專家支招:市區二手樓or限價房怎樣選?

　　最近，金沙洲限價房再次引起公眾的注意，原因有二：一是金沙洲的限價房中海金沙馨園二期以不超過6375元/m2的最高價售罄，最新推出5600元/m2的新單位；二是首個限價房項目保利西子灣全面收樓。金沙洲地段，6000元/m2左右的價格在樓價下調的今天已難有2008年限價房首次推出的魔力，因城區內單價六七千元的二手房有不少選擇，而且交通、配套已相當成熟。市國土房管部門人士近期透露，限價房出售對象未來將拓寬，或允許拆遷戶和“海歸人士”購買。記者最近到金沙洲踩盤，中海金沙灣豪宅月租價不過10元/m2，原因在於交通、生活設施等配套不足。首次置業者皆是工薪階層，置業預算不會太寬裕，選擇置業區域尤為重要，居住成本、通勤時間成本也要計算在內。本報請三大仲介行以6375元/m2為標準在全市蒐羅，發現可選擇的二手房還真不少。

　　購房者故事：

　　有的觀望 有的出手

　　2007年年底，本報《家天下》組織了20多名讀者到限價房看樓，當時記者接待了從事酒店業的陳先生、醫藥銷售的關小姐及新婚燕爾的王小姐。一年多過去了，他們出手買房沒有？

　　陳先生家人和朋友多在廣州西部，金沙洲限價房是他置業的主要目標。陳先生看保利西子灣時非常仔細，由於當時金沙馨園尚未有板房看，想看也看不著。保利西子灣申請者眾，作為個人申請的陳先生沒被抽中。2008年5月，當金沙馨園一期上市，他以6150元/m2的價格終於買到了80平方米不到的兩房單位。他説：“金沙洲現在配套不佳，但我看中的是未來的發展前景，估計以後交通和其他配套會跟上的。”雖説現在推出新一期的最高限價為6375元/m2，陳先生告訴記者，金沙馨園一期後來推出的單位比他購買的價格要低，他感覺自己“買貴了”。

　　關小姐在1年之中既換了工作也換了居住地方，不變的是他們家依然沒有買房，一家人分開幾個地方住。她認為個人工作地點還在變化之中，不一定在廣州工作。關小姐説：“現在同城化趨勢日益加強，廣州周邊的生活會越來越方便。我現在留意的區域比以前更大了。”

　　2007年年底結婚的王小姐如今已經懷上孩子，預産期是今年5月。她和先生覺得限價房區域過於偏遠，生活不方便，他們已經放棄尋找限價房。他們與王小姐的父母住在光大花園的兩房單位，現在家裏將要添人口，兩房單位快住不下了。王小姐覺得，現在經濟大環境不太好，以後孩子的支出也很大，不可能投入大筆資金來買房。他們會繼續關注樓市，目標放在市區內的一手房或二手房。

　　各區六七千元二手房供應平均

　　滿堂紅成交數據顯示，在天河、越秀、荔灣、海珠內，單價六七千元的二手房佔中心片區總成交量的15%左右，而且各區都比較平均。根據中原地産2月成交數據顯示，白雲區機場路板塊二手均價為6163元/m2，海珠區南洲板塊為5922元/m2，荔灣區花地大道板塊為6176元/m2，天河區東圃板塊為6484元/m2、後天河北板塊為6426元/m2，以上這些區域都可以找到符合限價房買家的二手房。

　　滿堂紅研究部沈銳培透露，限價房首度推出時的確會有部分原本計劃買二手房的買家開始留意限價房，但隨著周邊商品房不斷降價，限價房的處境十分尷尬，特別某限價房小區發生業主拒收樓事件後，不少買家對限價房有所擔憂。限價房有自身的優勢，首先是全新房，不過主要集中在近郊，如金沙洲、科學城等板塊，區內各方面配套還不太完善，生活並不便利。另外限價房有條件限制，購房者要有廣州市城鎮戶籍。目前外來人員在廣州購房的比例越來越大，這部分需求只能通過市場解決，特別是二手住宅市場。從市場情況看，買家對入住之後生活是否便利十分關注，與限價房差不多價格的市區二手房可選擇的不少，而且小區並不差，權衡過後選擇二手房的不少。

　　各區同價二手房地段掃描

　　天河：筍盤集中員村東圃板塊

　　據合富置業有關人士介紹，天河區二手均價約六七千元的物業主要集中在員村、東圃、粵墾板塊等房改房及樓齡較長的商品房當中，如員村房改房目前二手均價在4600~6000元/m2之間，東圃一帶的天成居二手均價約6000元/m2，現時盤源緊俏；富力新村、中興花園的二手均價為5500~6000元/m2左右。該板塊優勢在於政府的規劃利好及日漸宜居宜商的環境，如員村作為珠江新城的延伸區，未來區域優勢值得期待。滿堂紅置業專家透露，員村供應品種豐富，樓梯樓商品房小區及房改房在6000元/m2左右，至於員村的偉誠廣場、東圃的旭景家園電梯樓，價位在6000~7000元/m2，成交量較大。

　　越秀：水蔭路麓景路可考慮

　　據合富置業專業人士介紹，在越秀區靠近沙河的水蔭路房改房價格較為實惠，二手均價在6000~6500元/m2之間。而麓湖公園附近的橫枝崗以及麓景路一帶的房改房單位也在該價格段內，如麓景路、黃田小區的二手均價僅為6500元/m2左右，生活配套的完善以及離環市東商務區較近是其主要賣點。

　　白雲：機場路板塊適合預算

　　機場路板塊為白雲區中心區域，鄰近白雲新城，地鐵二號線延長線遠景站就在機場路，成熟的居住氛圍和完善的生活配套使機場路板塊受到人們追捧。該路段二手房中的商品房和房改房的比例為1:1。當中既有翠逸家園、萬方園、騰龍閣、又一居、紫荊花園等商品房，亦有公安宿舍等房改房。中原地産機場西分行謝經理介紹，機場路有不少二手小區物業單價在6300元/m2左右。如僑外苑小區樓梯樓均價約6000元/m2，騰龍閣小區電梯樓物業均價6500~7000元/m2，兩房面積72~74平方米，總價46萬元左右可成交；金迪城市花園電梯樓均價在6200元/m2左右；交警宿捨得電梯樓房改房約10年樓齡，均價約6300元/m2。

　　荔灣：西場芳村價位相宜

　　荔灣區單價六七千元的房子分佈在區內房改房小區。如西灣路、西增路一帶，房改房二手均價約6000元/m2左右，除有專業市場帶動外，還有名校以及新地鐵利好。對於希望尋找較新一點的小區，購房者可關注芳村區域。中原地産怡芳苑分行經理表示，芳村二手房最大的優勢是置業成本及生活成本較低，可享受便利生活，且多為小區物業，如合興苑、怡芳苑、紅棉苑等。合興苑是10年左右的花園小區，帶重點小學學位，交通方便，臨近大型超市和地鐵，目前樓價在6500元/m2左右；怡芳苑區以小區綠化取勝，兩房面積在62~72平方米之間，均價7000元/m2左右；紅棉苑為樓齡較短的小區，均價6500~7500元/m2(部分電梯)，兩房以72平方米為主，總價45萬~50萬元。

　　海珠：南洲路板塊能買小區盤

　　海珠區南洲板塊為地鐵二號線及廣佛線的交會處，小區樓盤眾多，周邊配套完善，樓價較低，吸引了不少初次置業者。中原地産曉港灣分行羅懷銘表示，海珠區素質較高且價格較筍的小區二手住宅基本集中在南洲板塊，50萬元以下可以買有裝修的兩房電梯樓。熱銷的曉港灣及僑誠花園小區，樓梯樓均價為5700元/m2，電梯樓則僅6300元/m2；瑞寶花園樓梯樓均價在5800~5900元/m2；英豪花園和金玫瑰苑小區物業，前者樓梯樓均價在6000元/m2左右，電梯樓在7000元/m2左右，後者為電梯樓，均價在7500元/m2。

責編：金文建