2001年1月15日20：30分，四套播出。
主持人：今天的節目，向您講述深圳市合水口村一起土地轉讓合同糾紛案。通過這起糾紛案，您可以了解到，到大陸購買土地使用權的相關法律規定和法律渠道。
90年代初期，許多臺商來到祖國大陸投資建廠。在一些特區的農村，呈現出搶購土地的現象。
由於缺乏土地管理法的常識，有些臺商直接向農村的村民委員會購買土地。台灣喬福泡綿有限公司在1992年就與深圳市寶安區合水口村村委會簽訂了一份購買土地使用權的協議書。協議書中寫明，喬福泡綿有限公司購買合水口村7000平方米土地，交付首期定金189萬元（人民幣）。
合水口村村長麥玉輝：1992年，喬福泡綿有限公司到我們村買土地。當時簽了土地的協議書，交給我們村委會189萬元（人民幣）。他是來這裡買地、蓋廠房，來生産泡綿。不是我們沒有提供給他，而是他可能因為其他的原因，而沒有拿這個土地來發展，來蓋廠房。那麼到了後來，他沒有過來，一拖就拖了幾年了。從92年到現在，人家要解決的，在94、95年處理土地歷史遺留問題的時候就解決掉了。
台灣喬福泡綿有限公司向村委會交納了首期定金後，並沒有依照合同所約定的，來合水口村投資建廠。事隔8年，台灣喬福泡綿有限公司以要求退還土地使用權轉讓費為由，將合水口村村委會告到深圳市寶安區人民法院。經法院調解，原告與被告達成調解協議書。
記者在採訪中了解到，90年代初期，在廣東省的一些農村，像台灣喬福泡綿有限公司這樣，直接到農村村民委員會購買土地的現象並不少見。深圳市規劃國土局負責人，就這一情況對記者解釋説：
深圳市規劃國土局法規處副處長張全江：原來很多臺商，第一他不了解大陸的土地政策。認為找一些村民、村委會直接談。談好了，把集體所有的土地雙方簽訂一個協議，我用你多少土地、蓋什麼廠房，以為雙方談好了，就可以成交了，就可以投資辦廠了。那麼按照我們現在新的國家的土地法的規定，像這種私下裏買賣土地的行為，甚至要受到國家刑法的處罰的。但是在90年代初出現了很多這樣的例子。在深圳國土局，作為土地、房地産規劃主管部門，接觸到這種例子是非常多的。
1994年，深圳市規劃國土局針對這一情況，成立了“處理土地歷史遺留問題辦公室”，對90年代初期非法買賣土地的行為依法做了統一處理。深圳市規劃國土局對購買商購買的土地面積和交納給村委會的金額進行了審核。確定認可後，依照國家有關規定，計算企業所應該交納的土地使用費。如果該企業當年所交納的金額不足，再向政府補交一定的土地使用費。在當地政府同意該企業繼續經營的條件下，為企業補辦了購買土地使用權的合法手續。許多當年購買手續不合法的企業，都通過這一措施，完善了合法手續。
主持人：劉教授，我們看了剛才這個節目，我們認為雙方當事人在這起糾紛當中都負有一定責任。首先我們來問一問這個臺商，他的錯誤的起因在哪？
北京大學劉瑞復教授：合同雙方的主體不合格。就是説，雙方當事人沒有簽訂土地出讓合同的資格。為什麼這樣講呢？因為農村集體經濟的土地屬於農民集體所有，如果涉及到建設用地的，應當經過國家徵購、國家徵收。然後由土地使用人和土地管理部門簽訂合同。
主持人：也就是説，臺商購買這個土地就是非法的。
劉教授：是非法的，所以説雙方當事人不具備這個條件。
主持人：對於我們臺商朋友來説，如果他想取得某一塊土地的使用權，他應該怎樣去辦呢？他應該通過怎樣的渠道去辦呢？
劉教授：臺商來辦理獨資企業的，法律是這樣規定的。就是説，由所在地的縣級以上人民政府根據當地的具體情況加以安排，或者按照《城鎮國有土地出讓或轉讓暫行條例》的規定去取得土地出讓權。程序呢，程序是這樣的。就是説，在企業營業執照取得30日以內。1個月。1個月以內，可持批准證書和營業執照到土地管理部門辦理去辦理土地使用手續，從而獲得土地使用證書。從這個案例看，他在程序上、內容上都不符合法律規定。就是説，企業還沒有辦，就先買了一塊地，而且買的是集體農民所有的土地。
主持人：簡而言之，我來理解您剛才的論述。如果我們的一個台灣同胞看中了一片土地，他希望購買這個土地的使用權，他首先應該和當地的土地主管部門取得聯絡，通過他們這種渠道再來辦有關的手續。
劉教授：另一種情況呢，就是臺胞回鄉定居，他需要使用土地建設住宅的。首先向集體經濟組織和村民委員會提出申請，申請經過通過以後，報鄉政府、由鄉政府審批。
主持人：在新頒布的《土地管理法》中，對有償轉讓土地以及農業用地轉為工業用地有些什麼樣的相關規定呢？
劉教授：耕地和基本農田的保護方面規定的更為嚴格，是這次《土地管理法》修訂的重點。任何單位或個人，如果需要建設用地，他所取得的必須是國有土地，就是不存在農民集體所有的土地的問題，要經過徵用。
主持人：綜上所述，對於我們臺胞來説，他到大陸來涉及到土地買賣的一些問題，有什麼需要特別提醒他們注意的嗎？
劉教授：臺胞要了解這些用地方式的規定。中國大陸實行的土地制度是國有土地和農民集體所有土地，這個所有權有這麼兩種形式。不存在土地私有和土地買賣的問題，他所買賣的是什麼呢？如果用買賣這個詞來説的話，只是土地的使用權，而不是土地的所有權。因此，不存在土地價格這個概念，存在的是土地出讓權、土地付費，這樣的概念。
主持人：那麼，也就是最重要的是中國大陸目前實行的土地制度是國家所有和農民集體所有這兩種形式。
劉教授：台灣的土地法跟這個規定也是不相同的。特別要注意，簽訂使用權合同的對方的資格問題，而且還應當注意調查該土地的權屬的情況。
主持人：確定他是否具有土地轉讓、買賣的資格？
劉教授：對，這個他能不能賣？像本案中，他能賣嗎？他不能賣，他沒有這個資格。希望臺商能夠對所用場地的情況進行調查研究，或者可行性研究。對於那些土地權屬不清，土地關係複雜，法律問題比較多且土地轉讓費數目比較大的，應持慎重態度。要經濟的、法律的等方面的可行性研究。謝謝。
主持人：記者在當地採訪這起案件的時候，路過一個名為“台灣工業村”的地方。該村的土地使用權是通過怎樣的渠道購買的呢？請看記者的報道。
台灣工業村位於深圳市寶安區石岩鎮，是香港臺貿集團有限公司投資，臺貿實業開發有限公司經營的台灣工業村面積370多畝，建成標準廠房30多萬平方米以對外出租廠房為營業項目。
台灣工業村主任吳凡：台資獨資的，所以就叫台灣工業村。將緯國給我們題了詞。
記者：這個地的使用權是當時買下來的？
吳凡：買下來的。
記者：怎麼樣買下來的？
吳凡：我們老闆跟這個地方政府，這個塘頭吧，國土部門買下了這個地的使用權。
記者：然後建了這個。
吳凡：就是建了這個台灣工業村。規劃好，畫這個規劃圖。規劃圖就報當時的寶安縣建委審批。他們也在3月份把這個規劃圖紙給批下來了。
記者：當時在這個圖紙之前，你們已經把土地使用權買下來了？
吳凡：對。
記者：通過哪個部門買下來的？
吳凡：通過石岩鎮的塘頭和石岩鎮政府到寶安這縣一級應該就可以批下來了。
台灣工業村通過寶安區規劃國土局購買了五十年土地使用權。今年已經是第十一個年頭了，經過整理和擴建，台灣工業村已經具有了一定的生産規模，現有台資企業3家，主要生産電子和服飾。外資企業5家，還有香港和大陸的一些企業也選擇進駐這裡。
《中華人民共和國土地管理法》第二條規定 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條規定 農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，又縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。
主持人：非常感謝劉教授光臨我們的演播室為我們介紹相關的法律知識。通過介紹這起土地轉讓合同糾紛案，不知道臺胞朋友對到大陸購買土地使用權的渠道及規定是否了解？如果您到大陸投資遇到了相關問題或困難，請給我們來電或寫信。您也可以給我們提供節目線索。
|
