方米3919元，而按照全國建設用地平均容積率1：2來算，全國的平均地價是2312.5元，兩者之差是1606.5元。再刨去建安、建材、貸款利息等等費用，開發商所得實在是所剩無幾。於是得出結論：現在的房價真的不算高了。

　　我只想問一句：討論房價的時候把成本拿出來有意義嗎？在天津錄節目的時候，我就曾問現場觀眾：大街上所有賣西瓜的人都賣5毛錢一斤（假設西瓜質地都一樣），你非要賣1元，理由是你的進價比別人高，買瓜人會因此接受你的價格嗎？如果你認為不會，那就説明一點：價格是由交易雙方的市場行為決定的，而與生産者的成本無關。

　　實際上，那些主動“曬成本”的人也不明智，如果你認為眼下成本提高了，你的房價就必須提高的話，那麼前些年，地價沒有漲上來的時候，你的房價可比現在高得多，那又該怎麼解釋呢？過去的事沒法假設，但我卻清楚地記得那些年當民眾呼籲開發商“曬成本”的時候，開發商們常挂在嘴邊的一句話，正是“價格是由市場決定的”。

　　我之所以反對這個時候把成本拿出來説事，就是因為成本不決定價格，成本決定的是利潤，而開發商的利潤是與買房者可以接受的價格沒有關係，因為掙多掙少是開發商的事，買不買才是買房人的事，跟買房人説利潤有多薄有啥意義呢？但利潤倒是對一件事有意義，那就是開發商們的生存與發展，開發商還要不要繼續開發商品房，與利潤高低息息相關。

　　從傳統項目評估理論來看，項目是否可行取決於項目的凈現值，而凈現值又取決於兩件事：未來的凈現金流，相應的折現率。儘管我一貫反對用這樣的方法評估項目，因為未來的種種不確定性（包括現金流和折現率）都是不能簡單憑主觀去猜測，但為了弄清曬成本的人的真實意圖，不妨就按照他們所熟悉的邏輯來推導一下，也許真相很快就會大白了。

　　根據這個邏輯，在折現水平不變的情況下，未來現金流越大，則凈現值就會越大，項目的投資價值才會越高。而未來的現金流是與成本和價格相關，成本越低、價格越高，現金流就越大。這也就解釋了為什麼去年年底的時候有學者極力主張放開耕地管制，無外乎是要通過增加土地供給來降低地價。站在什麼人的立場上替什麼人説話、為什麼人辦事，還需要表白嗎？

　　那麼，現在的問題是，國家不可能放開土地供應，地方政府對地價有很大的發言權，看來地價一時半會兒是降不下來的，於是房價就成了開發商們最後的救命稻草。製造“假陽春”也好，宣稱“房價沒有白菜漲得快”也罷，説白了都是為穩定（甚至提升）房價做鋪墊。到頭來，還是要把大把的資金投入到被人為升值了的項目中去，以此換取某些人的利益，僅此而已。

　　但遺憾的是，市場自有其獨立的運行方式，不會根據某些人的利益來調整自身規律：房價該高的時候沒把它按下來，房價該低的時候也別想著用幾個混淆的概念就把它推上去，順其自然倒是開發商們現在應有的心態。

　　在天津那次節目錄製臨近結束的時候，有觀眾問我：房價什麼時候會漲？我實在覺得這是個太過複雜的問題，實在無法簡言蔽之，但在觀眾的一再堅持下，我不得不給出了一個簡單但絕不草率的答案：什麼時候通縮結束了，通脹開始了，什麼時候房價就該漲了。從一個通俗的角度講，通縮時候人們手中的貨幣更“值錢”了，也就是説此時的貨幣在執行價值尺度職能時，自身的單位被“放大”了，或者説，貨幣執行價值尺度職能時就好比一把尺子，通縮時這把尺子是“變長”了的，因而被它丈量的物體就變短了，房地産就是在這樣的彼消我長的過程中完成價格縮水的。但到了通脹的時候情況就完全不同了，貶值了的貨幣成了一把變短的尺子，被它丈量的房價將會變大，房價的上漲也就具備了條件。

　　任何企圖改變市場規律的做法都將是徒勞無功的，試圖通過曬成本來推高房價的做法，又豈能例外。（作者係哈爾濱商業大學金融學院金融工程研究所所長 田 立）

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責編：金文建