2003年3月14日星期五播出
主持人：“小康不小康，關鍵看住房”，是時下很流行的一句話，黨的十六大報告中明確提出了全面建設小康社會的重要任務，就是要提高人民的居住面積和居住質量，那麼全面建設小康社會的住房標準是什麼樣的？在居民住房不斷改善的過程當中，到底存在著多少的商機呢？在今天的《熱點透視》節目中，我們邀請到了中國房地産協會副會長兼秘書長顧雲昌先生和中原地産總經理李文傑先生，請他們一起來聊一聊這一話題。
根據2000年的全國人口普查統計，我國城鄉人均住房面積為10.3平方米，城鄉住房成套率約為67%，人均住房建築面積8平米以下的家庭仍佔9.1%，約3091萬戶，其中城鎮家庭有1520萬戶、涉及城鎮人口約5千萬，因此全面提高城鄉居民的住房問題，成為了一個首要的問題。建設部于2003年年初提出了，我國居民住房的小康標準，就是到2020年，我國居民住房要從滿足生存需要出發，實現向舒適型轉變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設施齊全”。 也就是説，不但要增加面積，更要提高居民住宅質量。
主持人：從剛才的小片當中，我們可以看到，國家已經把改善居民的居住狀況列為了全面建設小康社會的重要任務，那麼，目前在祖國大陸居民的住宅狀況是什麼樣了？給我們介紹一下。
中國房地産協會 副會長 顧雲昌：應該説中國住房發展正處在一個最好的發展階段，已經初步實現了“居者有其屋”，那麼在消費市場上可以明顯看得出來，中國的城鎮居民的住房消費已經持續了大概四五年的這種熱潮，老百姓購買住房的這種積極性非常高潮，大街小巷都可以看到大家在討論，你買房了沒有，你裝修了沒有，你搬家了沒有，這就是中國現在居民對住房消費方面一種非常明確的，非常好的一種寫照。
主持人：那麼，是什麼原因使居民掀起了這種購房的熱潮呢？
中原房地産公司 總經理 李文傑：政府取消了福利分房以後，每一個人自己的住房必須得自己去購買，所以從這一點上來講，剛才顧教授講到的，那麼目前是一個新的高潮，也就是個人購房的高潮。另外一點，隨著城鎮城市改造的速度不斷加快，那麼不少的這種危改和拆遷不斷地全面開展，這些人需要賣舊買新，這個也帶來了新一輪購房的熱潮。
主持人：那麼，目前祖國大陸的居民住房狀況與小康社會的要求有什麼樣的差距呢？
中國房地産協會 副會長 顧雲昌：全面建設小康社會應該説，住房面積還要進一步地擴大，住宅的功能質量還要進一步提高。我想還用五個字來表述，就是“居者優其屋”，優質的優，優良的優，現在據統計是城鎮居民的人均住房面積，人均的建築面積大概是22平方米，農村大概是26平方米。我想如果全面建設小康，到2020年這個數字應該達到30到35平方米，有的地方可以達到40平方米，也就基本上達到了中等發達國家水平，除了城鎮居民從22平方米提高到30、35平方米的這種需求以外，還有城鎮化的加快，中國未來大概是每年有1％的居民，農村居民進入城市化就有1300萬，每年有1300萬甚至更多人進入城市，需要房地産，需要住房，那麼這個有多大的需求量。
目前在祖國大陸已經竣工的房地産項目中有近80%都是民用住宅，2002年城鎮居民的人均住房建築面積已經基本達到了22平方米，全面實現小康社會的目標後，城鎮居民的人均住房建築面積將增加8—10平方米，那麼，我們以增加10平方米為例，祖國大陸目前有城鎮人口約4.8億，平均每人增加10平方米，就是要有48億平方米的住宅面積需要開發，由此可以明顯的看出，祖國大陸居民住宅消費方面所蘊涵的商機。除此之外，還有很多其它的房地産項目也有待開發，如寫字樓、賓館、商業用房、以及與旅遊業相關的房地産開發項目都還有很大的發展量。同時北京將於2008年舉辦奧運會，將新建19個體育場館以及包括世界貿易中心和北京國際體育展覽中心奧運村、記者村等配套工程在內的奧運公園，這也將為那些有意在投資祖國大陸的外商們提供了廣闊的市場。
主持人：既然房地産業還有這麼大的份額和發展空間，投資房地産可以説是一項很有前景的事業了，可是，作為一個投資商來説，他也許會有這樣一個顧慮，就是大陸的居民是否具有這樣的消費能力來購買這些住宅？
中國房地産協會 副會長 顧雲昌：應該説從目前情況看來，還是具備很大的購買力。從現在全國的家庭調查看，家庭所有的財産大概是不到一半，大概百分之四十九點幾是屬於房産，家庭財産當中將近一半是房産，這個房産可以轉化成現金。目前看來，我們許多人都在買房子，這兩年我們整個房地産市場的銷售額，每年都增長20％以上，從98年以來保持20％以上的這種銷售額的增長，充分説明老百姓具有這種購房的能力。我查到個資料，就説去年年底全國的個人住房抵押貸款餘額是8200多億，什麼概念呢？1997年的時候才130多億，就説去年老百姓向銀行借款買房的錢向銀行貸款的錢是1997年的60倍，這發展速度有多快！儘管這樣，中國的住房抵押貸款只佔全社會抵押貸款餘額的5.9％，也就是説這個比例還不高，世界各國可以達到20％，我們達到5.9％，也就是説老百姓還會向銀行借更多的錢來買房子。
主持人：也就是説，不但居民本身隨著收入的提高他具有這樣的購買力，同時，國家也採用了各種各樣的政策為居民提供了消費的資金來源，讓他們能夠購買自己的住房。
為了滿足人民群眾在購買住房方面的需求，盡可能的保障購房消費者的利益，國家于1991年起實行了住房公積金制度，目前祖國大陸已經有6700萬人建立了住房公積金帳戶，住房公積金累計總額已經達到了4011億元，使用住房公積金買房，已經成為目前中國城鎮居民住房消費的主要方式。除了公積金貸款之外，祖國大陸的各家銀行都紛紛設立了個人住房的商業貸款，以中國工商銀行為例，在整個“十五”期間，工商銀行將啟動個人住房貸款7000億元以上，將為500萬戶以上的購房者提供個人住房的金融服務。
主持人：可以説，祖國大陸有很大的房地産的開發空間和前景，顧會長，根據您的了解，目前有多少的外商在祖國大陸投資。
中國房地産協會 副會長 顧雲昌：我們現在大概有15％到20％的資金是境外投入的，大概有10％以上屬於是港澳臺的投資，特別是台灣方面進入大陸非常多，有5％、6％是大概港澳臺以外的美國、加拿大、歐洲這些國家的投資，這僅僅是房地産開發的投資。除此以外和房地産相關的行業，因為住宅産業聯絡到建築業、建材業、布匹業，許多家電、門窗、五金，建築所有的東西都和房地産有關係，包括還有搞房地産經濟、仲介的，都是房地産方面的。這方面我覺得外商看好中國。香港的開發商，前五大開發商，甚至前十大開發商，統統北上，開始進軍中國的北京、上海一些大城市，還有一些中等城市。
主持人：據我們所知，李總的中原房産是隸屬於香港的公司，您能不能跟我們的觀眾和投資者們談一談，在投資方面有什麼樣的感受？
中原房地産公司 總經理 李文傑：香港的資金進中國內地是最早的，那麼以北京為例，香港的幾大開發公司在北京都投有大型的項目。但是北京事實上是在去年才實行土地的公開招標，那麼在公開招標以前全部都是協議出讓，在協議出讓的這種背景之下，存在著在某些審批程序，還有在一些整個的開發的過程中，造成的一些時間、週期比較長，同時成本也增高的一種現象。但是從去年開始，去年年中一直到去年年底，北京市基本上取消了協議出讓，全部改為土地實施公開招標，這種公開招標的程序對每個投資者來講都是一種平等競爭的關係，那麼在這種背景之下，事實上目前境外的一些這種投資的，包括中國的、香港地區的一些投資者，加快了他們在中國內地房地産投資的步伐。
為了了解目前在外商在祖國大陸投資房地産的情況，記者採訪了已到祖國大陸投資房地産達10年之久的菲律賓華僑黃書馨先生，他目前在北京望京地區開發了大西洋新城這個房地産項目，他説10年的創業過程使他深刻地感受到，祖國大陸的購房者信心在不斷地增強。
北京信宜房地産開發有限公司：消費者的信心特別強，我們可以很清楚的感覺到，現在祖國大陸的同胞們，每個人都有這種的心理狀態，今天比昨天過的很好，明天還會更好。
當記者問到黃先生對祖國大陸未來房地産的發展形勢如何看待時，他十分有信心地説。
北京信宜房地産開發有限公司：國內的消費者市場，我們相信最起碼在將來的五年中，對房地産還是非常有利的，商機無限、真的商機無限。
主持人：顧教授，在未來的二十年裏，您覺得外資的注入，會不會呈一個逐年上升的趨勢？
中國房地産協會 副會長 顧雲昌：我覺得完全有這個可能，因為外資投入房地産應該説有個過程，一個就是我們過去沒加入世界貿易組織，我們的遊戲規則和國外不一樣，所以外資進來，比如港商、臺商進來以後，有些規則不一定適應，所以他往往不一定能很好地找到他投資的熱點，投資的方向。現在世界貿易組織開放以後，對外商來説，他應該説如魚得水了。再加上我們有許多政策已經逐步逐步和國外接軌，比如説內銷房和外銷房的並軌，就是沒有外銷房和內銷房之分了。你造了房子，賣給誰都可以。再加上剛才提到的，李先生提到的，就是土地的使用制度這種改變，招標投標更加透明了，我們行政的辦公效率進一步提高了，審批更加取消了，更加有利於外商的進入。
主持人：我們知道房地産市場，它不止是住宅一個項目，它還有很多相關的産業，比如説物業管理，等等，那麼這些相關産業目前的發展情況是怎麼樣的？
中國房地産協會 副會長 顧雲昌：住宅産業不光是房地産開發，房地産仲介，房地産物業管理的問題，它還有一個建造的過程，建作業，還有就是為建作業提供産品，提供材料的建材業，還有其它的設施、設備的住宅布品業，這是在房地産開發前期必須要介入的，還有規劃、設計、這些行業現在看來外商，許多國外有名的設計所、規劃所都進入中國市場，那麼蓋了以後還要進行交易，交易當中金融業，住房金融業，房地産金融業和法律方面的關係，和仲介業，蓋好以後還有物業管理業，所以説房地産住宅産業這個産業鏈是很長很長，所以中國人民銀行去年工作報告當中提出來，我們房地産業的增長，對拉動國民經濟的作用是比較明顯的，就説在過去的四五年當中我們GDP增長是7％到8％，其中有1.5到2個百分點，是由房地産，以及房地産所相關的産業來拉動的，這個作用應該是非常明顯的。
主持人：那是不是也就是説，未來在隨著房地産業的不斷發展，在這些産業中也將會出現很多的商機？
中國房地産協會 副會長 顧雲昌：我覺得無窮無盡的商機在裏面，從1.5到2個百分點對GDP的拉動作用就可以看出對經濟的拉動力，這個産品是不斷開發的，不斷細化的。你比如説對家電業，人們不搬家，舊的彩電，舊的冰箱照用，一搬家他都要換新的，人們一搬家傢具全換了，一搬家完全裝修了，哪怕我二手房我也得裝修。所以只要搬一次家就帶動了裝修業、家電業、建材業、布品業、傢具業，搬了家以後，還有買更多東西，所以本身住房，房地産是一個大的載體，有這個大載體把什麼都裝進去了，沒這個載體就什麼都不幹了。我們從現在2020年，整個面積要擴大，整個設施要提高，那麼設施提高在哪，設施更加完備，我的質量更加高，品種更加多，品位更加高，這當中肯定要冒出許許多多的新産品、新材料，這個當中商機是無限的。同樣一個門可以買幾十塊錢，一百塊，一千塊，甚至更多的一扇門，同樣是一扇門這裡的含金量不一樣的，同一個水龍頭，可以幾十倍的價格不一樣。同樣一個房子，有隔熱保溫的，和沒隔熱保溫的差很多，隔熱保溫有隔熱保溫的材料，那麼它裏面又發展的許多新材料、新工藝、新技術，而且我們現在的住房産業當中這種科技含量是比較低的，未來發展住宅科技，提高他的科技含量這當又有許多文章可以做。所以我覺得無窮無盡的商機在裏面。
主持人：安居才能樂業，隨著房地産業的快速發展，希望我們每個人都能住上舒心的房子。據專家分析，中國大陸的房地産投資回報率要遠遠高於世界的平均水平，投資中國的房地産領域是有利可圖的。我們已經可以看到，有很多的海外開發商們，準備帶著豐富的資金和成熟的經營理念和策略，準備到中國大陸來搶佔市場，無限的商機正在等著他們來把握。（編導：陳曦）
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