新華網消息：

　　核心提示

　　關注房地産價格走勢

　　中國社會科學院發佈《2006年房地産藍皮書》選擇在這個房地産市場回暖的春天。《藍皮書》預測説，

　　我國房地産價格長期走勢還是上升，不是下降，而目前各別城市出現的房價上漲也是有很大可能“增幅回落”的。但在昨天的發佈會上，多位專家也提出，房價上漲動力不減，房地産新政的具體措施，是不是也值得反思？

　　《藍皮書》預測：商品房價格穩中有升，土地供給保持小幅增長

　　藍皮書指出，目前住宅市場的供給增幅有所回升，全國住宅建設穩步增長。同時，商品住宅投資增幅在減緩。2005年1~10月商品住宅投資增長率為21.9%，為1998年以來的最低水平。

　　根據近期國家土地政策，《房地産藍皮書》專家預測：由於土地開發成本的加大，土地一級市場全面實行了招拍挂的出讓形式，土地價格也將會保持增勢。因此，未來住宅土地市場的供給將繼續保持小幅增長。

　　專家還指出，由於國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等因素，可以預測，受城市化以及人口流動因素的影響，房屋需求能力與供給能力相比仍然有餘，經濟適用房、低端普通住宅需求將會保持在較高水平，普通住宅市場細分加速。受利率、價格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求會基本維持在往年水平，不會出現大的增幅。同時，商品住宅價格將穩中有升。

　　房價增幅有望回落

　　藍皮書指出，房價增幅有望回落。目前，國家政策向中低價位商品房傾斜。如今，保持2005年已出臺政策的連續性，強化房地産行業管理，抑制房價過快增長是國家對房地産市場的主要政策目標。國家將繼續增強土地對房地産調控的針對性和有效性，加大對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，高檔住宅供地將受到嚴格控制。

　　另外，房地産市場環境有利於抑制房價過快增長。目前，土地供應比較充足。2005年未完成開發的土地面積17447萬平方米，按照2005年的月均開發水平可以滿足10個月的開發需求，加上2006年的土地供應，房地産市場土地供應應該比較充足。

　　現狀調查

　　京城房價去年上漲近20

　　%社科院此次發佈的《藍皮書》説，北京去年的房價上漲了近20%，“2000年至2004年北京的平均房價上漲了0.78%，較低的房價增速意味著以後某一年份房價的大幅上漲，這種狀況出現在2005年。”

　　到了今年的一季度，按照北京市統計局的數據，北京房價繼續同比上漲14.8%，而大量的潛在購房人，在對房價望洋興嘆的時候都用上了“躥”這個字眼。

　　從軍博春季房展會開始，很多人放棄房産新政之後的觀望態度，紛紛開始搶購市區內的房子，以前只有經濟適用房才有的排號現象在一些商品房售樓處現場重新出現，很多樓盤單價都比去年有500元左右的漲幅。

　　西南三環外樓盤萬年花城，在三個月的時間內經歷了超出想象的房價飆升——1月份，銷售價格5700元/平方米，3月份達到了6600元/平方米，擬在5月發售的四期均價在7000元/平方米左右。

　　離城區更遠一點，東五環外的樓盤萬象新天，開盤價保持著一年漲500元的速度，售價已接近7000元/平方米；北五環外，海淀溫泉鎮土地拍出高達5000元/平方米的天價，一位曾追捧地産股的基金經理預測這要賣出每平方米萬元才能保本，“簡直讓人恐怖”。

　　專家解讀

　　四大因素一路抬高房價

　　儘管國家調控房價的政策實施已有一年，但京城房價仍一路攀升。有關專家認為，造成這種現象的原因有四。

　　供不應求導致漲價

　　藍皮書的副主編、中國社科院城市發展與環境研究中心研究員李景國博士認為，房價上升的首要原因是供求失衡。在供給方面，土地供給減少。2005年全國房地産土地購置面積比2004年減少4%，房地産開發用地供應總量比上年減少了20.2%。同時，商品房結構不合理，中小戶型普通商品房和經濟適用房供應比重低。在需求方面，居民收入不斷增長。2000年至2005年全國商品房均價年均增長5.9%，同時GDP和城鎮居民可支配收入增速分別為8.8%和9.1%。隨著城市化進程加快，城市人口每年都在增加，改善住房條件成為消費重點。而隨著銀行存款利率低，股市低迷，購置房産成為貨幣保值增值的途徑。

　　建房成本全面提升

　　另外，成本上升也是房價上漲的重要原因。房地産開發用地成本上漲，2005年單位土地面積購置費用同比增長18%。拆遷成本加大，商品住宅品質提升，建材價格和建築工人工資上漲等都不同程度地增加了建設成本。

　　購房者一路“追漲”

　　然而比房價高漲更恐怖的是購房者“追漲”，購房者對於房價漲幅的預期甚至大大高於實際漲幅。萬年花城四期的客戶調查顯示，購房者大都選擇6900元甚至7000元以上作為開盤價，比開發商預期給出價格要高。

　　其實，從經濟學的角度講，需求和供給的博弈決定價格，目前，住房消費本來就是供少於求的局面，這就預示著房價的長期走勢應該是逐漸上漲的，可是需求中突然出現“追漲”心態，助長了房價的一片“漲聲”。

　　那麼，“追漲”的心態從哪來？北京萬年花城房地産開發有限公司副總經理黃璽慶認為，買漲不買跌的“漲慌”心態是房價進一步高漲的直接原因。“尤其是春季房展過後，房價不但沒降，反而大漲。購房人普遍認為，調控前沒買已經吃虧，再不買就來不及了。”

　　開發商借機提價

　　開發商看準這種心理後“貪婪”地應聲提價，東三環外的沿海賽洛城在3月初報價7400元/平方米，不到一個月，在4月6日房展會開幕時，已驟升到7800元/平方米，又一週後，部分戶型已漲至8200元/平方米。一線房價具有示範效應，很容易導致制定房價時相互攀比。

　　熱點分析

　　房價為何調控不下來？

　　“控制房價過快上升的根本途徑是增加供給，減少需求，”在昨天的發佈會上，中國社會科學院城市發展與環境研究中心牛鳳瑞主任説，中國國際金融公司首席經濟學家哈繼銘也在接受記者採訪時表示，如果有下一步的調控，更應該調的是需求而不是供給。

　　去年3月，七部委聯合下發文件，旨在壓低高房價的房地産“新政”在全國拉開，至今已有一年。這項新政最主要的措施是“收土地、緊信貸”，結果是，房地産開發投資的增長速度下降，但沒有改變房價仍然上漲的狀態。

　　哈繼銘認為，新政在供給面調得太多，在需求方面調控得還不夠，而所謂調需求，就是用提高稅收和房貸利率的方式改變人們的購房慾望，也就是俗稱的“打擊炒房”，哈繼銘認為這還不是已實施的房地産新政中主要的方面。在昨日社科院藍皮書的發佈現場，中國房地産協會原會長楊慎也建議少用控制土地等行政性的措施，而多采用市場化的手段。

　　另外，儘管國土管理部門已多次強調地價上漲不是房價上漲的主要原因，在昨天的發佈會上，多位專家還是一致同意，控制土地供應量，至少不是控制地價和房價的有效辦法，“需求不變的情況下，供給減少，必然使價格上漲，銀行信貸減少了，土地供應減少了，市場上的房子減少了，房價必然降不下來，”楊慎説。

　　開發商反應

　　房價存在局部過熱

　　作為房價高漲的最大受益者，開發商對此自然持贊同態度。不過在接受記者採訪時，也有開發商表示，不否認房地産市場存在局部過熱現象。

　　“1至2月份房價漲幅7.3%仍然在正常範疇，但局部過熱的確存在。”(聯想控股)融科置地助理總裁、北京東環望京房地産有限公司董事總經理鄭志剛認為，區域的結構性變化，加上消費水平的提升以及個人住房按揭壞賬率低帶來的大力度按揭支持，都是導致局部過熱的原因。

　　一些開發商也認為，從今年一季度房價猛漲，到聚焦房價的藍皮書發佈，樓市溫度的持續走高一定會帶來二次調控。黃璽慶説，“預計今年7月份政府將開始行動”。而鄭志剛則認為，即使二次調控再來，硬著陸的可能性也很小，物有所值的産品仍然能保持對理性購房者的吸引力。

　　購房人反應

　　是否買房難以抉擇

　　藍皮書發佈恰逢“五一”前夕，眾多樓盤已準備利用黃金周大展身手。與此同時，購房人的“漲慌”仍然顯得比較普遍，記者在一些樓盤的售樓處看到，急於購房的人為數眾多。對二次調控的預期，一位劉先生就表示，“人人都想買房，需求擺在那裏，房子再調控也不可能像彩電手機那樣降價，還不如挑套能接受的早點買了。”

　　當然，調控信號的頻繁出現也影響了一部分購房人的心態。原打算“五一”買房的楊先生就告訴記者，“去年的調控讓人失望，原以為房價上漲壓根兒就控不住了，藍皮書一齣來，政府一定會有所行動。”楊先生表示，儘管心裏沒底，“但還是想等一等。”

　　專家建議

　　經濟適用房應滿足基本需求

　　主講人：中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞

　　牛鳳瑞説：“搞經濟適用住房對於目前降低商品房市場的價格是有好處的，所以作為一個重要政策。但是這個政策從一開始不僅在執行過程當中存在著不規範，而且對於正在形成中的正常的房地産市場供求關係造成一種嚴重的扭曲。那個完全是市場決定的價格，你這個是政府給的價格，同樣一個産品是兩種價格。長期進行下去，是弊大於利的。經濟適用住房建設離不開公共財政的支持，而且相當大一部分的經濟適用住房滿足的是改善住房需求，它不是基本的需求。”

　　近三年京城房價走勢

　　2004年1月-12月

　　商品期房買賣平均價格5986元/平方米，同比上漲了225元/平方米，漲幅為3.9%。其中，商品住宅期房買賣價格為5629元/平方米，同比上漲376元/平方米，漲幅為7.2%；

　　2005年1月-12月

　　商品住宅期房預售平均價格6725元/平方米，比上年上漲了1083元/平方米，漲幅為19.2%；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增長10.9%。

　　2006年1月-3月

　　商品住宅期房預售均價6885元/平方米，同比增長14.8%，漲幅比去年(19.2%)低4.4個百分點，今年1月-3月全市商品住宅價格同比上漲較大，主要是受結構性因素影響，一是剔除經濟適用住房因素，全市商品住宅期房價格同比增幅為11.6%。二是高檔商品住宅成交價格增幅較大，拉高了同期房價上漲的幅度。

　　數據來源：綜合北京市建委和北京市房地産信息網發佈的信息

　　2005年房價調控歷程

　　時間商品期房商品期房

　　成交套數銷售均價

　　政策密集期

　　4月 10398套 6995元/平方米

　　5月 11854套 7068元/平方米

　　繼續收緊期

　　6月 10617套 7409元/平方米

　　7月 10140套 7215元/平方米

　　政策放鬆期

　　8月 14937套 6990元/平方米

　　9月 15487套 7388元/平方米

　　10月 14807套 7132元/平方米

　　數據來源：北京市房地産信息網

　　新聞鏈結

　　2005年房地産調控政策出臺過程

　　現在，離房地産調控政策密集出臺的2005年春天已經有一年的時間，當時國家在調控房地産方面緊鑼密鼓的態勢和堅定的決心對房地産商和購房者都是難以忘記的經歷。

　　3月5日，當溫家寶總理在政府工作報告中宣佈：2005年物價工作的重點之一是抑制房價的過快上漲。從此，拉開了調控房價的序幕。

　　此後，中國人民銀行決定，從3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，住房貸款利率由目前的5.31%上調至少0.20個百分點至5.51%。

　　3月27日，國務院辦公廳給各省市自治區下發了一份關於控制房價的電報，提出了八條建議，史稱“老國八條”。其中第一條要求高度重視穩定房價，第二條要求切實負起穩定住房價格的責任，其後六條均為調控房價的具體政策路徑，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方切入。

　　4月27日，國務院召開常務會議專門討論房地産市場的調控問題，分析當前房地産市場形勢，研究進一步加強房地産市場宏觀調控問題，並提出了8項加強房地産市場引導和調控措施，(簡稱“國八點”)，強調了“各商業銀行要加強對房地産貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防範貸款風險”。

　　“國八點”是一個綱領性文件，之後，各部門根據該文件的要求制定了具體的實施細則，5月9日，國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關於做好穩定住房價格的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地産投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務；明確制定了期房限轉、新購商品房兩年內轉手全額徵稅等措施，打擊炒作投機行為。而各地在解決房地産投資規模過大的問題上，把收緊地根和銀根作為了重要的方式。

責編：朱亞菲