|
|
商業房地産投資的概念是投資人通過購買不動産後，出租或再轉賣來獲得收益。
在北京，已有不少房地産商推出了這個概念來吸引個人購房者。但在運用上還有些過於簡單。比如某一知名公寓在廣告中就為購房者提供了“投資價值分析”，內容大致如下：
首付18萬元，並提供八成20年按揭，入住後每月償還5000元貸款，附近市場上同等外銷公寓房每月租金收入9960元。這樣，9960－5000=4960；4960?緽R>12=59520，4—5年收回首付投資，以後每年還掙5萬多，若干年後凈得一套公寓。這樣的“投資價值分析”結論是值得商榷的。
■租金收入不確定
從微觀經濟學的角度看，如果在需求相對穩定的前提下，新的公寓建成之後會造成某一區域內公寓供應量的增加，因而會稀釋這一區域公寓租金的價格，導致租金價格下降；此外，作為後入市場的公寓經營者，一般會先以低租金來吸引租戶，擴大影響力。個人購房者的一套公寓租價，就會受到整個公寓出租經營者市場定價的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數。
■租金收入不等於凈收入
租金收入只能是毛收入，不能作為凈收入來直接抵消還貸支出。這裡要先考慮稅收的因素，出租人收到月租金後，須先交納房産稅，稅率為租金收入的12％；營業稅及其附加費為5.5％，扣掉之後剩餘8217元；再扣除個人所得稅，餘額為6573.6元；如果再考慮扣除公寓出租專業代理的佣金、律師簽約費等費用比例（約為10％），最後算下來只剩5916.24元。每月還去貸款僅余：5916.24－5000=916. 24元，4－5年收回首付的結論顯然有問題。
商業房地産投資具有較為複雜的知識與分析技術，即強調市場分析的同時，十分注重租金現金流出和流入的關係，房屋的出售價值高低也是由租金現金凈流入的高低來決定的。
在美國，機構或個人投資者往往依賴專業的投資顧問來幫助他們做出房地産的投資決策。而國內房地産市場目前僅有為數不多真正懂得分析的諮詢專家，許多機構與個人投資者欠缺對這種知識與技術的了解，做出的投資決定多少有一些盲目性，亟需加強對這一領域的學習與研究。（北京青年報）
|
|
