樓市小陽春 房價崩盤前的“迴光返照”

　　衣食住行對於每一位國人來説，都是每天一大早睜開眼睛就必須面對的事情。不過，隨著百貨大樓裏花色眾多的服裝爭奇鬥艷，大型購物超市裏各種食品的琳瑯滿目以及高速鐵路的陸續建成通車讓“千里江陵一日還”成為現實，國人的吃穿行待遇明顯提高，滿足了國人在這幾方面的需求。衣食住行這四個字只是在住房這裡轉了個彎，讓國人美中不足、煩心不已。

　　如今的房屋建的是越來越漂亮，滿足國人的住房需求是一點都沒問題。看看各地各城之間“忽如一夜春風來”冒出來的美輪美奐富麗堂皇的高樓大廈，山水生態家園，用“賞心悅目”這四個字來形容一點都不誇張。論理來説，如此賞心悅目的高樓大廈不應該成為國人煩惱的根源。但是，問題偏偏就出在住房上，再準確的説來是出在房價上。

　　的確，房屋很多很華麗，只是高的嚇人的房價成了國人的心病。尤其是對於住房具備剛性需求的“80後”來説，手裏領著1000元到2000元不等的月薪，看著每平方米4000到5000元的房價，心中的酸楚可想而知。這還是象西安這樣二線城市的價格，要是在京滬廣深杭這樣的一線城市，剛才所説的價格至少還得再翻上一番。

　　高高在上的房價與國人的收入水平形成了巨大的落差。北京市社科院社會學研究所副所長戴建中表示，“我國專家通常採用的房價與家庭年收入比合理標準是3：1到6：1。2007年北京市城鎮戶年均可支配收入為65967元。當年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平方米計算，則房價與收入之比為23：1，遠遠高於3：1到6：1的標準。”反映房價與收入水平落差最明顯的證據便是已經建成的住房被打入冷宮，房屋閒置量大大增加。根據北京社科院的統計數據，由於房價過高，有效需求遠低於供給，已造成現在北京市住房閒置約1044.1萬平方米。

　　屋漏偏逢連陰雨，隨著2007年11月以來在美國華爾街上空率先颳起的金融風暴逐步演變成為一場牽動全球的經濟衰退，給我國經濟的平穩增長帶來了難以預料的影響，國人的未來收入預期也因為此次全球經濟衰退的緣故而大為縮水。由於美國次債危機的根源就在於房價的高漲不跌，因此在這種背景之下，2003年以來一直過著“數錢數到手發軟”的中國地産老闆們突然發現原來整天擠在各個售樓處門口的購房大軍一夜之間煙消雲散，無處覓蹤，房屋的銷售量也從火山井噴狀態陷入地獄泥濘狀態。去年第四季度，國內各大城市的住房銷量一落千丈，基本上被打回房價上漲前的原形。

　　面對著房價小幅回落、銷售低迷不振的態勢，向來是財大氣粗、要風得風、要雨得雨的地産商們怎麼能咽下這口氣。於是乎，有的打起了“降價促銷”牌；有的玩起了“買房送精裝”；有的乾脆綁架起了地方政府，讓地方政府印發紅頭文件指令公務員為地産商賣房；更有甚至的是誤導知名經濟學家，意圖把剛剛降溫還有較大降價空間的地産業納入國家制訂的十大産業振興規劃當中，以便自己“金蟬脫殼”，從而逃之夭夭。總之一句話就是“各村有各村的高招”。正是在這各種高招和營銷噱頭的地毯式轟炸之下，一個地産商朝思暮想、苦盼半年的結果發生了，那就是本來乏人問津的住房銷售突然之間又紅火起來了，尤其是房價最高的一線城市的房屋銷售出現了令地産商驚喜萬分的數額。

　　從已公佈的情況看，3月份的國內樓市成交數據可以用“華麗”來形容：3月上海商品住宅成交量為156萬平方米，環比增幅97%；同期北京共成交商品住宅期房11298套，成交商品住宅現房2124套，環比2月分別增長72.1%和23.6%；深圳、廣州等城市住宅成交量也創出近期新高。整體來看，一線城市3月份住宅成交行情集體爆發，基本上達到或超過2007年同期樓市銷售最旺時候的成交水平。進入4月以來，樓市依然延續了回暖的態勢。據相關媒體報道，在剛剛結束的清明節假期中，各地看樓看盤者十分踴躍，房屋銷量繼續增長。充斥于各地樓市的報導都用“小陽春”來形容目前樓市的紅火成交局面。

　　在全球經濟尚未走出衰退的陰影之際，國內樓市突然出現的“陽春”跡象讓業內人士始料未及。道理其實很簡單，因為找不到一個支持房屋銷量上升的理由。不論是從欲降還休的房價上，還是從高居不下的閒置房數量上；不論是從國人的收入水平上，還是從影響房屋售價的土地成本以及建築材料價格上，都很難想象出來樓市銷量景氣度的突然回升，業內專家自然是驚異萬分。

　　業內人士和專家的驚異和質疑並不是沒有道理。根據中原地産(中國)研究院截至今年2月28日的統計數據顯示，萬科、保利、中海等10家房企巨頭，今年一二月份總共推出140.9萬平方米的新盤，僅佔上述房企在售房源總量的10%。這些房企的庫存總量達到1972萬平方米，佔據目前全國新房庫存總量的10%。照此計算，目前，全國新房庫存約為2億平方米。即就是按照現在這樣比較紅火的銷售速度，10家房企單單是消化目前的庫存就平均需要13個月左右，還不要説他們正在新建尚未竣工的樓盤。地産商的房屋庫存數量如此驚人，樓市銷售的突然紅火，把這兩者之間聯絡到一起來看，我們或許能夠看出些端倪。那就是樓市回暖的背後，或許是地産商颳起的又一輪營銷噱頭。

　　還是看看下面這組數據吧，據西安樓市的銷售統計數據顯示，2009年1月1日至3月31日，一手房銷售17237套，解除合同1147套，退房率為6.7%。按照業內人士工人的權威説法，如果是在樓市銷售的旺市期間，退房率應該不超過1%，但在通常情況下，5%以下的退房率是正常的，超過5%就應該預警了，這説明，目前樓市的紅火局面不能排除有幕後推手的作用，其中弄虛作假的成分偏大。如果這還沒有看明白的話，北京媒體的報道就更加直白。在北京市朝陽區東八里莊的一個居委會裏，張大媽近日又開始忙起來了，同往年一樣，她又接受了東四環幾個待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。如此看來，如今樓市售樓處門前的熙熙嚷嚷的局面，又有幾個是真實購買力的體現呢？

　　其實，在新房庫存大增、地産商資金鏈緊繃之際，人為製造的樓市銷量上升甚至是根據人們“買漲不買落”的心理人為漲價促銷，可能會促使短時期內房屋銷售出現“井噴”局面，但是這是一種“飲鴆止渴”之舉。因為通過此舉把國人對住房的最後一點最為剛性的需求釋放出來之後，後市樓市的銷售將更為艱難。

　　而在那種艱難的樓市銷售形勢之下，“價格大戰”就成為最管用最實戰的一招。

　　這樣來看，如今樓市銷售旺盛的背後，可能會是下一輪房價崩盤的“迴光返照”。

　　正因如此，中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為“如果考慮到2008年的未完成項目，以及2009年的新開工項目，可以認定我國城鎮住房目前面臨嚴重的過剩局面。這需要很長的時間去消化。”他認為，經濟增長形勢不支持房價上漲，居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲，我國城鎮房地産價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能存在於兩年之後。由此看來，買房者先別忙著出手，還是看看再説。用那句老話來説就是“一動不如一靜”。

責編：金文建