退房潮暗涌高價接盤者組團自救專家:仍待商榷

CCTV.com 2008年10月22日 10:57 進入復興論壇來源：新華網

　　今年的九十月對於內地樓市來説，註定是個多事之秋。成交量降至冰點，而始自去年底的降價，引發了深圳的斷供；業內龍頭公司萬科在長三角的降價，頻遭前期業主“鬧事”的情況，如今也蔓延到北京。這些業主自稱是高房價的受害者，要求退房或補償；而對於此類“鬧事”的懼怕，又成為那些想跟進降價的開發商的心頭病。

　　10月18日，週末。馬如飛來到北京南四環外的某樓盤售樓處，再次要求約見開發商。

　　與她同行的還有數十名男女。他們在今年上半年，購買了這個樓盤的二期，如今三期開盤，幾乎同樣的産品，價格已跌去2000多元/平米。

　　房價下跌引發退房糾紛

　　當房價進入持續下跌通道時，退房就會集中爆發。這個節點是在房價下降30%的時候

　　“這已經是我們第二次來和開發商談判了，”馬如飛説，9月初一個名為《三期比二期跌價20%》的帖子在網上傳播後，二期購房人組織了一個30人的小型聚會，然後到開發商的北京公司去談判。

　　但第一次談判中提出的補差價、折現、送車位、送精裝修等要求均被開發商拒絕。9月15日，要求退房的人數激增，近百位業主聚集售樓處，要求開發商對降價補償做出回應，未果。

　　此後一個多月，“房子買貴了，能退就退”的想法成為馬如飛的心病。

　　第二次談判，馬如飛們等了一天，最終還是未能得到實質性的回復。

　　記者實地調查發現，在北京這並非是單個的“突發事件”；而在千里之外的上海和深圳，與馬如飛“同病相憐”的一群退房人，已開始準備踏上訴訟之路。

　　這一輪退房潮，始於萬科在長三角推出的降價促銷活動。

　　今年7月，位於上海浦東三林的萬科金色雅築以裝修標準發生變化為由調低了房價，之後又直降10萬元再打折，這與開盤時相比降幅達到30％，從最高18000元單價下調至13000元。

　　“幾個月內損失了將近40萬。”賀成鋼是在高位買入的購房人之一。與賀成鋼經歷類似的150余人成立了“退房團”。在多次交涉未果下，8月底，他們來到金色雅築售樓處，告訴那些準備買房的人，“不要上當”。

　　在北京，雖然尚未出現此類激烈事件，但記者了解到，多個樓盤業主擬組團退房。在南三環和南四環的兩個大型項目，均出現了業主要求退房事件。北京還出現了因不到10天預售房降價一成，業主將開發商告上法庭的案例（見《新京報》10月14日A12版）。

　　“退房一直都有，樓市上行、下行時都會出現，退房的原因也各種各樣，但房産市值縮水始終是最主要的原因。”上海躍平律師事務所的杜躍平説，市場上行階段，業主預期物業升值，即使對房屋質量、小區配套等有所不滿，也不會輕易退房。“而當房價進入持續下跌通道時，退房就會集中爆發。這個節點是在房價下降30%的時候。”

　　焦慮的高價接盤者

　　80%以上都是用來自住的，一些退房人稱，一降價每戶損失幾十萬元不等，這都是全家人攢的錢。

　　在萬科金色雅築售樓處門前，站著十幾位銷售人員，一有人過來，他們就熱情地邀請人們進去看房。金色雅築前期很多業主是這樣和銷售人員開始打交道的。

　　然而，他們沒想到，自己成了房價最高位的接盤者，此後，價格一路下滑。這熱情的開始在他們看來，最終演變成精心設計的“騙局”。

　　據金色雅築準業主介紹，他們看到萬科的陽光宣言和青年置業計劃廣告，其中金色雅築憑藉90+小三房新穎設計和整個小區A級裝修的標準，被描繪成青年置業的“寶地”，很多年輕人都被吸引。

　　之後，銷售人員營造出房源供不應求的氛圍，以及透露價格還要上漲的趨勢，並且不斷宣傳整個小區都是頂級裝修（A級）來敦促買房。但是到了7月，萬科把部分樓的裝修等級大幅度降低，推翻了前期的種種宣傳。

　　“金色雅築購房者中，80%以上都是用來自住的，其中相當一部分是24歲-30歲的年輕人，是用來做婚房的。”對於外界説金色雅築業主都是投資客的説法，萬科退房團發起人賀成鋼並不認同。一些退房人稱，降價以後每戶損失幾十萬元不等，這都是全家人攢的錢。

　　對此杜躍平表示，同樣是退房，與2005年不同的是，上海現在退房人中基本沒有投資客的身影。而在北京，目前出現退房團的項目中，記者調查的數據也是以自住居多。

　　但“銷售欺詐”是否構成退房或開發商賠償的條件？法律人士認為，上述業主的理由並不能作為退房的有效依據。

　　博弈“退房補貼”

　　房地産業內人士擔心“補差價”如果演變成行業風氣，將給開發商資金鏈帶來極大衝擊，並在市場中形成惡性循環

　　按照賀成鋼他們起初的想法，有兩種選擇───與萬科商議退房，或獲得部分補償。

　　事實上，在3月份，深圳萬科曾推出“琢玉行動”───3月新開盤均價下降了3000元/平方米，原購買毛坯房的業主只需付300元/平方米，就可以獲得1500元/平方米的精裝修，這事實上是在變相補償前期高價購房業主。在北京，遠洋地産也有類似的舉動給業主進行補償。

　　但是這次，上海萬科非常堅決地拒絕了賀成鋼他們的提議。“對市場的價格變化給老業主進行補償沒有法律依據，因此雙方短期內不容易達成共識。”9月4日，在萬科公司債券發行網上交流會上，萬科執行副總裁肖莉對全國退房事件做出了表態。

　　同時，萬科方面認為，在高位買房的客戶數量並不多，其支付能力較強，不會輕易斷供，因此不足以影響信貸和宏觀經濟。

　　此前，萬科等的“補差價”使得房地産業內人士擔心，這種企業個體行為會演變成行業風氣，一旦出現前期購房人集體索要差價的事件，將給開發商資金鏈帶來極大的衝擊，並在市場中形成惡性循環。

　　對此，萬科內部也有爭議。其內部人士透露，在第一輪珠三角降價後，萬科判斷樓市會回暖，因此從企業品牌維護角度，給部分業主進行了補償。

　　但之後樓市繼續低迷，萬科在全國攤子鋪得很大，僅在上海就有13個在售和待售項目，如果再進行降價後補償，不僅費用巨大，而且並不能阻止房價繼續下跌的趨勢，更糟的是會損毀市場存在的基礎───法律和契約精神。因此，在長三角降價引起退房後，萬科發佈公告否認了“考慮對業主進行補償”的説法。

　　無獨有偶，上海萬科降價之後，北京一知名地産上市公司在西四環內某項目推出了特價房，最低至6.3折，公司同時表示，暫時不考慮補償老業主。

　　退房存在法律爭議

　　地産商降價出售房屋，是在競爭的市場上看到房屋價格水平過高，超出現有的購買力，遂採取的一種商業策略以增加銷售，本身是無可非議的

　　“我們第一次退房申請已經遭到拒絕，如果萬科依然不接受退房申請，我們準備走法律途徑，正式提起訴訟。”賀成鋼及其他退房團成員認為，肖莉的表態其實是對退房的變相拒絕。

　　那麼萬科等降價是否侵犯了業主權益？記者諮詢業內和法律界人士多數認為，只要萬科的購房合同是合法、合理的，按合同規定辦事就不存在侵犯消費者權益的問題。

　　中山大學嶺南學院院長吳立范表示，地産商降價出售房屋，是在競爭的市場上看到房屋價格水平過高，超出現有的購買力，遂採取的一種商業策略以增加銷售，本身是無可非議的。

　　事實上，北京豐臺法院日前已經駁回了一起“退房”訴訟。在馬家堡某項目置業的一位業主，因所購預售房8天后降價一成，認為開發商進行欺騙銷售，將開發商訴至法院，請求解除預售合同。但豐臺法院認為，該業主提出的理由證據不足，無事實依據和法律依據，不予支持（見《新京報》10月15日A14版）。

　　鋻於此，賀成鋼他們找到了在上海善於打退房官司的律師杜躍平。接受了賀成鋼等人的求助，杜躍平表示，降價只是退房的背景，退房一旦走法律途徑那就與降價基本無關。退房是俗稱，在法律上稱之為解除合同，因此要退房就必須看合同。對此杜躍平頗有信心，“金色雅築的補充條款並沒有限制乙方解除合同的權利，官司的勝率比較大。但業主必須跨越一道門檻，退房前提是必須全款付清或者還清貸款。”

　　但杜躍平同時指出，即便還清了銀行貸款，也僅僅只是訴訟開始。

　　賀成鋼透露，退房團成員現在正在到處籌集房款，達到條件的將在近日提起訴訟。而房子最終能不能退，需要多長時間，在這期間房價會不會漲，誰也不知道。

　　以前，杜躍平常常會勸那些退房人，成功退房後趕緊再買房，但是這次，房價下跌仍然在持續，看不到回暖的跡象，他再也不這麼輕易勸別人了。

　　地産公司避談退房

　　不排除某些前期上漲過多的區域和項目還有下調空間，但退房糾紛的教訓，將會促使他們未來的産品定價趨於合理

　　除萬科外，多數地産公司對旗下樓盤出現退房均不予回應。不過，對於房地産上市公司而言，臨近“年關”，將面臨著年底衝業績的財務壓力。

　　“降價保量、回籠現金流成為首要選擇，這也使得開發商不會再對前期高價購房者進行安慰性的補償。”雙方的博弈又回到了合同和契約層面。

　　記者統計的公開數據顯示，深穗已經開始全面降價，上海新盤定價向降價樓盤看齊，而在北京，更多的開發商跟進降價，加大了推特價房的力度，曾經熱銷的保利百合花園、中信城均推出了低於此前售價兩三千元的“特價房”。在早期特價房推出的區域如遠洋山水所在的玉泉路片區、富力桃園所在的上地清河，都有低價新品推出。

　　而近期頻頻出臺的救市政策，為房價的未來走勢再蒙上一層薄紗。上周，杭州等地方政府出臺救市政策，力促房地産業回暖。10月17日，國務院常務會議對第四季度經濟工作作出部署，首次提到“降低住房交易稅費，支持居民購房”，被認為是市場將要穩定的政策信號。

　　“不排除某些前期上漲過多的區域和項目還有下調空間。”採訪中也有部分開發商樂觀地對記者表示，但房價很可能穩定在當前的價格區間，以後退房不會大規模發生。但退房糾紛的教訓，將會促使他們未來的産品定價趨於合理。

　　地産資訊機構南京發現傳媒副總經理李宗苗稱，商品房在去年被過多的熱錢更多地“異化”成投資品，這是房地産行業面臨的巨大風險。“房地産的萬科式突圍，最起碼給行業提供了一個研究的範本，開發商遲早會遇到類似的問題。”

　　李宗苗認為，現在是一些城市一些地區出現這種事件，為此買單的現在是萬科等開發商和業主，將來整個行業都要為此買單，而且代價慘重。