金羊網消息：一位曾在仲介公司任職多年、目前為某樓盤營銷總監的消息人士表示，目前一般銷售人員只給消費者看意向單位的價格，其他單位的價格如何難以得知，一方面和資料多數儲存進電腦，銷售人員不想多打印有關，和開發商為了隨時調價作準備有關，更重要的也是一種營銷手法，可以促使消費者更快購買。

　　黑幕1：防對手"踩盤"

　　樓盤在公開發售的時候，裝修、園林等肯定要對外開放，一些競爭對手也可輕易了解到。這個時候，房價就成了保密的對象，所以一般銷售人員只提供部分單位價目表給看樓者，甚至不同銷售人員對同一套單位也會説不同的價格，達到防止競爭對手“踩盤”的目的。

　　黑幕2：逼消費者更快購買

　　該營銷總監説，不給消費者多看價目表，也算是營銷手法之一。因為只有意向單位的價目表，消費者就無從比較，不會産生會不會買貴了、會不會買了一套不好的單位等患得患失的心理，會促使消費者更快作出購買的決定。

　　黑幕3：隨時調價

　　據該營銷總監表示，開發商每推出一期新單位，對於市場對價格的接受程度如何也會心裏沒底，所以會根據銷售的情況隨時調整價格，其價格的變化之快，甚至比菜市場上青菜的價格變化還要快。當然，這個調整會有向高調也有向低調，在買升不買跌的情況下，開發商肯定不想讓消費者知道樓價下跌，即使上升，只要消費者不了解詳情，開發商也可以有更多説法，所以只給消費者看部分單位的價目表。

　　某大型發展商旗下一名銷售人員小剛表示，他是今年調到該公司一個熱銷盤做銷售工作。這個盤很好賣，“300套單位有近千人登記。”小剛對記者説，樓好賣了，領導佈置的任務也變了。“本來是把樓賣出去就好了，可領導又加了要求，要末位淘汰制，誰把樓價賣高了，誰獎勵；誰把樓價賣低了，對不起，要炒魷魚。”

　　小剛對記者説，領導給他們的價目表每個單位還有一個“保護價”，即單位售價的下限，而上限則沒有明確規定，在下限之上，又有幾個價格，還有一些附加條件，包括送管理費、額外9.8折等等，這些都是銷售人員可以選擇的彈性空間。假如他們能夠把房價賣得越高，提成也就越高。“所以説句老實話，買房子會不會砍價也很重要。”

　　黑幕4：更好控制銷售

　　某從事銷售管理工作近十年的業內人士告訴記者：“這是為了更好地控制銷售。”

　　“我們對某些單位是採取‘歧視性定價’的。因為通過內部認購期的意向登記，基本上我們就可以了解到哪些單位受歡迎，因此，這部分單位的售價往往也要比其他單元明顯高出一截，這高出的部分有可能不太合理。如果將所有的價格一次性公佈的話，那麼買家們也就有可能失去買一這部分單位的興趣。”

　　黑幕5：“節約”紙張

　　和之前不同的是，房地産也開始大量進入電腦化，樓盤的資料都會在電腦裏有記錄，所以一般銷售人員為了減少麻煩，有時候會先問清楚消費者意向單位，再向他們提供該套單位的價格。當然，他們會向消費者表示，這是為了少打印一些紙張，為了環保。

　　掀開樓價幾張“臉”的N種對策

　　預售開始，樓價曝光

　　樓價表“猶抱琵琶半遮面”，這是政府所許可的行為？還是發展商的一意孤行？聰明的消費者應如何應對？

　　《廣東省商品房預售管理條例》第十七條規定：預售商品房時，預售人應當以書面方式向預購人明示預售商品房的價格和付款辦法。廣州市房管局《關於調整<辦理商品房預售許可證>業務規則的通知》第三條規定：預售範圍的審定以“棟”為單位許可預售；以“自然棟”作為核發《商品房預售許可證》的最小單位，禁止一棟樓宇分多次申請辦理預售證(包括換證)。

　　廣州市房管局2005年7月1日開始實施的《關於實施廣州市商品房買賣合同網上備案的通知》規定：房地産開發企業取得商品房預(銷)售許可的，市國土房管局通過《廣州市房屋管理系統》在網上即時公佈商品房擬銷售的價格等信息。

　　根據以上的規定，我們可以得知，商品房一旦進入預售狀態，就必需對外公佈銷售價格等信息；此外，商品房一旦批准預售，就不可能單套地審批，因此，只公佈部分樓層或單元的價格，而不公佈其他樓層或單元的價格實際上是沒有道理的。

　　出現問題，積極舉報

　　一旦發現樓盤在銷售價格上沒有全部公開等不規範行為，應該如何處理？有關政府部門表示，歡迎買家們對違規行為進行監督。有關人士表示，類似的監督行為，離開群眾的支持，政府的“獨角戲”未免力有不及。

　　出現類似的問題，消費者可以到廣州市房管局的網站進行投訴。該局房地産市場管理處負責房地産市場管理和監督檢查，受理有關房地産市場的投訴，依法查處違法違規案件，負責核發商品房開發項目的預售許可證，指導房地産轉讓、商品房預售備案的管理工作。消費者也可到廣州市房管局該處室進行投訴。此外，還可以撥通83334718轉房地産市場管理處進行電話投訴。

　　了解樓價的多種辦法

　　發展商不主動公佈全部樓價，精明的買家自然有自己的應對辦法。

　　1、上《陽光家緣》看一看

　　目前，廣州市房管局有公佈房地産預售情況的官方網站———《陽光家緣》，上面有不同樓盤各個單位的銷售信息。

　　點評：理論上説，《陽光家緣》應該有樓盤單元的價格信息，但由於目前這個系統還不完善，因此，只能夠查詢到各單位的銷售和抵押等狀態，要查詢到樓盤的具體價格，估計尚待時日。

　　2、君子動之以情

　　雖然樓盤不一定有全部單位的樓價表對外派送，但在銷售人員手頭上卻必然有一份齊全的價目表，如何從他們手上“淘”到最終的價格？那就要看你的功力了。你不妨表現出對購買該樓盤很大的誠意，但同時擔心買不到合適的單元，動之以情，加上銷售人員之間的競爭存在，相信會有銷售人員願意將手頭上的價格表和盤托出。

　　點評：這對你的説服能力將是一個很大的考驗，如果能夠通過這一點看到樓價表，相信你已經有拿到奧斯卡最佳主角獎提名的可能，最不濟也該是一個很不錯的談判專家。

　　3、“小人”動之以利

　　如果上一個辦法沒有實現你的目的，那麼，看來適當的收買人心也就有存在的必要了。如果你真的很想知道樓盤全部單位的價格，那麼，花點小錢收買銷售人員也是有必要的，反正相對於動輒數十萬元的樓價而言，幾百元應該不算什麼，畢竟，“小財不出、大財不入”嘛！

　　點評：如果你不是很喜歡這個樓盤的話，那就不要輕易花費錢財了。幾百元也是錢啊！此外，要找準“賄賂”的對象，否則被人家義正詞嚴地拒絕，相信滋味也不好受吧。

　　4、親朋好友全出動

　　如果你有足夠多的有閒親友在廣州，那不妨使用“人海戰術”，每人問幾套單位的價格，如果有五六個親友同時問的話，相信整體價格也就會了解得差不多了。

　　點評：這個方法雖然可以問到比較全面的樓價，但一來比較複雜，而且還要欠下不少“人情債”，因此不要輕易出手。

　　5、以點帶面來推測

　　其實，一個樓盤定價必然有一定規律可言，如果找到了相關的規律，只要問幾個單位的價錢，就能推斷出整棟樓宇的大約售價水平。

　　點評：該手法對使用者的專業素質有較高的要求，它需要對樓宇的戶型、景觀、朝向、通風、採光等方面的素質有一定的判斷之後才能夠施行。如果你不具備這方面的素質，那還是不要試了，否則，只會出現以偏概全的結局。

責編：王麗華