□中投證券 李少明 萬麗
在4月份銷售數據同比亦出現明顯增長後，萬科A（000002）09年1-4月的銷售量已經超出08年全年的1/3。伴隨著房地産市場持續回暖，公司全年業績超預期的概率正在增大。我們認為，銷售數據向好，樓市消費預期的改變有望提升流通性好的萬科的估值，給予其“強烈推薦”評級。
萬科A日前公佈了09年4月的銷售數據。公司在4月份實現銷售面積59.5萬平方米，銷售金額52.7億元，雖環比分別下降了18％和14％，但同比增幅顯著，達23.7％和22.0％；4月份銷售均價為8857元/平方米，同比下降1.2％，環比上升4.2％，同比下降幅度收窄，有企穩跡象。1-4月份，公司累計實現銷售面積212萬平米，銷售金額174.9億元，同比增長30％和21％；銷售均價為8250元/平方米，同比下降6.9％。
公司今年前四月的累計銷售量和銷售額已經超出08年全年的1/3。其中，銷售面積佔08年全年銷售面積的比例為38％，銷售金額佔到08年全年銷售金額的37％。根據以往經驗，全國房地産銷售上下半年佔比分別為40％和60％，公司1-4月完成上述銷售超出預期，同時也大大增加了全年業績超預期的可能。
年初以來，房地産市場持續回暖，公司銷售增速略低於市場，我們認為主要有兩點原因：一方面，08年基數較高。由於準確判斷了市場方向，公司在08年一季度率先降價，銷售面積和金額同比分別增長了67％和103％，遠超當時市場的整體水平。另一方面，控制庫存致使可售項目偏少。從08年中期開始，公司就採取了較為謹慎的策略，“量出為入”，在市場低迷的08年庫存控制較好，但在市場大幅回暖後，公司也面臨可售項目偏少的局面。公司在3、4月份沒有推出任何新的項目。
但隨著樓市的好轉，公司可能提高新開工計劃；公司財務穩健，償債壓力較小，一季度銷售回暖加速現金回籠，在獲取新項目上具有明顯的資金優勢，可望在今後增加新的項目儲備。公司09年1季報中表示，“將結合市場形勢，考慮對開工計劃作出調整，並將在中期報告中進行披露”。公司08年的新開工面積為523萬平，比07年下降32.6％，而09年計劃新開工403萬平，比08年的實際水平下降23％。從目前去庫存化的進展來判斷，公司可能提高新開工計劃。公司08年新增權益建築面積465萬平米，84.5％通過收購或合作取得。08年新增項目的樓面地價較07年下降44％，年末權益建築面積為1793萬平方米。09年1季度凈負債率24.5％，賬面現金269.2億，短期借款和一年內到期的長期借款187.3億元，短期償付壓力不大，財務狀況安全穩健，為獲取新項目打下良好基礎。
主要城市樓市成交面積1-4月同比環比均出現增長，5月份仍有望保持環比增長，並且套均成交面積呈回升態勢，改善性需求有望跟進。主要城市去庫存化加速，樓市復蘇有望逆轉住房消費預期。我們認為，行業出清庫存加快，數據趨勢向好，樓市消費預期的改變有望提升流通性好的萬科的估值。預計公司2009和2010年的EPS分別為0.58元和0.75元，未來6-12月目標價14.5元，給予其“強烈推薦”的投資評級。
相關鏈結：
責編：谷立亞
