|
|
隨著公房和經濟適用房可以上市交易規定的執行，越來越多的人想通過賣掉二手房的方式再去買新房，但他們往往不太清楚應該怎樣賣手中的二手房。這裡告訴大家關於賣二手房的基本程序。
第一步：上市申請
房屋所有權人要求進入市場出售已購公有住房和經濟適用住房的，應當向房屋所在地的區、縣房屋土地管理局提出書面申請，並提交下列材料：1、已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請書；2、房屋所有權證書；3、身份證或者其他有效身份證明；4、房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見； 5、已購公有住房的房屋所有權人與房屋原所有權單位對已購公有住房上市出售另有約定的，應當提供房屋原所有權單位同意出售的書面意見；6、市房屋上地管理局規定的其他材料。
第二步：查詢與登記
辦完上市申請之後，你立即要做的就是找到買主。那麼，如何才能快速找到二手房的買主呢？如果你覺得找買主是一件費時費力費錢的事，那麼，你也可以在房地産交易網上查找二手房求購信息，然後主動與買主聯絡。你還可以嘗試在網上發佈二手房賣房信息，只需把你的房屋條件填寫在登記表中，買主就會看到你的出售信息，然後主動與你聯絡。登記是免費的。
此外，你也可以通過房地産交易中心進行二手房買賣。一般來説，房地産交易中心可以為客戶代辦和提供以下服務：1、提供購銷二手房的信息；2、接受客戶對房改房再上市的政策諮詢；3、代辦房改二手房的交易、過戶手續，並提供全程的服務；4接受交易雙方委託的居間中保；5、辦理購買房改二手房的銀行抵押貸款手續；6、帶客看房，促進成交；7、保證為客戶代理的房屋交易，符合政策規定，符合規定程序，並對所代理的業務全程負責。
第三步：簽署買賣合同
房産買賣合同應具備《中華人民共和國經濟合同法》中規定的合同必須具備的條款，具體來説包括：1、標的。在房屋買賣合同中標的就是房屋。合同中應明確房屋的地點（方位、朝向、門牌號等）、類型（公房或私房）、結構（木制、磚制等建築使用的材料）、質量（新舊程度、使用狀況等）及附屬設施等內容。2、數量。合同中應寫明房屋的建築面積，或使用面積、樓層數、房間數等。根據我國現行的房地産權屬登記制度，房屋面積以産權登記機關實際測定的面積為準，只有這一面積數才具有法律效力。合同中還要就面積差異的處理辦法有所約定，面積差異不超過合理比例 1％－－ 2％時，房價保持不變，若超出此比例，雙方就要議定處理辦法。3、價款。這是合同中最重要的條款，應當依據有關法律的規定，以房屋的不同類型，確定不同的定價原則，明確房屋售價是多少，每平方米建築面積售價是多少。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。物業管理費也是不容忽略的內容，對於這方面的基本常識，購房者要多加了解，並且要具體落實到價格條款之中，做到越明晰越好，不能有任何疏漏。4、期限。寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。 5、交付方式。包括出賣方交付房屋及買受方支付價款的方式。交付房屋，應明確要對房屋進行驗收，按規定辦理産權過戶手續，交納稅金及費用，領取新的房屋産權證明等。支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。6、違約責任。明確合同雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時需承擔的責任，包括支付違約金及賠償損失。必要的時候，還需簽訂有關的補充協議，特別是有關房屋面積、房屋質量以及付款等關鍵條款，一定要有細節性的明確約定。
第四步：辦理公證
司法部、建設部聯合發佈的《關於房産登房管理中加強公證的聯合通知》中規定，以下幾類事項必須辦理公證：1、繼承房産，應當辦理“繼承權公證書”；2、遺囑人為處分房産而設立的遺囑，應當辦理辦證。處分房産的遺囑未經公證，在遺囑生效後其法定繼承人或遺囑受益人應根據遺囑內容協商簽訂遺産分割協議，經公證證明後到房地産管理機關辦理房産所有權轉移登記手續；3、贈與房産，應當辦理贈與人的“贈與合同公證書”；4、有關房産所有權轉移的涉外和港澳臺的法律事務，必須辦理公證證明。
第五步：辦理相關手續
按照北京市財政局、北京市地方稅務局京財稅（1999） 120號文件規定第一條和財政部、國家稅務總局財稅字（1999）210號文件規定，售房者還要繳納營業稅、契稅、土地增值稅和個人所得稅。
1、營業稅。對個人購買並居住超過一年得普通住宅，銷售時免徵營業稅；個人購買並居住不足一年得普通住宅，銷售時營業稅按銷售減去購入原價後的差額計徵；個人自建自用住房，銷售時免徵營業稅。2、契稅。個人購買自用普通住宅，暫減半徵收契稅（北京市徵收契稅標準為 4％，減半徵收為 2％）。3、土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。4、個人所得稅。
應按規定上繳稅費，具體辦法由市財政局會同市房地局、市房改辦另行制定。已購公有住房和經濟適用房上市出售時，由購房人按上市出售的已購公有住房或經濟適用房所在地的標地價的 10％交納土地出讓金或相當於土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當於土地出讓金的價款暫時按房屋售價的 3％交納。只有購房者繳納完土地出讓金或相當於土地出讓金的價款後，所買的已購公有住房才能按出讓土地使用權的商品住房辦理産權登記手續。（中房信網）
|
|
