經濟適用房再上市增量明顯兩個月需求量上升1.3倍

　　中國經濟網消息：據“信一天”統計資料顯示，2005年經濟適用房再上市成交量同比上一年增長38%，增長呈月遞增趨勢。從價格方面看，據順馳經紀資料顯示，經濟適用房目前的銷售價格與購買時相比都已經有了30%左右的增長，比如目前回龍觀新經濟適用房在每平方米2600元左右，而二手經濟適用房已經在每平方米4000元左右。二手經濟適用房的價格與同一區域的其他已購公房價格基本接近。

　　目前北京48個經濟適用住房再上市買賣的典型項目中，朝陽區的望馨園項目，從2001年的3800元/平方米躍為6084元/平方米，而1999年以4200元/平方米起價的今日家園再上市價格已經達到6528元/平方米。

　　順馳經紀節後營業10天來的數據表明二手房市場日成交量已經恢復到節前的80%，日成交量保持在250套左右，而經濟適用房更是目前一個熱點，佔到了成交量的15%，供應與需求分別比去年同期有了很大增長。而“信一天”方面，2006年1月份和2月份再上市經濟適用房房源量增長幅度較明顯，比去年同期增長了23%。客戶需求量增長幅度較大，漲幅近1.3倍。

　　以上種種跡象，加之今年“兩會”前及“兩會”期間，透露出經濟適用房將優先向城八區重點工程拆遷居民供應，其他人將很少有機會購買的定向銷售政策。預計2006年經濟適用房再上市成交量將會大幅度增長。

　　■去年交易7500套再上市價格漲幅近40%

　　據“鏈家地産”市場統計資料分析，2005年北京房地産市場上有近50個經濟適用房項目超過了5年期限，分佈在宣武、朝陽、石景山、海淀、房山、豐臺、昌平等七個區域，交易量達到了7500套左右，相比2004年的4100套上漲了將近82.93%。

　　其中位於宣武區的蓮花晴園是四大中心城區中唯一的滿5年再上市經濟適用房，宣武區佔2005年滿5年再上市經濟適用房總量的2%；從各區域的分佈數量上看，以豐台區佔比最多，達33%；從價格漲幅上看，滿5年經濟適用房再上市交易價格比原始價格漲幅近40%。

　　■供應量將成二手房主導再上市現存三大瓶頸

　　雖然2005年二手經濟適用房成交量相比往年已取得了重大飛躍，但是，與2005年年底滿5年的經濟適用房15萬套左右的存量相比，交易市場依然不甚活躍。

　　順馳經紀市場部分析，主要是有兩個原因，在2005年可上市1.5萬套經濟適用房中，有很多是自住的房屋。另外，2005年很多想出售經濟適用房的房主期望房屋升值比較高，惜售心理比較嚴重，很多這種房屋進入了租賃市場。

　　而在目前這兩個問題都有了一定改變，房價漲幅在宏觀調控下放緩，可上市房源數量進一步增加，這些都預示著今年的經濟適用房將成為二手房市場的一個重要組成。而“鏈家地産”市場專業人士認為，影響經濟適用房再上市交易的瓶頸主要在於：

　　瓶頸一：買賣雙方對經濟適用房再上市交易的政策不了解

　　直接影響到經濟適用房的交易順利進行。這主要表現在部分已經住滿5年，但産權證(或契稅完稅證明)上標注的日期還未滿5年，然而在出售時即以市場價格交易，為此在稅費繳納和産權過戶之時就出現了不能順利辦證的情況。

　　瓶頸二：投資收益偏低，投資者持房觀望

　　在眾多可以上市交易的二手經濟適用房之中，有相當一部分是用於投資目的的，但是從實際的經濟適用房投資收益來看，並不是特別的理想。

　　李先生2000年在回龍觀購買了一套面積為90平方米的經濟適用房，原購房價為2600元/平方米，總共花費購房款約234000元，一次性付款，並花費了35100元裝修。2005年2月，張先生的經濟適用房便符合“住滿”5年，可按市場價進行出售交易。

　　目前天通苑地區的二手房市場價約為3650元/平方米，李先生出售這套房屋，需繳納0.5‰的印花稅及按成交價的10%補交綜合地價款。若通過仲介公司出售，還需繳納成交價1.5%的代理費及1500元的中保權證代辦費，則李先生出售此套房屋扣除相關成本後，年投資收益率僅為2%左右。正是因為出售者需要補交10%的地價款，使得投資者的投資收益明顯降低從而讓更多的投資者並不急於出手。

　　瓶頸三：需求群體對價格比較敏感

　　據“鏈家地産”統計資料分析，從目前購買二手經濟適用房的人群來看，主要是一些中低收入家庭，他們對房産價格因素比較敏感。

　　雖然住滿5年的二手經濟適用房要按市場成交價的10%補交綜合地價款，有一部分出售者會將這部分費用變相轉移到房價中；但是，二手經濟適用房的購買者並不會迎合出售者的意圖，一方面是因為自身的價格承受能力並不是很強，另一方面就是隨著北京新建經濟適用房的增多，雖然這些項目並不能緩解目前緊缺的供需矛盾，但是在利益權衡過程中，必然會使一部分購買二手經濟適用房的人向新房轉移，從而出現部分“有價無市”的局面。

　　●提示●

　　購買二手經濟適用房須知

　　目前，在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準。

　　對於尚未住滿5年的經濟適用房，由於政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高於購買時的單價出售，並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原價出售給有購買資格的人後，原購房人仍符合經濟適用住房購房條件者還可再次購買他處的經濟適用住房。如何買賣已經住滿5年的經濟適用房

　　賣方：對於已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售後業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。按市場價格出售經濟適用住房後不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。

　　買方：購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納契稅、印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。房屋上市交易的稅費有：契稅(按成交價的1.5%繳納)、印花稅(按成交價的0.05%繳納)和綜合地價款(按成交價的10%繳納)，售後的房屋産權性質是商品房。如何買賣尚未住滿5年的經濟適用房

　　賣方：購買5年之內的經濟適用房必須按照該套房屋的原始價格出售給具有買經濟適用房的人，如果審批的價格大於或者小于實際成交價格，則該經濟適用房再上市交易的稅費只有：契稅(按成交價的1.5%繳納)和印花稅(按成交價的0.05%繳納)，售後的房屋産權性質仍是經濟適用房。

　　買方：購買此類已購經濟適用房，首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件；其次購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續。若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款並所購房屋仍按經濟適用住房産權管理。

責編：王麗華