 合同在我們的生活當中經常能夠碰到，它是甲乙雙方在共同協商的基礎上簽訂的，是雙方合法權益的一個書面保障。而在西安市的一個名叫錦園的小區，業主們買房時所要簽的購房合同卻沒有太多可以協商的地方。因為，他們的合同，開發商基本上都替他們填好了。
西安市錦園生活小區外的一條馬路。每到夜晚就停滿了小區業主的私家車，影響了交通，小區內明明有地下停車場，可這些車子卻停不進去。
開發商説，他們沒有租賃的車位。因為首先要考慮銷售，其次有臨時停車，現在沒有多餘的車位可租。
可業主説，開始開發商也租，租價是360元。到9月份車位聽説要漲到450元。小區有人就到物價局查那個文件，後來查出來，專門針對錦園的停車收費，國家規定是180元的文件下來了。可是業主把文件拿到開發商面前時，開發商卻不租了。
究竟是不肯租賃車位，還是沒有車位可租。記者暗訪了售樓小姐，售樓小姐説，現在還有百分之三四十的車位沒有賣出，如果要租的話，要360元。
只要向物業繳納360元租金，車位就可以租到了。這家物業公司就是開發商陜西龍安實業開發有限責任公司下屬的錦園物業，買車位還是租車位，租金多少得由龍安公司説了算，不滿意嗎？看合同。購房合同中清楚寫著：房屋與車庫一併交付使用。這是業主簽了字的。既然合同中沒有具體規定是租車位還是買車位，龍安公司自然可以任意解釋了。
買車位還是租車位，以什麼價格租車位，這還只是業主們有苦難言的第一方面。再看看合同，違約責任一欄中明確規定：購房者未在付款期限內繳款，逾期超過三十天后視為不履行合同，要向龍安公司繳納違約金，金額是累計應付款的10%。而開發商未按規定期限交房，同樣視為違約，需向購房者賠償。標準是：90天以內按銀行固定資産貸款利率計算，120天以內仍按銀行固定資産貸款利率計算，逾期超過180天按照購房者累計已付款的10%進行賠償。
比較一下可以看出，如果購房者沒按時付款，超過30天即視為不履行合同，反過來，開發商沒有按時交房，超過六個月才被視為不履行合同。如果雙方都按照超過規定期限三十天來計算，那違約金又分別是多少呢？業主田為華給我們算了一筆帳。
田為華已經交了40萬，還有10萬沒交，物業就要罰他4萬塊錢，而物業他晚交了30天，卻只要賠4千塊錢。
物業公司解釋説，不管是怎麼一個條款，都是經過大家雙方協商來確定的。從從法律角度講都是公平的。
業主説，物業公司在給業主簽訂合同的時候沒有任何商量的餘地，用他事先刻好的圖章，或者用鋼筆事先填好。
龍安公司向記者解釋：公司事先填好的都是不可更改的內容，還有一些空白處是可以協商的，真是這樣嗎？在暗訪中，售樓小姐告訴我們，這些合同都是事先填好的，客戶只需要簽字就好了。
售樓小姐説得不錯，我們看到，合同上的空白都已經事先填好了，只留下了簽名的地方，購房者所需做的就是簽字，簽字後就能産生法律效力，共同協商從何談起？
租車位、買車位説不清，賠付標準不對等，有了糾紛找誰呢？不用急，找誰，開發商也已經替業主們定好了。
像業主們發現房屋存在質量問題要到法院起訴時，他們才明白，自己想錯了，因為購房合同中寫得很清楚：甲乙雙方發生爭議，協商解決不成時同意由西安仲裁委員會解決。開發商早已在空白處填寫了解決糾紛的方式。
合同中購房者的權利被大大地限制住了，對此，龍安公司的負責人向我們坦言了公司的疏漏。
龍安公司承認，過去的購房合同不夠完善，現在，他們在合同的空白處已不再強制填寫。並稱自己會認真對待，要求所有的工作人員嚴格按照規範來做。
正當我們為龍安公司誠懇的態度所感動時，一位業主拿著一份2003年新近簽訂的合同找到了我們。翻開闔同的第7和第8頁，在雙方共同協商的空白處仍然是龍安公司事先填好的內容。
無限期的合同
説起來，西安的這些業主，還是有選擇的，那就是可以不簽合同，最多，就不買這個房子好了，可北京的許先生卻連這個選擇也沒有，他的房子都買好，裝修好了，不得不簽的是物業合同。
北京市的許先生，不久前買了一套新房，並進行了精心的裝修，可到了搬家的時候他才發現，搬進這個新家還有別的條件。
許先生説，開發商通知他們去物業公司辦理入住手續，簽的物業合同上的有效期是從入住之日起長期有效。
拿著這個合同，許先生心裏別提有多彆扭了。先不説合同的條款合不合理，光是這個長期有效四個字就讓他感到十分為難。
許先生説，這樣以後就不可能變更物業公司，但物業公司非常強硬的説，假如不簽這個合同的話，房屋鑰匙是就拿不到的。
再三衡量之後許先生還是無奈地簽了字。可物業公司為什麼一定要業主簽的合同長期有效呢？帶著疑問我們來到了物業公司。
物業公司解釋説，因為他們管理的小區基本上有200萬平米，管理的有2萬多戶，如果是一年一簽或是幾年一簽，那得多配人，服務費得漲了。
一般來説，合同都應該有個有效期限，那麼物業公司和業主簽訂的這份長期有效的合同，是否有效呢？
專家介紹説，這個合同存在著兩個重大失誤，第一簽訂的主體不合適，就是他是個人，物業管理合同無論是前期的還是正常物業管理期間的一個是開發商，一個就是業主委員會，在物業管理合同裏沒有作為個人的。第二個錯誤就是長期有效，長期有效在理論上是錯誤的，在實踐中也是有害的，因為你物業公司都不是長期存在的，實際上這樣就侵犯了業主改聘，另選物業公司的權利。
遭遇零責任
其實早在1999年國家建設部就印發了物業管理的合同示範文本，要求規範物業的管理行為，這種合同條款中有“期限長期有效”字樣的，物業公司是無權要求業主簽訂的。最近，我們還接到了其它的一些，關於物業合同的投訴，讓我們來看一看。
成都的唐先生向我們提供的是一份他在2001入住時，小區的森宇物業公司與他簽訂的一份前期物業管理服務協議，翻開這份業主公約，從這些密密麻麻的標注上可以看出，唐先生對這份協議是經過了仔細的研究。
唐先生説，甲乙雙方的權利義務責任極其的不對等，非常苛刻得對業主。它不是給業主服務，而是對業主的一種限制和對業主的一種壓抑。
在這份物業管理服務協議中，唐先生向記者指出，合同的第二章規定了雙方的權利、義務、責任。其中甲方也就是物業公司的權利有6項，乙方業主的權利只有4項，甲方義務4項，業主義務竟有13項，而責任上更是讓唐先生感到奇怪，合同中關於物業公司的責任一項都沒有，而對業主卻規定了29項責任。
而且在這些業主所要承擔的29項責任裏面，嚴禁、不準、不得、必須服從等字眼還對業主的行為進行了嚴格的限制。就連一些治安管理條例的內容也被寫進了協議，這樣的物業管理服務協議實在有點讓人想不通。在森宇物業管理公司，記者的採訪被堅決的拒絕了，但是一位姓普的負責人也承認這份合同是由物業公司單方制定的，當時在制定的時候有些欠考慮，他們也決定將在近期與業主們協商有關的條款。
四川省消協認為，這樣的物業合同完全是一個不公平的格式合同。四川消費者協會秘書長劉亞兵説：它實際上對業主是一個緊箍咒，嚴重的不對等不公平，
這裡我們提醒大家，要認準有效期一年，一年內可以要求撤銷或者變更不公平的條款內容。這裡，業主們質疑的是合同中明顯表現出來的不公平，還有的糾紛是源於業主對合同條款的理解與物業公司的解釋不一樣。
同一合同 理解不同
如果説，剛才我們看到的兩個案例是物業與業主之間對合同簽訂方式有疑問的話，下面這個糾紛就是對合同內容的不同理解造成的。
我們來到廣東省佛山市順德區祥景雅居小區附近，遠遠就看到這些廣告牌高高地矗立在居民樓上，廣告牌從第5棟樓一直延續到第9棟樓的樓頂。居民們説，一年來，他們對這些高大的廣告牌越來越擔心。
究竟廣告牌對樓房會有多大影響?這成了住在5至9棟樓的居民們最關心的問題。我們看到由於擔心孩子們爬上天臺被廣告牌的支架刮傷，通往天臺的門有的已被鎖死。
那麼，這些高高大大的廣告牌，為什麼會豎立在居民樓的樓頂呢？幾經週折，我們找到了物業公司的負責人。原來，是物業公司將5－9棟樓的天臺出租給了廣告公司。物業公司經理稱，他的管理公約裏面有一條是，發展商保留那個平臺的使用權。
原來早在2000年交房時，物業公司曾與小區內的每戶居民都簽過這樣一份管理公約，公約中清楚地寫著“第一業主保留及擁有天臺的使用權”，這條規定無疑成了物業公司將天臺出租給廣告公司的重要依據。既然公約中寫的清楚明白，每戶居民又都簽了字。為什麼現在出了問題居民們又後悔了呢？説起這些大家都有説不出的無奈。原來當初是不簽就不讓拿鑰匙。
看來物業公司也覺得沒有通知居民就擅自出租的行為有些不妥。不過面對居民拆掉廣告牌的要求，物業公司還是認為自己是按照公約辦事,公約中已經約定他們有使用權。而居民們卻認為即使當初簽的公約中答應了使用權歸物業公司，物業公司出租天臺的行為也已經超出了“使用權”的範圍。他們認為只有天臺的所有權人才有權決定是否出租天臺。
可物業公司雖然承認小區公共平臺所有權歸業主，但他們覺得自己並沒有超出自己的使用權。
我們看到這條條款的後半句寫著，第一業主有權在天臺安裝架設或拆除招牌廣告及其他違章物件。這句話應該作何理解呢？難道居民們當初在簽合同的時候沒有看到嗎？居民介紹説，當初也沒有想到它會出租，只是想著它會做一些有利於小區建設的事情。
面對沒想到的廣告牌，居民們是不是就因為當初簽了公約現在就無可奈何了呢？物業公司出租天臺的行為超出了公約中約定的“使用權”嗎？對於條款的後半句，究竟該如何理解呢？
律師介紹還説，即使公約中規定了可以架設廣告牌，但也不能出租作為營利使用。再者，假設第一業主也就是開發商真的擁有天臺的處分權，也就是説可以出租天臺，那也只是開發商可以出租，而物業公司沒有權利出租。並且，出租所得的收益應當歸小區全體業主所有。
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