房地産業迎來新一輪市場競爭(2004.07.08)

央視國際 (2004年07月09日 16:30)

　　主持人：本輪宏觀政策的調整，是對部分過熱行業予以調控，其中房地産行業是重中之重，無論是土地政策，還是金融信貸等方面都出臺了新的規定，首先，我們就一起來回顧到目前為止都有哪些新的政策出臺。

　　解説：今年以來，國家連續出臺了與房地産市場有關的多項重大政策，如提高房地産開發項目資本金比例、清理固定資産投資項目、停止非農建設用地審批半年、緊縮房地産開發信貸等等（圖版），這一系列政策的實施對於正在高速發展的房地産行業來説無異於上了一道道緊箍咒，這些緊箍咒對市場正在産生著什麼樣的影響，身在其中的開發商又都有些什麼樣的感受：

　　任志強：我覺我們的註冊資本比較大，所以在項目資本金的35％的限制呢，也對我們沒有太多影響，

　　潘石屹：沒有感覺到，因為從市場的需求來説的話，並沒有多少變化，市場的需求，我們公司的發展主要是基於市場的需求來發展起來的，而不是基於銀行貸款，

　　鬱亮：對萬科業績來説，因為我們的負債水平一直保持在一個穩健的水平上，第二萬科産品是以中高檔住宅為主，以自用住宅為主，所以對我們影響不大。

　　解説：對此，專門研究房地産類上市公司的華夏證券研究所研究員張燕也表示了相同的看法。

　　研究員張燕：我最近剛剛到上海和深圳走訪了幾家上市公司，包括世貿股份，然後上市發展，還有深圳的金帝集團，他們基本上現在的回答是公司沒有受什麼影響，包括從資金供應土地供應方面好像都沒有感覺到一個收緊。

　　主持人：對於一些資金實力較為雄厚的公司來説，地産緊縮政策似乎並沒有給他們帶來太多的壓力，然而對於那些規模較小，實力不夠的房地産公司來説，情況卻沒有這麼樂觀。

　　研究員張燕：一些小的房地産公司比如説一些單個項目的，特別是一些單個項目的項目公司的話，他們可能在對資金的，對貸款的依賴性非常強的情況下，他們可能會有這種或者説的嚴重一點活不下去的這種感覺，因為拿不到貸款了，

　　任志強：銀行的貸款首先是縮減了一些大部分中小企業，或者是資金實力不夠強的一些企業的貸款，今年上半年大概所有銀行可能房地産投資的開發信貸縮減了大概400多個億，是個負增長的過程，那麼肯定會有相當一部分的企業受到衝擊和影響，那麼它在購買土地的第一個環節上就會被市場擠出去，然後在後續的生産環境中也會因為貸款的問題産生一些影響。

　　潘石屹：我認為對整個房地産影響最大的政策實際上是土地政策，就是到8月31號之後，中國這個土地上面再不能夠有協議出讓的土地，都要公開交易，這一項政策就以北京市為例大概就限制住了83％方面的發展商，它的項目就過不了這個檻。

　　鬱亮：對那些實力不濟的發展商，四證不全的，銀根方面會影響非常大，對大小企業影響都是相同的,銀根問題市場問題，問題只在於你是否有實力

　　解説：根據統計局最新出臺的國房指數，房地産投資的增長率已經從二月份的57％，下降到五月份的32％，而且這個數字也低於去年同期的增速，同時在國房指數中，代表投資的分類指數，包括新開工面積，土地開發面積，還有房地産投資，環比都出現明顯的下降，（圖表）顯然，一系列的緊縮政策對房地産市場的調控效果已經逐漸顯現。隨著8月31日劃撥用地停辦“大限”的臨近，錢、地交易在開發商之間似乎越來越活躍。許多開發商為適應新的形勢，正通過多種方式，調整自身的發展戰略，以便在更加激烈的競爭面前爭得一席之地 或者能全身而退，而這，必將導致整個房地産行業的格局發生變化。

　　任志強：一個是中小企業可能會産生聯合，有的是中小企業和大企業聯合起來，各自發揮自己的資源優勢，那麼我們不排除這裡頭有一些兼併，也會有企業之間的組合合作，我想它可能還不能單獨用一個大公司吃掉一個小公司，兼併角度出發，可能是用一個合作，我們三個人共同組合成一個公司，然後各佔百分之多少股份，共同維持一個公司的運作，那麼每個人都繼續存在，但是公司從上面變成了一個。

　　潘石屹：就是優勝劣汰，這就是市場發展的結果，把差的淘汰掉，好的保留下來給他們發展的空間，發展的機會。

　　主持人：業內人士認為，在今年下半年的房地産市場中，企業如何豐富市場競爭策略，在新政策形勢下謀取先機，將成為人們關注的一場“重頭戲”。看來緊縮的房地産政策的實施引發的是新一輪的市場競爭，那房地産行業上市公司在這場競爭中將處於什麼樣的地位呢？

　　解説：目前，滬深兩市以房地産為主業的上市公司共有90家，佔整個房地産行業的家數比例是0.3％，2003年全年房地産上市公司的收入佔到行業收入的7.6%，2004年（一季度）為10.7％，這説明房地産上市公司在行業裏屬於整體業績比較優良的企業，那麼在這次調整中房地産行業上市公司的業績是否會受到影響呢？

　　王德勇：上市公司業績的影響，就是在短期內的影響是沒有了，就是在對2004年的影響基本上，那麼它的影響是持續的到明年，後年可能會體現，那麼今年的影響僅僅在於一些公司的一些融資的成本提高，只要明年的這些公司的利潤率它就會下降，就會受到影響。

　　張燕：從目前的情況看，好像沒有什麼特別的變化，真正的説哪家公司可能會在這個期間業績會下降的話，我認為如果國家在消費信貸方面有出臺比較嚴厲的政策的話，就是影響到整個房地産市場的消費的話，那麼可能每家公司多多少少都會受到影響。

　　解説：目前房地産上市公司中，90％以上都是項目公司，當這類公司有比較好的項目的時候，它的業績會比較好，而沒好項目時，業績就會受到很大的影響。研究人員認為這類公司僅僅存在一些短期的投資機會。另外還有一些公司，也就是公司型和産業型的房地産企業，這類房地産上市公司在緊縮的政策下，所遭受的影響也各有不同。

　　研究員王德勇：一種是受到影響比較大的，這類公司依靠增加項目的規模和數量來實現公司業務增長，由於在這種緊縮下，要增加項目的數量規模，就需要公司的增加更高的自有資金比例，而以他們的現在的自有資金的規模，是遠遠不夠的,這一類公司包括這種深萬科，包括萬科，金帝集團，棲霞建設，應該説對這類公司來説，這種增長模式已經不現實了，那麼可能會導致他們的增長速度下降，對這類公司來説，就面臨著一個戰略調整的問題。

　　鬱亮：我們會繼續堅持穩健的財務政策，負債水平控制在60%以內，我們會調整區域發展佈局。

　　解説：另外一類就是目前已經擁有了較大規模，較低成本及比較成熟的項目儲備的，這類公司在整個緊縮政策下受到的影響相對比較小。

　　王德勇：這類包括比方説金融街、招商局、銀基發展，那麼這一類公司影響比較小，因為原因就在於他們就在這一次調控之前，他就已經擁有了歷史上就形成了一些大量的這種成本比較低的項目儲備。

　　主持人：在採訪中，房地産業內的人士普遍認為，不論是實力雄厚的大型公司，還是規模較小的項目型公司，下一步的競爭，都會體現在業態的改變上。

　　王德勇：應該在過去幾年就是整個行業的增長，主要是以住宅的快速增長為特徵的，那麼這種業態形式在這種政策的影響下會發生變化，目前的這種政策下，就使得住宅開發這些優勢就相對要削弱了，那麼這樣其他的一些業態形式就會涌現出來了，比如説像商業地産，其實現在已經比較明顯，那麼開始升溫，那麼另外像地産、教育地産，那麼可能有很多很多這種業態形式會涌現出來，而且增長速度要超過住宅增長速度，這樣整個産業的業態結構發生變化。

　　主持人：房地産上市公司中即便是規模較大，實力雄厚的，也面臨著轉變增長模式以及融資模式的戰略調整，如果調整得當，那麼公司可能繼續保持增長，如果不得當，就可能會發生很大逆轉，他們能否在新一輪的市場競爭中獲勝，還要看它這種戰略調整能否與整個産業的發展相吻合。

責編：小荷 　來源：CCTV.com