今日論壇：央行加強房地産信貸監管(2003.06.17)

央視國際 2003年06月18日 15:23

　　主持人：李 楠

　　嘉　賓：黃慕東　中國人民銀行貨幣政策司信貸調研處

　　主持人：房地産業是我國的支柱性産業，與廣大老百姓有著非常密切的關係，在證券市場當中房地産公司構成了一個龐大的板塊，日前中國人民銀行發佈的關於進一步加強房地産信貸業務的《通知》引起了人們的普遍關注，今天的“今日論壇”我們將會聚焦央行的這份《通知》，為此我們今天特別邀請了參加《通知》起草制定工作的專家——中國人民銀行貨幣政策司信貸調研處的黃慕東先生，我們看到這份《通知》發出之後大家都非常的關心，因為和老百姓的投資，包括一些住房的買賣都是有很直接的關係的，你能不能先給解釋一下這份《通知》為什麼會在這個時候發出來，而且很多業內人士都覺得這份《通知》和以前的一些相關政策相比要嚴格了很多？

　　黃慕東：首先介紹一下我們國家當前的房地産經營的情況，近幾年房地産經營十分迅猛，為支持經濟發展促進住房制度改革與深化，擴大內需拉動經濟增長做出了很重要的貢獻，到今年的4月末商業銀行發放的房地産的貸款餘額已經達到了18357億元，佔商業銀行各項貸款餘額的17.6%，這其中個人住房的貸款的餘額已經達到了9246億元，佔商業銀行各項貸款餘額的8.9%，尤其是個人住房貸款，我們1997年人民銀行頒布的個人住房擔保貸款管理試行辦法，1997年個人住房貸款餘額只有190億元，到今天已經達到了9246億元。

　　主持人：這些數字説明什麼問題呢？

　　黃慕東：説明通過金融的支持，我們國家的經濟得到了發展，通過金融的支持我們的住房制度改革得以深化，通過金融支持老百姓住房條件得到了改善。

　　主持人：但是目前發出這樣一個條件比較嚴格的《通知》是不是要對這些貸款政策有一個緊縮的目的在裏面呢？

　　黃慕東：政策要這樣去分析，前面講到了房地産金融發展很快，房地産市場也一直在保持穩定增長，房地産投資也在增長，在去年2002年下半年以來，部分地區陸續出現了投資增幅過快，空置房面積增加過多，空置房面積增加多，其中又以高檔住房空置面積增加多，房價上漲過快，這些過熱的傾向，部分地區的商業銀行由於受市場份額佈局等因素的影響，放鬆了信貸條件，助漲了這種過熱的傾向，針對存在的這些問題，如果不加以調控任由其發展下去，就有可能會對我們房地産市場的健康發展、對防範銀行的信貸風險乃至維護金融的穩定都會帶來很大的影響，去年年底的時候人民銀行對35個大中城市商業銀行房地産貸款情況進行了信貸檢查發現了一些問題，結合這種房地産過熱傾向，我們與有關部門多次進行研究認為有必要加強這方面的管理，在今年的6月份我們出臺了這個《通知》。

　　主持人：同時我們把這個《通知》和2001年的時候也同樣是房地産信貸政策一個相關的規定進行了一個比較，發現其中有4條規定是特別值得我們注意的，第一條像商業銀行只能是通過房地産開發貸款科目來對房地産企業發放貸款，不能通過其它的科目，而且這個貸款只能用於本地區的房地産項目，不能夠跨地區使用，這條政策我們怎麼來理解呢？

　　黃慕東：對房地産開發企業發放貸款，商業銀行在發行貸款時強調的是什麼呢？首先強調的是這個項目要依法合規，如何去判斷房地産項目是依法合規的呢？根據我們房地産管理的規定，一個項目如果它是依法合規的，就應該具備建設行政主管部門和土地主管部門給他發的4個證，就是國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，這4個證不齊備就不是依法合規的項目，所以我們在2001年的時候，就是人民銀行在關於規範住房金有關的《通知》裏面就明確規定，房地産開發企業申請房地産開發貸款必須要具備這4個證，但是我們人民銀行在房地産開發貸款管理的4個證，對流動資金貸款沒有這方面的要求，所以部分地區的一些商業銀行迎合了一部分房地産開發企業的要求，這種要求是不合理的，通過流動資金貸款然後用到了項目上，實際上通過流動資産支持了項目建設，規避了4種管理的要求，所以我們在這次調整房地産信貸政策補充問題時候我們就補充了這麼一條，4證是繼續重申，補充就是説房地産開發企業流動資金貸款不能夠再發，其它形式貸款也不能發放，房地産開發企業申請貸款從哪兒申請，要走房地産開發貸款這條路。

　　主持人：所以這樣的一條規定就對房地産開發企業它本身的資格，還有它的實力進行了一個非常嚴格的考核，是這樣嗎？

　　黃慕東：對。

　　主持人：像第二條規定嚴格防止建設施工企業使用銀行流動資金貸款墊付房地産開發項目，就是你剛才談了這一點，是不是？

　　黃慕東：建築施工企業墊資房地産開發，按照我們現在房地産管理規定是允許施工企業帶資入場，但是施工企業墊資項目在全國來講是一個非常普遍的現象，那麼施工企業墊資所使用的資金是什麼呢？大部分是銀行的貸款，我們現在施工企業是一個勞動密集型企業，在整個勞動力供大於求的市場條件下，如果施工企業資金被房地産開發企業大量佔有，勢必要加大施工企業的負擔，那麼我們認為通過分析當前施工企業拖欠民工工資為什麼拖欠得那麼多，房地産開發企業佔用施工企業資金是一個很重要的原因。所以我們在規定上，同時商業銀行貸給你流動資金貸款以後等於你轉移了資金的使用用途，為商業銀行對這個資金的管理也增加了難度。

　　主持人：以上這些規定你認為對房地産企業將來的發展會産生什麼樣的影響呢？

　　黃慕東：由於房地産開發企業，它的資金主要依賴於銀行信貸資金，這個政策調整肯定會給他們産生一定的影響，我們就希望這些企業要不斷的擴充基本面，補充自己的資本金實力，提高自己的抗風險能力，然後再適應這個市場的房地産的發展。

　　主持人：另外一條我認為和投資者關係比較大，在購買第二套以上的商品房的時候，可能首付款的比例還有貸款的利率都會提高，這樣會不會使得老百姓買房需求受到一些限制呢？

　　黃慕東：有很多同志看到我們的消息後，看到《通知》有這種想法，我們也進行了分析，這個與我們國家的住房制度改革有很大關係，住戶制度改革必要銀行提供金融支持，由於以前我們受歷史和體制原因欠賬比較多，這個欠賬是在住房方面，所以廣大的居民他的收入水平不能夠保證他去購買住房，沒有能力，那麼銀行在提供貸款支持的時候，也就是説個人住房貸款支持他買房的時候，利率是實行的優惠利率，那麼這本應是由政府實行補貼義務的責任，最後由犧牲商業銀行的利益來完成，那麼通過申請個人住房貸款，一部分居民已經改善了自己的居住環境，隨著他的收入水平和經濟的增長，他又想換更大的房子，或者説他想買第二套住房，乃至更多的住房，這裡面可能有消費也可能去搞投資，那麼在這種情況下如果依然允許他們繼續享受個人住房的優惠政策，這對商業銀行來講是在公平市場原則下對商業銀行産生了很大的不公，不能夠再犧牲商業銀行的利益，同時商業銀行的優惠政策也不應該讓這部分人永遠、多次、長期的佔有。

　　主持人：是不是這條政策支持符合中低收入家庭的購買能力，結合在一起，使得老百姓買房的夢想更容易實現？

　　黃慕東：你説得非常正確，支持中低收入家庭解決住房是我們的長期任務。

　　主持人：這樣一個《通知》的出臺對於房地産類的上市公司會産生什麼樣的影響呢？就這個問題我們對上市公司以及業內人士都進行了採訪，我們一起來看一下。

　　鬱亮（萬科企業股份有限公司董事總經理）：“平均資産負債率在78%，我們通常是在50-60%之間，當然我們很少超過60%，當然對於萬科，我們看到要求結構封頂以後才能提供按揭，這對萬科現在開發的部分高層樓宇可能會推遲2個月的銷售，銷售就會推遲2個月，應該也有些影響。但是總的來講，我們覺得長期來説對於萬科這樣的發展商我是有幫助的。”

　　張燕（華夏證券研究所師）：“對於房地産上市公司而言，由於房地産市場資金供給在短期內可能有所下降，會造成資金供應困難，有一些樓盤就是已開發或待開發的樓盤可能會停建、緩建，其次是對高檔住宅和商業用戶的開發商，它們由於受《通知》的影響更大，所以可能困難更多一點，第三從報表情況來看，短期借款佔總負債和總資産比例比較高的公司，説明他們挪用的流動資金比較多，在短期內有可能會被銀行催還，所以他們也會在《通知》（出臺）的情況下，受到更大的影響。”

　　主持人：剛才這個業內人士和上市公司他們都認為可能短期內會産生一定的負面影響，你對這個問題怎麼看呢？

　　黃慕東：在此我想強調一點，這個《通知》的出臺不是打擊房地産市場，而是要規範商業銀行房地産貸款發入的條件與用途，它要實現目的是什麼，一要促進房地産市場健康的發展，二要防範信貸風險，保持經營的穩定。

　　主持人：感謝黃先生給我們進行的分析。