上海金融報消息：二手房交易過程中，由於信息的不對稱，購房者常常處於弱勢一方。預先詳細了解和掌握購房時的細節，是購房者的必備功課。

　　隨著房地産業的發展與完善，二手房交易逐漸增多。但是由於二手房買賣交易標的大，程序複雜的特點，造成交易糾紛發生頻率大大增加。

　　二手房交易過程對於購房者來説，尤顯煩瑣。他們不但要關注房屋價格、物業管理、鄰居住戶等方面的問題，更要熟知某些交易環節的知識。特別是後者，實際操作中，二手房糾紛多集中在交易環節，因此為了防止不必要的麻煩，預先了解和掌握交易注意事項，對購房者來説是非常必要，同時也大有裨益的。

　　賣方身份的真實性

　　買賣最怕欺詐，如果連對方是不是真實的産權人都不能確定，那麼交易的安全性就堪憂了。

　　交易時，買方可以查看賣方的房地産權證原件，或者可以委託仲介到房地産交易中心，調取該房産的《上海市房地産登記冊》(簡稱“産調”)。産調上有標的房屋的基本信息，其中有幾項需要特別關注：産權人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態。

　　另外，在雙方簽訂正式的《上海市房地産買賣合同》時，必須驗證賣方的身份證原件，並查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

　　賣方的還貸情況

　　若標的房産存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內的抵押情況予以登出。

　　若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由於抵押貸款而産生的，則他需要與銀行預約還貸，並在取得抵押登出材料後，將全套材料送進房地産交易中心進行登出。此時，買方應當注意貸款銀行確認賣方預約提前還貸所需的時間。

　　一般來説，各大銀行的預約還貸時間從2周至1個月不等，即從預約還貸之日起，需要經過上述時間，銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地産交易中心進行過戶交易。

　　購房貸款的審批程序

　　大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批准。

　　一般來説，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動産證明，或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數額。

　　但要提請購房者注意的是，如果通過仲介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信仲介公司的貸款承諾。否則，延誤了房産交易不説，可能還會給賣房者一個資信和誠信都不好的印象。

　　過戶交易有新規

　　過戶交易時很重要的一點，是繳稅。對購房者來説，契稅往往是最關心的。新出臺的政策對二手房的契稅作了最新的規定。符合普通住宅標準的仍然減半，按房屋總價的1.5%比例徵收契稅。非普通住宅則要按房屋總價的3%比例徵收契稅。

　　新政策對普通住宅的規定是：容積率在1.0以上；單套面積140平方米以下；內環單價在17500/平方米元以內，內環和外環之間單價在10000元/平方米以內，外環以外單價在7000元/平方米以內。同時符合以上三項標準，方能作為普通住宅繳稅。

　　其他交易環節

　　此外，還要注意房屋是否設立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣方在簽約當日，提供承租人放棄優先購買權承諾書。如果有備案，則需要在買賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結租賃備案登出手續的時間。

　　另外，還要注意定金、各筆房款和産證的保管情況，如果擔心交易風險，可以要求賣方把定金、房款和産證都保管于仲介公司，並由仲介按照合同的約定轉交定金和房款。當然，還要確認該房屋內是否有戶口，如果有，則要確認賣方有沒有戶口遷入地，什麼時候可以遷出，並在合同中進行明確的約定。

責編：閆冬