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低首付造就三贏局面？

CCTV.com 2008年12月17日 11:00 進入復興論壇來源：綜合

其實早在今年初，廣州就已經出現“猶抱琵琶半遮面”的低首付。當時包括富力地産(02777.HK)、時代集團、利海集團等大中型開發商，均推出可以先付一成首期，餘款在3個月內補齊的優惠方式。

但是由於當時樓價並未跌到合理水平，以及在銀根尚未放鬆的背景下，3個月內付清三成首期對於買家來説短期壓力仍然較大，因此低首付促銷並未出現立竿見影的效果。

這一階段的低首付促銷，則將銀行綁上了戰車。有開發商內部人士透露，目前實行低首付的樓盤，買家剩餘的首付款是由發展商墊付給銀行，並同時和銀行簽訂了“無條件回購”協議，即在未出房産證之前，買家若出現斷供情況，發展商回購房産。如果出了房産證後，買家出現了斷供，則由銀行負責收回房産進行拍賣。

目前來看，由於銀根放鬆，低首付重出江湖，似乎造就了三贏局面。在開發商來説，促銷效果理想，幫助年底回籠資金。從購房者來説，可以提前實現置業夢想，降低入市門檻。從銀行來説，可以增加業務量，令低迷了整年的業績出現起色。

但是，仔細分析就可以發現。其實低首付對於業主來説，前期的供樓壓力更大了。購買一手樓，餘下的首付需要業主在兩年內分期還清。即使是只需繳納最低額度的3萬元餘額，每月也多出1000多元的支出。加上月供後每月要支出3300元左右。根據按揭業人士的説法，很可能這種月供金額已經接近此類促銷目標消費群體月收入的50%，存在斷供風險。

而對於銀行來説，表面上來看似乎由於開發商承擔了回購責任，低首付沒有風險。但是如果開發商資金鏈斷裂，銀行很可能會遭遇類似“深圳斷供第一案”的尷尬。追討貸款？沒有支出太多成本的炒家止蝕，不肯繼續供樓。希望通過拍賣回收資金？只要市價繼續下跌超過10%，這些物業就會成為手中的負資産。

對於開發商來説，其實唯一的風險就是業主斷供，導致開發商要回購物業。但是，如果在交樓前回購房産，相當於開發商九折回收，但是仍然可以原價出售，甚至隨著市場回暖而調高售價。如果是交樓後業主斷供，它早已套現資金，抽身事外。