 最近我們一直都在關注有關房地産糾紛的問題，而面積之爭是房地産糾紛的焦點，這主要體現在商品房面積縮水，消費者購房時不能明明白白消費，以及難以保障消費者的知情權。看來，商品房面積確實是消費者心裏難言的痛。今天，我們請來了國家測繪局國土測繪司副司長彭震中先生和中國消費者協會副秘書長董京生先生，與我們一起聊聊商品房面積的問題。
現在，一套商品房的面積有好幾種叫法，什麼使用面積、套內使用面積、或者套內建築面積、或者建築面積，這諸多名詞大家都不太清楚。那麼在房屋面積測算方面現在究竟存在哪些問題呢？董先生告訴我們：開發商、經銷商還有一些專業的測繪機構，和消費者的專業知識是不對稱的。另外，比較特殊的是我們的房屋測量的整個過程和數據缺乏公開和透明。所以導致了在2002年有關就是房屋測繪面積發生這種爭議産生投訴的案件比較多，去年是1856件，比2001年增長了30%。
現在，一般的銷售面積決定了大家買房到底要花多少錢，那麼房屋銷售面積到底是怎麼測算出來的呢？彭司長告訴我們，按照國家的有關規定銷售面積是由兩部分構成，一部分是住房的建築的套內面積，一部分是公攤面積。套內的建築面積它是又有三部分構成，一部分是住房的使用面積。另一部分是墻體的投影面積，就是墻體所佔有的面積，第三部分是陽臺的面積，這個是套內的建築面積。另一部分是公攤面積，公攤面積它是由套內的建築面積乘上一個公攤系數。
那這個公攤面積是怎麼來的呢？彭司長接著説：公攤系數是由一個分子和分母來構成的，它是整棟樓的公攤總面積除以整棟樓的套內建築面積的總和。那麼前面公攤樓的總面積，它現在的計算方式就是説它整個的建築面積減去整個套內的建築總面積，然後再減去其它不能夠公攤到面積的一些地方，比如地下人防工程、已經獨立出租的地下室、或者一些車棚等。董秘書長還告訴我們：從消費者對有關規定的了解來看，也不充分。比如説《商品房的銷售管理辦法》，明確規定面積誤差比絕對值大於3%的時候，消費者有權提出退房。但是在現實生活中這個退房規定實現起來比較困難。再比如説，如果超過了3%，消費者不去退房，那麼超出的面積由開發商出錢，産權還歸購房人。如果是屬於縮水超過了3%的那一部分，就要由開發商或者銷售商雙倍的來返還消費者。像這些規定應該説對保護購房人或者是消費者的權益，應該是一個比較好的規定。
在北京市國際友誼花園的業主就對開發商給出的房屋面積産生了異議，那麼他們是怎麼辦的呢?
2002年6月，業主們自己出錢聘請了上海房屋土地測繪中心對友誼花園進行了重新測量。上海的測量結果居然比開發商大産權證上的面積少了5000平方米。業主們以此作為依據向中國消費者協會及北京市國土資源和房屋管理局投訴，北京的測繪部門在仔細調查核實後公佈了他們重新更正過的面積數據，並正式承認他們當初為開發商提供的房屋面積數據多算了2000多平方米；這按當時的購房價計算，將為業主挽回經濟損失2000多萬元。
那麼業主們所得的這個數據有效嗎？應該怎麼看待這種做法呢？彭司長認為：按照國家房産測繪的管理規定，當事人如果對房産測繪的成果産生疑義，就可以委託國家認定的房産測繪成果的鑒定機構來進行鑒定。如果説剛才指的這樣的一個單位它是國家認定的房産鑒定的機構，那麼這樣的數據是有效的。結合剛才的案例，如果是北京上海異地測繪，還牽扯到測繪管理條例方面的另問題，因為異地測繪要到當地的測繪行政部門進行登記，所以數據要有效得符合上述的兩個前提。董書長還認為，測繪機構應該是在市場經濟的條件下社會化、仲介化，避免其它的非市場因素的影響，這樣測繪在客觀和公正方面，才可以更好的得到保障。
建設部在2001年4月4日以88號政府令的形式發佈了商品房銷售辦法，明確了三種計價方式：按套計價、按套內建築計價、按建築面積計價，重慶市率先在全國以地方法規的形式作出規定，重慶的商品房銷售以套內建築面積作為計價依據。重慶市國土資源和房屋管理局的蒙毅局長告訴我們：到目前為止，開發商都能按照套內面積計價或銷售。這個消費者未出現因公攤面積而引發的有關爭議。在社會上這個反映是非常好，那麼與去年8月1號前相比，應該説這個是非常大的進步。
看來這種做法確實收到了一些效果，但要想在全國推行，還需要一個過程。另外我們還了解到一些開發商為了避免在面積問題上與購房者産生糾紛，也採取了一些積極的辦法，北京一家房地産公司總經理張立紅就告訴我們：現在有很多消費者問銷售面積、套內面積、地毯面積這三個面積之間究竟是什麼關係。而分攤的面積是從哪兒分攤來的。就是説在推介的過程中，詳告的工作是必不可少的。所以，這些內容還不如公開，如果客戶可以隨意去網上查詢的話，那麼，很多事情就容易溝通了。
那以後我們在減少房屋面積糾紛方面，又應該在哪幾個方面多做些工作呢?董書長告訴我們：有兩個建議，一就是使房屋面積的測量機構真正的社會化、仲介化，排除一些非市場因素的過多干擾，另一個是不要搞地區的行業壟斷，就是當出現一些問題以後，地方上干預、保護都應該減少。
相信如果這種情況得以實現的放，測繪資質和測量隊伍也在資質的認定也是一項很重要的工作，而在測繪成果的管理和監督方面也要更加加大力度。
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