新京報消息：昨日發佈的《2006年房地産藍皮書》預測，我國房地産價格長期走勢是上升，而不是下降，2006年北京市房地産價格繼續上漲的可能性較大，但漲幅將低於2005年水平。

　　《2006年房地産藍皮書》由中國社會科學院城市發展與環境研究中心編撰、社會科學文獻出版社出版。

　　房價現狀

　　上升尚處於可接受空間

　　昨日，中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞，在藍皮書發佈會上作主題報告稱，按照平均商品房價格計算，從2000年到2005年，全國年平均房價增長率為8.95%，扣除固定資産投資的價格因素，實際增長率為6.88%.而同期中國房價平均上漲幅度低於國民經濟和國民收入的增長幅度。

　　他表示，住房關係國計民生，住房價格上升過快，固然應該引起高度警惕，但是從社會經濟發展階段和完成工業化加速城市化的整個進程來考察，我國目前房價上升尚處於可以接受的空間。

　　藍皮書認為，去年一年商品住宅期房整體價格漲幅偏高，主要是由於低價位商品住宅、經濟適用住房供應減少、成交面積所佔比重下降引起的，剔除結構性因素，漲幅仍在合理範圍內。

　　全國走勢

　　房地産價格長期上升

　　根據近期國家相關土地政策，藍皮書對未來住宅市場做出預測：由於土地開發成本的加大，土地價格也將會保持增勢。因此，未來住宅土地市場的供給將繼續保持小幅增長的趨勢。

　　由此帶來的結構性調整將是商品住宅市場發展的主旋律。國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等因素將導致其變動。可以預測，受城市化以及人口流動因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有餘；經濟適用房、低端普通住宅需求將會保持在較高水平；普通住宅市場細分加速；受利率、價格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求會基本維持在往年水平，不會出現大的增幅。同時，商品住宅價格將穩中有升。

　　藍皮書指出，綜上所述，我國房地産價格長期走勢是上升，而不是下降。

　　北京走勢

　　房價可能繼續上漲

　　北京房地産業的發展一直受到全國乃至世界的關注，2000年-2004年北京的平均房價上漲了0.78%，其中2001年和2004年分別上漲3%和6.7%，2002年和2003年略有下降。2005年北京房價上升近20%.

　　藍皮書預計，2006年北京市房地産價格繼續上漲的可能性較大，但漲幅將低於2005年水平。同時，由於2006年經濟適用房供應的增加將有助於優化全市住房供應結構，平抑房價。因此，從供應結構和供求關係變化來看，2006年全市商品住房價格仍將呈現緩慢上升趨勢。

　　牛鳳瑞説，綜合來看，不排除個別地區某些時段房價確實是高了，但不要輕言房地産泡沫，今後幾年，中國房價總體走勢將是波浪式的上升趨勢，這和土地稀缺和人口數量過大有關。

　　他表示，造成房價上升的基本原因是市場供求關係失衡，供給不能滿足日益增長的社會需求，將是住宅市場的主導態勢；控制房價過快上升的根本途徑是增加供給，特別是中低價位商品住房的供應。

　　專家解析

　　多建中低檔房減少空置面積

　　中國社科院專家認為，此舉有可能讓房價下降

　　昨日，針對我國商品房空置面積處於較高水平的現象，中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞指出，這主要是高檔房供應偏高，滿足中低收入群體需求的中低價房供應偏少，政府應進一步引導中低檔房的開發建設。

　　前不久，國家統計局的統計數據表明，目前我國商品房空置面積處於較高水平。牛鳳瑞解釋稱，改革開放後人民生活水平提高很快，20世紀90年代住房商品化後，各種收入的家庭對住房的需求一下子爆發出來，但目前來看，房地産市場還沒有發展到相應程度，綜合來看，還是高檔房供應偏高，滿足中低收入群體需求的中低價房供應偏少。由此就必然帶來一些房屋的空置，而由於開發商的市場行為是追求利潤，大多數開發商的開發成本早已收回，所以他們不會著急把房子賣出。

　　“而企業能夠熬到什麼程度，市場會博弈成什麼樣子，還需要時間，應該説絕不可能是長期空置的”，牛鳳瑞表示，一旦空置面積降下來，供給達到和需求平衡甚至略多的狀況，價格則有可能往下走。

　　針對目前各地房價走勢的情況，牛鳳瑞介紹，各地都在進行一些改進措施的探索，比如湖北等地廉租房的探索，香港的“公屋”，但究竟怎樣的模式適合，還需要繼續探索，政府也要在合適的時機，給予相應的政策指導。

　　牛鳳瑞表示，這兩年國家已經注意到商品房比例失衡，空置率較高的問題，陸續通過信貸土地等政策給予了限制，今後政府要注意通過政策鼓勵，引導企業開發更多的經濟適用房，專供中低收入群體。

　　綜合考量

　　環房匹配指數北京排名靠前

　　顯示房價指數與房地産市場環境相對匹配

　　本報訊(記者申劍麗)昨日，藍皮書公佈了35個大中小城市的環房匹配指數，在環房匹配指數絕時值上，北京排名第三。

　　在某種程度上，衡量房地産市場，要看以城市為單位的房價變動與房地産市場所處經濟社會環境的匹配程度。因此，專家首次選取國土資源部公佈土地價格的35個大中城市，作為環房匹配指數評價的樣本城市。

　　所謂環房匹配指數，就是指房地産市場環境與房價指數的匹配度。

　　如果環房匹配指數趨近於零，表示該城市的房價指數與房地産市場環境指數匹配度高，反之則低，一般而言，房市的發展總是趨向於與環境保持動態平衡，如果偏離太高的年份過後，一般會出現回復正常的年份。

　　如果環房匹配指數為負，表示該城市房價變動速度低於房地産市場供求環境提供的空間，房價尚有上升空間，負值越大表明低於的程度越大，負值越小表明房價變動與市場供求環境相對匹配；如果環房匹配指數為正，則表明房價已超出市場提供的空間。

　　購房群體

　　購買京城別墅多半非北京人

　　外省市及境外購房者主要消費中高價位商品住宅

　　昨日發佈的藍皮書顯示，北京地區購房群體呈現“二元化”特徵，本市居民主要購買中低價位房；外省市及境外購房者，主要集中在中高價位的商品住宅，2005年成交的公寓別墅中，外省市及境外購房者超過一半。

　　藍皮書顯示，目前，北京購房群體呈現“二元化”特徵。雖然全市商品住房購買主要以本市個人為主，但由於首都的特殊地位以及城市國際化進程，外省市及境外購房者也在進入北京市場。

　　2005年全市普通商品住宅成交15.4萬套，其中北京市個人購買佔59.4%；外省市個人購買佔36.8%；境外個人購買佔2.2%，境內單位購買佔1.55%，境外單位購買佔0.05%.而1至12月全市公寓別墅成交中，外省市個人購買佔39.2%，本市個人購買佔38.4%，境外個人購買佔13%；境內單位購買佔7.7%，境外單位購買佔1.8%。

責編：朱亞菲