主持人：據國家統計局公佈的最新數字表明，截止到2002年一季度，國房景氣指數達到103.87,和前三年同期相比,穩中有升.主要原因是房地産發展環境日趨寬鬆,房地産開發投資和商品房銷售繼續快速增長.5月16日到19日北京城市房地産交易會在國際貿易中心舉行,從開發增勢強勁,市場供需兩旺的情況看,專家預測國房景氣指數還將在原有基礎上繼續攀升,在稍後的演播室裏,我們還請來了兩位嘉賓,一個是國家統計局固定資産投資司司長李啟明先生.另外一位是中國人民大學投資研究所所長任淮秀先生.首先請看記者的相關報道.
解説：
為期4天的房地産交易會使北京國際貿易中心熱鬧非凡，購銷兩旺，近百個參展項目都搭建了特色不同的展臺，向市民講解各自的售房理念，與火爆的房市相得益彰，國家統計局今年公佈的國房景氣指數也一路攀升，截止到3月底，房地産開發綜合景氣指數為103.87，房地産開發投資指數為107.29，土地開發面積指數為116.68，銷售價格指數為93.47。這四項重要指標綜合袋子一面地反映了中國房地産 開發的良好勢頭。在展會上，記者還注意到一份調查報告，通過對北京、上海、廣州等10個城市的調查顯示，買房、買車、上網，在都市人群的生活需求中，買房成為首選。預計在未來兩年內，中國城市20%左右的居民會有購房打算。當然，不同年齡階段和不同收入群體所看重的購房要素也有所不同。
購房者：我們年歲大了，就想買交通稍微方便一些，另外住得舒適，不要太高的層。
房産項目工作人員：比如説有的人考慮是小孩上學的問題，他對周邊的學校非常關心。有的人就是考慮價格性能比比較便宜，他可能就選一個最合適價格的房子來買。
購房者：我個人感覺一個是地理位置，跟我工作的地方比較便利的交通。因為我收入稍微高一點，就喜歡房子的質量（好），包括房子配套設施，特別是綠化的面積，對我來講比較看重這一切。
解説：
像這樣的房地産交易會在中國各地都是很常見的，房地産市場的發育程度一向也被看作經濟興衰的晴雨錶。近幾年來，各類房展會的主辦者都花費心思，為購房人提供優質服務，舉辦樓市講座，開闢金融服務區，使市民對一見鍾情的房子可以及時簽約訂購。
中國國際商會北京商會項目經理 王黎東：這樣的展覽會把很多開發商開發的項目，能夠集中起來，這樣對購房者是非常有益的，因為他們可以在很短的時間內，能夠看到很多的樓盤，而這些樓盤可以説有各種各樣的資料，以及講解員，開發商的業務員會給他們進行詳細的解釋。對於他們來話，既省時間，又省了精力。
解説：
隨著國家西部大開發和小城鎮發展戰略的實施，西部經濟相對滯後地區的基礎設施建設發展迅速，也在很大程度上促進了房地産業的開發，因此未來大城市周邊的衛星城和為數元多的小城鎮將會成為新一輪房地産開發的熱點。
記者：
專家指出，今後十年中國房地建設項目的總量將繼續增加，增加的原因是人口的自然增長和城市化進程的加快，然而需要注意的是，中國的房地産市場是一個潛力巨大，而又發展不均衡的市場，不同地區和不同人群之間需求差別很大。目前農村的住房還是以磚木混合結構為主，而城市和富裕地區不僅以樓房為主，而且相關的水、電、路、通訊等配套設施已基本齊全，並且人居環境的標準向越來越高的層次發展。
解説：
在科技進步的帶動下，精品樓盤得到越來越多的青睞。最近，這家名為鋒尚國際公寓的項目被專家認定為高舒適度低能耗住宅，房間內不再有空調、暖氣、製冷採暖系統全部嵌入混凝土墻體，並通過特殊材料隔絕噪音，使整座樓宇四季恒溫，感覺舒適，開發商從可持續發展的命題出發，事無巨細，為客戶做出週全考慮。
鋒尚國際公寓市場部經理 曲維：考慮將來入住的高舒適度，而且更多還是考慮了節能這方面。我們的核心技術，我們的維護系統，至少現在測算所測算出來的可能節能是在50%左右的，這種前期設計理念的提高，才是對一個項目真正高舒適度的提高是最有幫助的，因為從一開始整體的這種安排，才可以體現你的高科技含量。
解説：
中國加入世界貿易組織，也為房地産業發展開闢了更為廣闊的空間，相關部門積極拓展國際間的交流與合作，將領先的住宅時尚元素引入中國，創造了高品質商品住宅。同時，經濟適用房和二級市場的開放，也保障了中低收入家庭居者有其屋，業內人士指出，對中國房地産業影響最大的因素，莫過於住房制度改革。
中國房地産協會副會長 顧雲昌：停止福利分房，然後由個人來買房，國家採取這樣一種新政策以後，大大地調動了廣大居民購房積極性。現在全球已經有80%左右的家庭已經購買了住房，有的是買了自己住的房子，有的是買了新房。所以這樣一種個人的購房熱，導致了房地産的開發熱，也就是我們的房地産業發展，現在是以住宅建築為主體，住宅建設的投資大概佔整個投資的三分之二。
解説：
住宅建設本身就是一個産業鏈，可以帶動建築業、建村業、化工鋼鐵等幾十個産業，經測算，住宅建設每投資1元，可以誘發相關投資1.7元，帶動消費1.5元左右，多方面拉動經濟增長，是促進內需的重要因素。
清華大學房地産研究所所長 劉洪玉：實際上房地産市場的繁榮，很大程度上是跟整個社會經濟的繁榮相關聯的，大的經濟形勢不好，房地産也不可能一枝獨秀，因為房地産本身提供空間，它是一種投資行為，使用這種空間又是一種消費行為。這兩個方面都在拉動經濟增長，消費者在推動這個市場的發展，也就是房地産這塊也在更加地往市場經濟的軌道上發展。
解説：
新世紀之初，世界各國都更加重視人居環境建設，促進人與自然的協調發展，科研人員正致敬把更多的研究成果應用到減少污染，降低消耗方面，力求進一步完善。這個包括居住、勞動、教育、健身和社會交往在內的人類生存發展的戰略問題。
記者：目前中國已經進入全面建設小康社會，推進現代化建設的新階段，內需，特別是投資，是中國經濟快速增長的拉動力，這其中房地産的拉動非常重要。隨著國家宏觀政策的推行，中國房地産業的投資主體將更加多樣化，發展步伐將進一步加快，人們有理由期待中國房地産業更加良好的發展前景。《中國報道》記者索鏈在北京綜合報道。
主持人：歡迎繼續收看《中國報道》，針對中國房地産業方面的有關問題，我們現在開始採訪國家統計局投資司司長李啟明先生。李司長，你好，歡迎您來到我們的演播室。據我們了解，國家統計局公佈的國房景氣指數從2001年到2002年的第一季度，一直是穩中有升的這樣一個態勢。那它的原因是什麼呢？
李啟明：我們根據將近四年多的實踐來看，整個指數的運行情況來看，確實是基本上能夠反映房地産的運行態勢。這幾年來，指數的情況基本上都是在一個景氣區間裏波動的，去年年底還甚至達到過105點。所以這個應該説還是很不錯的。分析之所以這段時間，房地産景氣指數比較高，原因我想從一個直接原因和一個深層次原因兩方面來分析，從直接原因來分析的話，我想主要是從我們在測算景氣指數是用了幾個指標來看，這幾個指標裏頭，比如説土地的購置，土地的開發和新開工的面積，今年一季度和去年同期相比，增幅都是提高的，這是一個。另外從商品房的竣工面積來看，商品房竣工面積，我們今年一季度竣工面積是20.8萬平方米，比去年同期也提高了10.7個百分點，另外我們從房地産的開發投資來看，房地産的開發投資，我們前三個月，達到了增幅是36.2%，這個增幅也是我們近三年來的最高值，達到最高點。另外從商品房的銷售價格，銷售價格的平均價格來看，跟上個月相比提高了3.8百分點。所以從直接原因來看，也就是從這幾個指標值來看，就決定了我們綜合指數是提高的，是穩中有升的。從深層次的原因來看，我想有這麼三個方面，第一個就是我們從經濟形勢和我們執行的經濟政策來看，房地産業本身它是國民經濟當中的一個重要行業，它在國民經濟行業裏面，應該説是舉足輕重，它跟國民經濟整個的走勢、趨勢，是互相依存的，也可以説是國民經濟，它的趨勢決定了房地産的走勢。所以我們就覺得這些年由於我們採取了積極的財政政策之後，我們國內生産總值的增長，一直保持一個7%到8%這麼一個速度，本身來講，它就使得我們的房地産開發商有積極性，能增強他們的投資信心。第二個深層次原因是國家的住房制度改革，這應該説是一個很巨大的推動力，在我們從計劃經濟向社會主義市場經濟過渡的過程當中，應該説體制的因素，它對我們行業發展有著很重大的影響。1998年國務院分佈了一個通知，就是從全國今後停止實物分房，開始實現住房分配的貨幣化，要發展我們的住房金融，要培育和規範我們住房的交易市場，當時發這麼個通知。這個通知發了之後，它的影響很大，造成了什麼（後果）呢？我們老百姓過去習慣心理是什麼呢？我持幣觀望，等待分房，現在就變成全民置業，大家都注意在住房上進行投資，變成一種新的時尚。根據我們國家統計局城市調查總隊，它最近對10個城市3000個住戶做了一次生活意向調查，在這個調查裏面，老百姓對住房的關注率達到了百分之六十多，也就説什麼呢？也就説它在老百姓最關心的問題裏面排到第四位。第三個原因就是我們根據經濟週期理論來看，現在處於一個房地産開發、發展的一個擴張期，一般一個擴張期，我們的觀察大概是五年左右。所以這麼個情況，我想也是根據這個規律來看，也促成了目前的發展形勢比較好。另外除了這種對它這種週期規律的觀察以外，我們還有一些新的因素要考慮，比如説加入世界貿易組織，北京申奧成功，像這些因素的話都會給房地産業的發展帶來一些正面的影響。
主持人：李司長，近年來中國的GDP一直保持在7%到8%的增長率，其中房地産業就佔到了1到1.5個百分點，那怎麼樣來理解房地産投資對經濟的巨大拉動作用？
李啟明：我們去年全國固定資産投資完成了3萬6千8佰9拾8億（元人民幣），它的增幅是12.1%，我們房地産去年完成了是6245億元（人民幣），增長了25.3%，從這個數字裏可以看到什麼問題呢？就是我們佔投資規模總量17%的房地産投資，結果它在整個投資的增長當中，能佔到31%的比重，所以這就可以看出來，應該説是在投資拉動國內生産總值增長，或者叫拉動國民經濟增長的時候，房地産投資應該説起到很重要的作用。根據投入産出模型的測算，每100億元（人民幣）房地産的投資，它本身可以誘發283億元（人民幣）其他行業的産出，這些行業大概要涉及到50多個部門。所以我們感覺到房地産業一旦要發展起來的話，它對於其他相關産業的拉動作用，是很大的，非常大的。
主持人：要保持這種好的勢頭，中國政府應該採取什麼樣的措施，來使得未來房地産業更好的發展呢？
李啟明：應該注意促進我們的，特別是城鎮居民，他們對於住宅的消費，在這裡面我們應該注意，一個要千方百計地提高居民的收入水平，否則的話他們的需求變不成現實的購買力。另外一個，應該注意努力的降低一些成本，我們不必要的稅費，土地批租怎麼規範一些，能夠降低成本。再一個在這個方面裏邊，我們還要注意，怎麼能夠提高我們售後服務的質量，現在住房投訴還是比較多的，所以我們在這些方面能夠做好的話，解決我們一些居民的後顧之憂，我想這個恐怕有利於我們房地産的發展。
主持人：那您預測一下，中國房地産業未來發展走向？
李啟明：今年的開局很好，所以這種情況，從全年大家對它的走勢也看好，因為反映房地産開發商心理預期的，對前景預期的幾個指標，比如説土地的購置，土地的開發，這些指標增速都比較高。所以也就預示著今年的情況應該説比較好。我們估計前三個月的話，按房地産投資的增幅達到了36.2%，全年很可能要30%左右。另外一個就是剛才我講到的從經濟週期理論來看，我們現在還處於一個擴張期，或者叫做上升期。所以這麼一個情況，我們也覺得對今年房地産的形勢，我們還是很樂觀的。
主持人：李司長，圍繞中國房地産業方面的相關話題，我們就談到這，感謝您到我們的演播室接受採訪，謝謝您。觀眾朋友，圍繞中國房地産業的相關話題，我們正在採訪國家統計局投資司的司長李啟明先生。廣告之後我們還將採訪有關專家，稍後見。
主持人：觀眾朋友，我們今天請來的第二位嘉賓是中國人民大學投資研究所所長任淮秀先生。任先生，你好，歡迎您來到我們演播室。有資料表明，中國的民間存款已經達到了7萬個億（人民幣）還多，這麼巨大的數字可以説對房地産的投資會起到拉動作用，肯定是不言而喻的。您認為應該採取什麼樣的積極措施來引導社會投資和消費？
任淮秀：確實如你所説咱們國家居民儲蓄的儲蓄總額在不斷地增長，雖然這幾年連續降息，這説明民間確實存在著巨大的資金，有待於進一步疏導，投入包括房地産類，這樣的話會更進一步促進我們國家的經濟發展。現在的情況看，這幾年房地産的情況還是不錯的，總的來看熱頭還是逐步向上的，而且比較穩健。從現在的情況看，民間資金的疏導確實有一個怎麼樣來更好地發揮它的效益的問題。這裡頭我想恐怕有這麼幾方面的問題是需要去研究的，首先一個要有一個好的規劃，像房地産這個就是非常典型的，我們包括城市規劃的進一步科學化，更進一步規範化，包括我們住房制度的改革進一步深化，都會帶來這方面一些積極的變化，民間投資它需要有這麼幾個方面，首先要有一個良好的心理預期，這是它投資的原動力，也就是説將來會有良好的投資回報。所以在這方面，我們應該有更好的投資引導政策，哪些方面是需要加大投資的，這是一個方面的問題。另外一個方面就需要有更好的投融資環境，包括一些機制引入，包括一些信貸支持，這些方面都會有一些客觀的需求。最近我們也看到，中央有關部門，包括人民銀行也相繼出臺了一些政策，或者一些指導性的文件，包括引導國有銀行，這些大銀行，怎麼向中小企業投資，向中小企業貸款，這些方面都會有一些好的作用。
主持人：現在看，不斷民升溫的房地産熱，可以説引起了各界人士的關注。那冷靜地看，您認為目前房地産發展中存在的哪些問題值得注意呢？
任淮秀：首先應該説房地産投資的升溫，應該説它是一個客觀的必然，除了我們國家政策引導這方面之外，也是我們國家經濟發展到這個階段，人們的積累到了一定程度，生活水平，人均國民GDP到了這麼一個階段以後，它出現的必然需求，也就是説衣食住行，老百姓現在有這方面的需求，尤其是我們房改政策不斷深化，導致人們隨著收入水平提高，需要不斷改善自己的居住條件。再加上我們城市基礎設施的不斷完善，拓展了房地産的空間，再加上我們開發西部，加大中小城市的建設，這些方面的城市化工作地不斷推進，都會帶來這方面的一個良好的推動力。當然我們現在的情況，應該説總體來講還是健康的，也存在一些隱憂，比如説我們可能在具體到房地産上面來説，它可能有産品結構怎麼適應社會的需要，怎麼適應社會需求的問題，這樣的話就需要我們在這方面做一些工作，包括房地産商，包括相關的政府管理部門，怎麼引導這些房地産投資能夠更加適合不斷發展中的中國城市居民的需求，包括我們住房的形式，高檔商品房，中檔商品房和經濟適用房，怎麼一個合理的比例，甚至到具體房地産商，他在開發的過程中，房屋的結構以及周邊環境的建設，城市配套設施、交通等等這些方面，包括文化、醫療這些都會産生很大的影響，如果在這些方面再進一步地完善，我想會對房地産投資更健康發展是有很大好處的。
主持人：從您專家的角度來看，加入世界貿易組織，對中國的房地産會帶來什麼樣的影響？
任淮秀：中國從去年年底加入世界貿易組織以後，對我們的影響是方方面面的，房地産也在其中，總體上來説，我們首先可以看到有好的一面，也就是説我們這樣更容易跟國際接軌，國外一些先進的方法，包括城市規劃、城市管理，甚至房地産開發等等方式、融資等等方面都會有很大的促進，很大的推動作用。當然在加入世界貿易組織以前，已經有一些外資進入中國，我想加入世界貿易組織以後，可能對外資的吸引力會更大，因為我們有更好的國民待遇，這樣的話對它來説，可能政策更加透明，我們管理更加規範，這種規範包括對政府的行為規範，各項法規制度更加透明，更加具有穩定性，比如説城市的土地管理方面，我們會更多地引進國際上比較成熟的經驗，大家都知道，城市土地是非常有限的，非常寶貴的，那麼怎麼合理地利用好這塊，同時做好土地合理地開發，分批、分期、分階段地進行，包括進行一些土地儲備，最近我看到有關報道，包括北京市，在做土地儲備的工作，我想這個是非常明智之舉。
主持人：您認為哪些國家，或者是在國外哪些地方這方面的經驗值得中國來借鑒？
任淮秀：這個是比較多的，比如説像美國的土地管理方面，它有很好這種管理經驗，它在城市土地使用方面，包括城市土地開發上面，利用商業化的機制，包括市場機制，進行土地公開拍賣，這樣的話公用土地的使用得到更加合理的使用，這方面也是有很多我們可以學習的經驗，總的來説，它就會創造一個良好的投資環境，對房地産商的進入，它是有吸引力的。
主持人：那為了保證中國房地産業可以説健康地發展，您作為專家有什麼更好的建議提出來？
任淮秀：總的原則還是進一步推進市場化的進程，進一步吸收國外的先進經驗來強化我們城市的規劃功能，城市的管理，這些方面政府會做更詳盡的工作，進一步在房地産市場的市場化方面，包括土地開發，土地的批租，土地的拍賣等等這些方面，更加規範化，更加市場化，這樣的話就會使得我們這個市場更具有活力，土地資源、房地産資源會得到更加有效的配置。我想中國應該有一個相當長一段時間蓬勃的發展時期，大的前提之下，既然中國是這樣，那麼房地産業，我想也不會跟它非常不適應的，所以房地産業應該也有一個比較光明的前景，在這方面我們應該看到，包括我們城市的交通體系的構建，包括對一些城市的功能定位，城市不同區域功能的細分，這些方面都有很多工作可做。我覺得只要我們在這些方面能夠更進一步地本著科學、合理、有效地利用的話，我想這方面的工作會有很大的進展。
主持人：任先生，今天圍繞中國房地産業相關話題就談到這，感謝您來到我們的演播室接受採訪。觀眾朋友，也感謝您收看今天的節目，歡迎您明天繼續關注《中國報道》。
主持人：趙俐婷 責任編輯：索鏈
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