逐年下降已成趨勢 京城房價風聲鶴唳

央視國際 (2002年11月15日 15:45)

　　中華工商時報消息：北京的商品房價格一直都高居全國首位，但是日前，業內權威人士分析認為：由於經濟適用房的大力開發、交通道路的不斷完善等等原因，北京房價將逐年下降。

　　

房價已呈下降趨勢

　　2002年上半年，北京商品房空置面積達710萬平方米，其中住宅572萬平方米，一年以下的空置面積為376萬平方米。據了解，在北京空置的商品住宅主要是價位在4000元／平方米以上的中高檔住宅，而售價在3000元／平方米以下的商品房則空置較少。

　　與去年同期相比，北京房地産價格呈下降趨勢，其中，按照統計局的口徑計算降了317元／平方米，按房地局的統計口徑則是降了289元／平方米，雖然普通老百姓並沒有明顯感到房價的明顯降幅，但隨著郊區住宅項目的增加和經濟適用房建設力度的加大，北京房價的總體水平必定有所下降。

　　

房價居高原因眾多

　　據資料顯示，北京城鎮居民2000年戶均年收入約3.4萬元，而在北京買一套80平方米的住房平均需要37.6萬元，房價收入比達11：1。2001年北京市平均房價每平方米高達4700元，是全國平均價格的一倍多，房價上漲幅度高達25％。

　　中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱認為，北京現在房價偏高主要有四個方面原因：很多在北京的外國公司有購房需求；北京還存在公房；北京房地産需求高與北京的政治經濟地位有關，國內很多單位在北京設立辦事處，拉動了北京的房價；同時一些海外華人在華投資具有購房需求。

　　的確，隨著北京申奧的成功、中國加入W TO、國內經濟高速發展等宏觀利好的誘惑，北京作為中國的超級門戶不僅是中國的北京，更是世界的北京，幾乎每天都有成千上萬的國際國內人士攜重金蜂擁而來，夢想在這片熱土上擁有自己的立錐之地，正是在這個大背景下，北京的房價才能總是維持高高在上的水平。

　　

個人購房供需失衡

　　隨著房地産市場體系逐步完善，個人購房已成為北京住宅消費市場的主流。據有關資料顯示，截至2002年5月，北京個人購房的比重已佔到購房群體的98％。這説明，商品住宅已成為普通人的大眾消費，京城普通居民已成為購房消費的主力群體。

　　但是，目前北京住宅的供給市場卻是以中高檔住房和商務樓盤為主，普通商品住宅的價位主要集中分佈于每平方米3500元至8500元之間，而最為廣大的中低收入消費者關注的低價位商品住房開發規模卻相對較小。據有關方面對北京現階段的購房需求所進行的最新調查表明，83.5％的購房者需要5000元／平方米以下的住房。這表明目前北京房地産市場商品住宅的供給價格與大眾消費者的需求價格仍存在一定距離。

　　

經濟適用房拉低房價

　　據了解，2002年北京經濟適用房新開工面積將達到200萬平方米左右，將向社會出售的經濟適用住房主要有三類：一是前兩年開發的經濟適用房二、三期等後期建設，如回龍觀文化居住區二期；位於朝陽路附近的青年路小區二期將在下半年上市。二是部分商品房項目轉為經濟適用住房項目。三是新開工的經濟適用住房項目，如垡頭地區的翠城等等。

　　有消息稱，今後4年裏，北京經濟適用房供應總量約1200萬平方米，也就是平均年供應量300萬平方米，這佔到北京新增住宅總量的近一半。

　　北京經濟適用房的大量開工建設，為那些中低收入的消費者提供了更經濟、實用的購房新選擇，也無形中給北京眾多的房産開發商樹起了一個強大的“競爭對手”，更是對長期以來居高不下的北京房價一個有力的衝擊，在很大程度上拉低了北京住宅的整體價位。

　　

低價商品房也來湊熱鬧

　　除了經濟適用房以外，低價商品房也在努力地尋找市場空檔。經濟適用房的目標客戶群是年收入6萬元左右的家庭，這些低價商品房的目標也大概如此。

　　搜房研究院的黃瑜曾經對低價（總價）商品房的客戶群作了一個描述：“由於城市化進程的推進和城市人口的絕對增長，帶來大量的成長型客戶。他們是30歲左右的公司職員，客觀上需要大量的住房；收入能夠滿足生活但不算很高；存款定期入賬但不算太多；希望有自己的房子但無須太大；追求一定品位但不求奢華。這是最有活力的一群人，經濟的持續發展使得他們的收入逐漸增加，雖然目前儲蓄有限，但未來預期看好，敢於用明天的錢圓今天的夢。”

　　低價商品房所定位的消費對象在北京不算少數。因此，最大限度地為他們量身定做，是低價商品房的一個獨特優勢，再加上地段、戶型等方面的優勢，比起經濟適用房，低價商品房依然不乏市場競爭力。同時，它還會協同經濟適用房使北京的房地産市場的供求進一步趨於平衡。

　　

良好交通擴大購房半徑

　　據悉，到2005年，北京僅高速公路通車里程就將達到600公里；到2010年，北京將投資500億元用於城市道路建設。

　　2002年3月，北京市政府公佈《奧運行動規劃》，又把發展以地鐵為主的城市軌道交通作為戰略的重中之重。到2008年，北京市政府將引導各種渠道總投資400多億元，建設城市軌道交通300公里，達到目前世界主要大都市的城鐵長度，在中心區，無論身在何處，在500米範圍內都能找到一個地鐵站。

　　未來便捷的交通，給購房者提供了更多的選擇空間。輕軌沿線的房子，一直以價格低廉贏得了眾多的中、低收入的購房者青睞，但是離城太遠、交通不方便等原因，也讓已經動心的購房者不得不再三猶豫，如今輕軌一通，從郊區到市區只要十幾分鐘，城郊距離的拉近使得那些上班、購物不便等諸多問題都迎刃而解，這些地區的房源自然成了購房者的首選。購房半徑的擴大，也使得京城的房價整體走低。

　　因此，在整個房地産市場已經進入“微利”時代的背景下，雖然北京二手房市場不甚發達，缺乏住房梯級消費過渡，市場資源配置不盡合理，但由於近年來經濟適用房投資開發力度頗大，市場供應量充足，加之交通道路系統的不斷完善、城市軌道交通的投入使用，使得北京城市居民的購房選擇範圍大大增加，北京房價趨降已成定局。　 （張文中）

責編：楊潔