2002年8月8日，中國國際住宅産業建築科技博覽會在北京舉行。這是進入新世紀規模最大的一次以住宅産業建築科技為內容的博覽會，大會集中了國際知名的房地産開發商、物業管理商、金融保險機構、建築設計公司、樓宇智慧産品等多方面廠商參展。同時推出大量國際流行的時尚家居概念。全方位改善住宅品質。近年來，中國房地産開發投資增勢強勁，開發面積穩步提升，進一步提高住宅産業科技含量以推動房地産的持續健康發展得到了社會各界的廣泛認同。有關這方面的問題，我們請來了中國房地産業協會的副會長顧雲昌先生。
8月8日上午九點，中國國際住宅産業建築科技博覽會在北京中國國際展覽中心隆重開幕。報道認為，這是專業化程度最高，參展商最受益的一次住宅産業盛會，它為促進中國住宅産業化的發展，加強住宅建設領域的技術産品交流與推廣創造了一個鏈結的平臺。16000平方米的展廳內，搭建了近千個特色不同的展位，向參觀者傳遞國際流行的家居概念，提高時尚生活品質。記者在採訪中注意到一份調查報告，通過對北京、上海、廣州等10個城市的調查顯示，買房、買車、上網等需求，在都市人群的生活中，買房列為首位，預計在未來兩年內，中國城市20%左右的居民會有購房打算，並且把關注的熱點投向高標準住宅。這種需求取向直接影響到業內人士的決策，針對住宅産業面臨的新問題，做出更加完美的解決方案。
上海中星（集團）有限公司總工程師 戴瑞同：下一步如果要提高住房的品質，就是要搞住宅産業現代化，其實這個産業現代化，實際上就是住宅發展的一個支撐，用這個東西來把住宅進一步向上發展。産業化實際上再講得簡單一點、普通一點，實際上就是提高住宅的科技含量，怎麼樣把一些高新技術或者是先進的技術，怎麼運用到我們住宅的建設上來。
上海在都市國際化的同時，住宅建設也呈出現越來越多的全新理念，大量的地産項目更是近年來業界推崇的典範。為此，記者專程趕赴上海進行了實地採訪。顧名思義，這處小區是以運動作為開發主題，關注都市人群的健身意願，在總體規劃上，室內運動館與露天運動場有機結合，滿足不同年齡段人群的豐富選擇，為強化視覺效果，這些小小的標識牌都變得富有動感，也許今天，地産開發商類似不僅僅是房子要把獨具特色的開發理念一同銷售出去。
華新國際集團總裁 盧鏗：跟奧林匹克生活方式結合的硬軟體一些措施、一些設施，包括運動場、室外的運動設施，健康管教中心、體能測試系統等等，就是整個小區裏面很多設施是用來呵護住戶健康的，包括今後我們可能還有運動處方、營養的處方、健康的處方。這樣你住進奧林匹克花園，等於一個管家在關注人們的健康。
住宅建設本身就是一個産業鏈，可以帶動鋼鐵、建材、化工等幾十個産業的發展，是促進內需的重要因素。同時，中國加入世界貿易組織，也為房地産業發展開闢了更為廣闊的空間，相關部門積極拓展國際間的交流與合作，將領先的住宅時尚元素引入中國，創造出高品質商品住宅，而且隨著經濟適用房和二級市場的開放，城市中低收入家庭居者有其屋也得到了保障。
記者 索鏈：房地産市場的發育程度一向被看作經濟興衰的晴雨錶，專家指出，未來十年隨著人口的增多和城市進程的加快，中國的房地産建設項目總量會繼續增加。然而需要注意的是，中國的房地産市場不僅僅潛力巨大，而且是個發展不平衡的市場。目前中國的大多數農村地區，還是以磚木混合結構的房子為主，而在城市和富裕地區，不僅僅以樓房為主，精品樓盤得到越來越多的青睞。同時水、電、路、通訊等配套設施，也日益齊全，人居環境向越來越高的層次發展。
記者在上海的許多小區內都發現了科技先導，以人為本的細節，這種箱式的變電站取代了原來的配電房，體積大大縮小，在綠樹掩映下基本忽略了它的存在。同時它還具有降低噪音，節約成本等特點，這是小區的分質供水系統，在自來水基礎上，經過深度處理提供可直接飲用的純凈水，送到每戶居民的廚房，這是一種特別的太陽能草坪燈，通過汲取太陽能把綠化和照明完美地結合起來。這些推陳出新的設計吸引了眾多買家。在上海浦東新區做公司職員的李志英女士半年前購得一處智慧化小區的住房。除了追求建築設計上的獨道，她説還能感受到居住過程中的人性化關懷。
上海市民 李志英：小區裏面應該説一年四季的鮮花、大樹、草坪都是四季常青的，而且這裡衛生工作一直做得挺好的，感到住在這個小區裏邊，人的精神面貌也會隨著環境的變化而變化，也就是文明，一個小區的文明程度也是挺高的。所以我感到選擇這個房子，我選對了。
這樣的控制中心是小區的大腦，通過智慧信息化對小區物業、人文、修繕、服務、收費等靜態信息和動態信息進行適時，交互式的管理、寬帶的接入使住戶能高速進入INTERNTE，充分享受網上購物、遠程醫療、遠程教育、視頻點播等服務，安居樂業在高科技條件下變得更加簡單。
上海友全物業管理有限公司總經理 蔡斌：首先它從安全的角度來説，給居民帶來了安居的效果，例如我們在前一階段，就曾經成功通過我們智慧化安全防範系統，成功地抓獲了兩名翻越圍墻進入我們小區的那種有不良行為的人員。第二點作為我們小區來説，通過我們的遠程操作系統等等一系列智慧化系統，給我們的居民確實帶來了很多的便利。
毗鄰陸家嘴金融區的仁恒濱江園在設計上大膽修改上海石庫門民居的特點，力求體現西洋風格與傳統風格的和諧，人工開鑿的水系和集中的植被綠化有機地聯絡起各居住區塊，並滲透到住宅間的庭院景觀，使小區變得富有層次和韻律，呈現出天藍、水清、人美、居佳的宜人景象。
上海仁恒房地産有限公司副總經理 莊漢偉：這個住宅怎麼樣把它當成一種工業産品來做，我們怎麼樣像作別克轎車，像做桑塔那轎車這樣，我們找全世界做最好的零件商來配置零件，我們來做一個總集成。所以我們做這個工作，我們研究了十年。只要把這個住宅産業化做好了，大家把這個當成一個産品來做了，每一個部位都像工廠生産流水線這樣，來生産一個完整的産品，這個産品它是經得起檢驗的，經得起推敲的，這個才是最好的一個完整的商品。
目前，上海正逐年提高房地産業在國民經濟中的貢獻度，努力建設適宜海內外人士發展創業和生活居住的城市，有資料表明，上海一年房地産的開發量幾乎相當於歐盟12國的總和，面對如此大規模的開發建設、決策層似乎更加重視工程的質量和品質。
上海市住宅發展局局長 毛佳樑：最近幾年大家都認為，應該把住宅作為一個作品來看待，環境要好，同時要增加它的科技含量。所以我們上海的住宅建設也就從前幾年的以數量為主，現在逐步逐步轉到以質量的提高，科技含量的提高為主題了。所以你們可能看了一些小區，這裡我們十分關注就是住宅産業現代化的這麼一項工作的應用和推廣。
2001年，中國房地産開發投資總額達到了6245億元，因此增長25.3%，截止到目前，國家統計局公佈的國房景氣各項指數也都呈現穩中有升的態勢，表明中國住宅産業正處於蓬勃發展階段，科學技術的突飛猛進，發展環境的日趨寬鬆，推動現代社會走入與房共舞的時代，空前地擴大了中國住宅産業的發展空間。
記者：衣、食、住、行都是關係國際民生的大事，近年來世界各國都更加重視人居環境建設，促進人與自然的協調發展。目前中國正在努力建設小康社會，房地産業的投入是經濟增長的巨大拉動力。隨著國家宏觀政策的推行，中國房地産業的投資主體會更加多樣化，發展步伐也會更加加快。人們有理由期待在未來，隨著未來品質的提升，我們可以享有更加時尚、精緻的生活。
主持人：就中國房地産業在發展中的有關問題，我們現在開始採訪中國房地産業協會副會長顧雲昌先生。顧會長，您好，歡迎您來到我們的演播室。中國各地正在舉辦大大小小、各種各樣的房地産博覽會，而這次在北京舉辦的這種國際住宅産業建築科技博覽會規模很大，而且參展商可以説大大小小都雲集到這，舉辦這樣的博覽會對房地産業的發展，究竟有什麼作用和價值？
顧雲昌：大家知道，中國現在正處在一個快速發展的房地産業階段，可以説中國的房地産市場或者説住宅建築市場是世界上最大的，也是發展最快的，我們舉辦這樣的一種國際住宅産業的建築博覽會，各地的廠商肯定會來。國內的展商來展覽，另外世界各國的展商也來展覽，當然它首先是為了搶佔中國的市場。對我們來説，當然歡迎大家都來，因為中國的住宅産業應該説發展很快，但是我們住宅科技方面還比較落後，我們的住宅産品、水平、質量都不高。通過這樣的展會，能夠把國外好的産品展示在我們面前，能夠更好地提高我們自己産品的質量，有個比較，實際上它來打我們的市場，我們歡迎它參與起來，實際上是雙贏的，對我們大家説也是歡迎大家來，對於提升我們住宅産品的質量，改善我們居住條件各方面應該説作用是很大的。
主持人：顧會長，您認為促進今天住宅産業快速發展的政策上原因主要有哪些？
顧雲昌：首先得益於我們宏觀經濟整個態勢發展不錯，老百姓收入不斷提高，但我認為更主要原因是中國從1998年底開始，停止實物分配，使我們的住房制度改革取得了突破性的進展，刺激了許多的居民有能力來買房，這些政策方面因素，我覺得主要有四個，一個就是我們停止實物分配，實行貨幣化分配，就是分配政策有了很大的改進，過去是集團買房，現在個人買房，使老百姓大量進入市場裏來買房。第二方面我們在住宅的供應方面也實行了許多政策，比如説對高收入家庭供應商品房，中低收入家庭供應經濟適用住房，最低收入家庭由政府和單位給他一個臨租房。第三方面就是我們大力開放住房二級市場，使老百姓能夠用小房換大房，舊房換新房，刺激了大家住房消費的積極性。第四個方面原因就是住房金融的配合，銀行按揭的配合，使老百姓能夠借了錢以後，用未來的錢來圓今天的住房夢，大概就説從分配、供應、住房二級市場金融支持等方面，使我們的住宅市場一步步往前推進，才有今天比較繁榮的住房市場。
主持人：用目前中國房地産業發展的情況看，您認為中國房地産業以及住宅産業政策應該做哪些方面的調整呢？
顧雲昌：一方面是在刺激消費方面，啟發老百姓買房方面，要進一步加強政策力度，比如稅收方面能不能進一步降低，有一些手續是不是進一步簡單化，動員更多老百姓能夠來買房，買得起房。同時就是引導我們的開發商，我們的廠商，能夠開發更加適銷對路的産品，適應消費者的需求，這兩方面結合起來，就是既要刺激消費，進一步地引導消費，同時還要進一步地改善供應，使這個市場更大，大家都來買房。
主持人：對於消費者來説，住宅可以説不是一個普通的消費品，因為它不僅開支很大，而且還要考慮它長久的使用性能，以及各方面的情況都要考慮到，您認為就目前的情況看，中國的消費民眾在住房方面應該首先注意哪些方面的問題呢？
顧雲昌：根據目前的情況看，第一就是寧可小一點，但是要好一點，我是那麼主張的。現在一般，我們過去的人均面積不大，每套面積很小，現在一下子120、130、150平方米，更大，你的實力夠不到的時候，你可以買小一點的，就説不求一次到位，但求逐步改善，新房買不起，我可以買舊房，現在二手房市場開放了，根據你自己的消費能力，根據你的愛好，選擇你這個産品，不要盲目地跟風，這個我想大家是可以注意到的。第二就説我看就是在選擇房子的時候，當然要考慮它的質量，也可能有些房子便宜一點，但質量方面要差一點，環境方面要差一點，根據你自己的能力，注意房屋的質量，當然這些東西有專業人士給你指導，比如説驗收是不是合格，環境怎麼樣要符合你的需求，應該説做出決定的時候大家都很慎重的。但你在選擇的時候要問物業管理怎麼回事，收費多少？誰來管？管理當中要注意哪些問題？自己弄明白，不要糊裏糊塗住進去以後，為管理收費你感覺不合適了，或者説為管理公司不怎麼好，你感覺將來住進去後也是很糟糕的事情。所以説買房子必須關注物業管理。
主持人：中國加入世界貿易組織以後，外商也看好中國這麼龐大的房地産市場，現在中國對房地産，外商的準入度，準它進入的這種度，把握的是有多少？
顧雲昌：對外商進入中國搞房地産方面，限制的不多，從一開始我們就限制的不多，現在可能加入世界貿易組織之後，這方面門戶進一步打開，實際上只限制了一些高檔的樓盤，我們有一定的限制，其餘的差不多都放開了，施工企業、規劃設計企業，你要搞獨資的有一定限制，其餘的方面都放開的，特別是一些建材的産品，一些部件品、墻體、材料、門窗，我看只要是符合環保的，符合我們需要的，都是大量地進入。
主持人：外資進入中國的房地産業，會給中國房地産帶來一些什麼樣的影響？
顧雲昌：國外的房地産開發，他們經驗比我們多，理念方面比我們先進一點，特別它的産品，比如門窗、設備、設施、墻體材料，比我們質量要高、品味要高、價格也比較合理。所以將來對我們中國房地産市場，特別是住宅建設、住宅部品市場會造成很大的衝擊，這個對我們是個考驗，引發我們自己企業更好地來改善自己的産品質量，提高我們的勞動生産率。
主持人：現在人們對住房的要求越來越高，而且品味也越來越高，所以這樣，大量的開發商引入了高科技來進入住宅産業，您怎麼看高科技對住宅産業的拉動作用？
顧雲昌：住宅看起來很簡單，實際上它有幾萬種的部件品構成的，影響我們住宅品質、質量的有各種各樣的部件品構成，比如門窗的質量好不好，墻體的隔熱保溫如何？廚房、衛生間的設施，另外比如五金，另外我們建材當中是不是有許多有毒的物質等等，影響了我們整個住宅的檔次、質量。所謂高科技，或者新技術、新材料應用，就説能夠通過它的應用，提高我們的品味、品質、質量，同時也提高我們的勞動生産率，因為中國的勞動生産率，現在看來住宅産業勞動生産率不高，我們都是手工操作的，室內作業，泥水木匠這種濕作業，手工操作的，勞動生産率一般只有發達國家的七分之一，或者五分之一，而且我們的耗能比較高，能耗是人家發達國家的三倍、四倍，所以如果引進這些新技術、新材料，或者説高科技，能夠大大提升我們的勞動生産率，另外降低我們的能耗，節約我們的資源。實際上説發展住宅産業，從科技方面來説，就是如何提高勞動生産率，降低我們的能耗，提高我們的産品品味和質量。從這個角度來推動我們住宅産業的發展。那麼我想通過這樣的博覽會，通過引進國際先進的産品、技術理念，我想會提升我們住宅産業整個科技水平，提升我們這個産業的素質。
主持人：高新技術産品應用到住宅産業中以後，房價會不會抬高了呢？
顧雲昌：隨著高科技的發展或者新技術的應用，實際上會降低我們的産品成本，像手機一樣，原來手機很貴，現在手機便宜得多。實際上它是通過科技手段降低産品的價格，我們住宅也是這樣，這兩年你看，儘管我們住宅的品質、品味有很大的提高，但是我們的價格並沒有隨著品質、品味相應地提高很多，只不過是稍微提高。説明它通過勞動生産率的提高，通過好的産品應用以後，反而降低了它的價格。
主持人：有報道説，像北京、上海這種大城市，房地産泡沫經濟還挺嚴重的，而且房價還可以有降價的幅度，您怎麼看這個問題？
顧雲昌：泡沫問題，我不這麼認為，我認為從中國現在的房地産發展看，總體上沒有多少泡沫，或者説中國的房地産業基本上是健康的、理性的。當然老百姓反映房價高的問題是很複雜的問題，我認為主要是我們現在市場競爭還不夠充分，還有一定的利潤空間，這是一個方面。另外方面就説，就是結構性的問題，我舉個例子，比如我們現在買衣服，有的人買1000塊一套的，有的人買100元人民幣一套的，有的人買10多元人民幣一套的，一件衣服的。在這樣的時候，買10多元人民幣一件衣服的人，他不會説現在的衣服很貴，因為他都能買到各自自己需要的衣服，在市場上有各種不同的産品，能夠對應各種消費者的時候，消費者都能買到産品時候，他不會説這個衣服很貴，儘管你1000元人民幣一套衣服，他也不會説衣服很貴，我買到10多元人民幣，我也能穿一件T恤衫。現在我們市場上，有許多中低收入家庭想買房子，但是發現沒有適合他的價位的和適合他需要的這樣的房子，他看到的房子都比他想象得高得多，比他自己能支付的水平要高得多，所以他説房價太貴了。所以我認為其中這個原因，就説如果調整我們産品的結構，使各種價位的房子能夠相適應于我們各種不同收入家庭的這樣一種住房消費，這時候説房價高的人就會少得多。
主持人：現在是不是中國的房地産業還是沒有考慮到各個層次的消費層呢？
顧雲昌：應該大家都在考慮，但有個過程。我強調現在中國的房地産業、住宅産品應該要進行結構調整，前一階段，特別在北京這樣城市，明顯表現出來中高價位的房子供大於求，中低價位的房子供不應求，就説為什麼前一時期北京有一個叫翠城的經濟適用住房，排隊三天三夜，就説明了中低收入家庭，普通老百姓買房，希望是30萬元人民幣到50萬元人民幣一套房子的，但我們市場上供應這樣的房子太少，或者説有這樣的房子離得太遠，交通不便，或者配套設施不全。如果説能夠有30萬元人民幣到50萬元人民幣價位的大量供應，能夠和我們消費需求，和需求的量相匹配，這時候的感覺市場供求就比較平衡了。所以房地産的供求平衡，不光是表現在供求總量上的平衡，更主要表現在各種不同檔次，不同價位的房子和不同消費者需求之間的平衡。剛才我説的房價問題是這樣，因為北京有好多人有30萬元人民幣或者40萬元人民幣想買這樣一套房子，他買不到，都是80萬元人民幣、90萬元人民幣的，他肯定説房價太貴。其實房價貴的人有房價貴的人去買，房價中等的有中等收入的買，低價位有低價位（收入的人）買。這樣的市場就比較好了，建設部今年工作會議就提出來，住宅建設面向中低收入家庭，北京市政府現在大加經濟型住房的建設，就是説大量地開發中低價位的，適合廣大消費者需求這種産品，北京人認為上海價位比較合適，就這樣他們提出要開發大眾化的住宅，適合更多人的消費。當然我這裡補充一句，老百姓除了買新房以外，還可以通過二手房市場買舊房，舊房的價位更便宜。所以需要政府和我們的房地産業把住房二級市場搞活躍起來。
主持人：您認為應該怎麼樣來規範中國房地産市場的？
顧雲昌：中國房地産市場剛剛發育起來，但是中國房地産市場發育，表現一種發育的這種過程，也就説還不夠規範，在我們供應者之間，消費者之間，仲介者之間，市場主體形為還不夠規範，政府部門提出要來規範和整頓房地産市場，也就説我認為整頓是手段，規範是目的，使我們這個市場更加健康地運營，使消費者買房很輕鬆，很放心，我們的目的是使更多的老百姓參與市場，來買房、來租房，市場做大了，我們拉動內需的力量也就更大了。這個當中一個是剛才説的市場結構調整，第二就是市場行為的規範，這兩方面都應該認真抓起來。
主持人：就中國目前住宅産業這樣高速發展的情況來看，中國住宅科技未來發展的趨勢是什麼樣？
顧雲昌：我認為住宅産業的發展兩個方面，一個是市場，市場化的進程要加大。第二個就是住宅科技的加快。這兩方面都不可偏廢，如何提高住宅産品的質量，這是個核心，節地、節水、節能、低污染、提高勞動生産率，大概是這樣的一種目標。要達到這樣的目標，我想可能要多方面的努力，一個是從規劃設計上，搞得更好一點。第二方面，進一步提高我們住宅本身，本體的品質和質量，比如説我們住宅本身的隔熱保溫，廚衛設施是不是好，從這些方面等等來體現我們住宅裏邊的一些品味，如何來做？我們提出來就是要推行它的工業化，為什麼提工業化呢？我們現在都是室作業的，手工操作的，現場操作的，勞動生産率很低。工廠化生産，有許多東西是工廠化生産好的，現場拼裝，這是提高勞動生産力的途徑。第二方面就是一種標準化，通過一定的魔術，來把它組合，什麼樣的尺寸，各式各樣的設施，還一個系列化，就説你要什麼東西，我工廠裏都能生産，在現場一拼裝就行了。通過這個的提高我們住宅産品工業化的水平，使我們勞動生産率進一步提高。另外一方面就是利用一些新的技術，比如智慧化的東西，應用到住宅裏邊來。還一個更重要的一些就是要節約能源、節約水源，我們現在能耗太大，如果我們的住宅建造能不能利用一些新鮮的能源，或者説利用節能，我們國家提出來節能50%，通過比如説墻體的隔熱保溫，冬天的空調，（暖氣）不一定燒得火那麼大，隔熱保溫就比較好了。還一句説節水，比如我們現在抽水馬桶一抽，就是9升、12升，我們將來用6升以上的抽水馬桶，一抽很乾淨。比如還有一些像材料，像磚，我們過去都用紅磚、實芯磚，既毀了田，又不節約能源，燒磚花很多能源，而且把農田都毀掉了，我們用其他新型材料來代替它等等，做到了既要節地、又要節水，又要節能，又要低污染。低污染大家很關心，現在家庭裝修有許多許多有毒有害的物質，我們通過綠色建材，能夠把污染源降低到最低點，符合人體的需求，這些都要通過住宅科技各方面的工作來促進。所以我覺得現在大家很重視市場，什麼價位、什麼房型，到將來以後，更可能注重住宅的品味，能夠提供更好的、價格又比較低的，品質又比較高的，勞動生産率比較高的，而且對整個國家來説，是可持續發展的這種概念在我們住宅産業當中能夠進一步發展起來。
主持人：趙俐婷 責任編輯：索鏈
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