記者調查：宏觀調控歷煉上海地産股

央視國際 (2005年05月13日 09:39)

　　主持人：今天，國務院辦公廳轉發了建設部等部門出臺的《關於做好穩定住房價格工作的意見》，使得今年以來國家對房地産市場的調控進一步升級。而作為前一段時間國內房價上漲最快的地區，上海也成了調控政策針對性最強，受影響最大的地區。其實從今年3月份開始，針對房地産市場的惡性投機炒作，上海市政府就打出了一套政策組合拳，調控力度前所未有。那麼在這樣一種情況下，現在上海本地的房地産上市公司日子究竟過的怎樣，他們都採取了怎樣的措施來應對行業新政，下一步的發展預期又是怎樣呢？對此我們欄目駐上海的記者走訪了部分上市公司，請看報道。

　　解説：位於閔行區蓮花南路的上海春城是上市公司中華企業近兩年開發的一個主要項目，今年一季度中華企業利潤大幅增長了600%，主要就是這個項目帶來的。記者在這裡的一家房産仲介了解到，一年前這個樓盤每平米售價僅5000元，如今二手房挂出的價格已經漲到了10000元。但這裡的仲介人員告訴記者進入四月份他們基本上已經沒什麼生意可做了，如今這些房源已經是有價無市。

　　房屋仲介：(以前)房源少客源多，現在是反過來了，掛牌的多，買房子的人基本上沒什麼了，很難説，如果再發展下去，政策再壓緊的話，不知道，説不清楚了，反正生意沒以前好了

　　解説：進入三月份，火爆了多時的上海樓市開始降溫，在不到一個月的時間裏上海市政府接連出臺了一系列的政策抑制樓盤的炒做和房價的飛漲，包括對房屋轉讓收益徵稅、提高房貸首付比例、購房不滿一年轉讓取消轉按接業務等等。政策影響立竿見影，以往排隊搶購新樓盤的人群不見了，越來越多的購房者選擇了持幣觀望。在這家房屋仲介的門口，記者等了很久才見到一個前來詢價的人。

　　市民：我覺得再看一看還能便宜。

　　記者：您能承受的大概一個價位是什麼樣的價位

　　市民：太貴了，一般情況下誰能承受的了這麼多。

　　解説：那麼作為房地産開發商來説，面對市場的突然變化又是怎樣一番感受呢？在上海春城的售樓處，記者見到了這個項目的負責人，但他表示不願露面接受採訪。隨後在電話裏這位負責人告訴記者，儘管上海的房價漲了不小，開發商的獲利空間卻相差很大。而如今大家在一個平臺面對調控政策，境遇也自然不同。

　　上海金櫻房地産發展有限公司 副總經理 李文言

　　我們上層還是比較聽話的，你政策出來了，肯定是有理由的了，就按照你政府的要求去做。

　　解説：這位業內人士告訴記者，如今很多開發商想從本地銀行獲得項目貸款已經不那麼容易了。為了證實他的説法記者隨後分別與工商銀行和建設銀行上海分行取得聯絡，但他們均不透露任何信息，而記者來到上海房地資源局，作為主管部門他們也以話題敏感而婉言謝絕了我們的採訪。

　　主持人：銀行和主管部門的低調給記者的採訪帶來了不少的難度，更加重了我們對房地産開發商融資現狀的擔心。而在目前情況下，開發商自有資金是否充足，就變的格外重要，那麼調控政策出臺後，上海樓盤銷售資金回籠情況到底怎樣呢？我們接著來看記者的報道。

　　解説：這個叫做“網上房地産”的網站，是上海房屋土地資源局對全市每天樓盤交易進行統計和信息發佈的平臺。記者看到最近兩個月成交的樓盤基本上是每平方米8000元以下中低檔樓盤，而以往那種不問價格投機炒做的現象已經難以見到。但是從樓盤成交量看，現在平均每天只有400套左右，比年初大幅下降70%，由此不難判斷上海房地産開發商整體所面臨的資金壓力。那麼上市公司具體情況如何？記者選擇了2004年年報每股收益相對較高的世茂股份前去看個究竟。對於本次政策調控對公司的影響，董秘葛衛東表示。

　　上海世茂股份有限公司 董秘 葛衛東

　　我們早在前兩年就已經對我們一些主業的經營策略進行了相應的調整，比如我們對一些長線的項目，我們採取了逐步的減持，我們增加了一些短平快的項目，像住宅類的項目，我們把我們主營業務，以前我們主要是集中在上海，房地産項目開發，我們逐步向南京和福州進行拓展

　　解説：通過開發世茂湖濱花園項目，世茂股份在上海的房地産業務取得了不錯的業績，2003年和2004年凈利潤分別為1.3億和1.6億元，而每股收益0.55元和除權後的0.46元。據了解就在2003年上海世茂湖濱花園剛剛完成一期銷售的時候，上市公司就著手戰略調整，與世茂集團合資成立了南京和福州兩個分公司，將後續開發重心轉出了上海。據了解2005年，世茂股份房地産業務收入將主要來自南京和福州兩地。

　　記者：公司是否有足夠的資金保證項目的開發？

　　上海世茂股份有限公司 董秘 葛衛東

　　我們公司開發的世茂湖濱花園項目去年它實現的銷售17個億，我們公司開發的福州世茂外灘花園項目到目前為止實現了預售是4.7個億，我們公司開發的南京世茂濱江新城項目到今年第一季度整個實現了項目的預售，也接近4.2個億，我們母公司的一季度報表顯示我們的貨幣資金將近6個億，所以從我們財務上面來分析，公司是完全有能力來保障我們目前在建項目對資金的需求。

　　解説：記者來到位於浦東金橋開發區的世茂湖濱花園了解到，這是世茂股份在上海開發的唯一住宅樓盤，與世茂集團各佔50%的股份。到目前為止這個樓盤已經全部售清，最後一棟樓1個多億的銷售收入已經體現在上市公司一季度的報表裏。這意味著世茂股份住宅項目的主戰場已經完全轉出了上海。

　　上海世茂股份有限公司 董秘 葛衛東

　　未來我們公司除了還會繼續加大對住宅類的房地産項目的投入力度之外，我們還會加大對商業地産的開發力度，從這樣一個佈局上的調整到開發品種上的調整，我想我們公司未來的經營發展依然會保持一個良好的勢頭。

　　解説：葛衛東告訴記者，由於本次政策調控主要針對住宅樓盤的投機炒做，商業地産受的影響並不大，他們今後將把商業地産作為在上海業務的重點。

　　與世茂股份相同的是，中華企業也把加大商業地産開發作為一個主要策略。作為上海老牌房地産企業，公司目前擁有一批商業地産在建項目，土地儲備也較充足。在日前發佈的業績預測公告中，公司稱今年上半年將主要依靠靜安中華大廈項目，實現200%以上的業績增長。而在資金問題上，中華企業表示將千方百計地加快項目資金回籠，並加快研究通過資本市場再融資的問題。

　　而上海新梅目前的策略是繼續走中低端路線，在有潛力的區域開發自住樓盤，以便更好地爭取銀行貸款並保證資金回籠。在目前資金偏緊的情況，公司表示將適度調整工程進度，通過強化預算管理和成本控制，在一定程度上可以緩解壓力。

　　主持人：目前上海本地共有19家房地産上市公司，此外還有很多全國性的企業在上海擁有房地産業務。那麼調控政策之下，他們誰的抗風險能力更強呢，在做判斷的時候我們再來對他們進行大致的分類：第一類是老的上海地産股，現在除中華企業之外，房地産業務已經面臨萎縮；第二類是以世茂股份，上海新梅，中遠發展、上實發展構成的資産重組一族，總體看他們介入上海以單個項目為主，贏利的持續性還有待觀察；最後一類是以萬科、金地集團為代表的一批全國性的房地産上市公司以及部分江浙企業，他們進入上海時間比較早，具備相當實力。而對於剛剛進軍上海的外埠房地産商，比如招商地産來説，他們在上海的房地産業務受到的影響相對較大。總體來看，目前上海本地的房地産企業不少已經跨出地域限制，走向全國，這對回避政策風險有一定幫助，另外一批公司具備先發優勢，介入早，成本低，受政策影響可對較小。

責編：劉科研 　來源：CCTV.com