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房子與房證
發佈時間：2005年05月19日 10:36 作者：《經濟與法》
一個房子出現兩個主人的案子，我們欄目報道過許多，原因也是各種各樣。今天這個案子呢，一方手裏拿著《房産證》；一方卻是在房子裏，已經住了很多年。按常理，房産官司靠《房産證》來判斷，誰有産權證誰就是主人。可是，這個住在房子裏的人，卻給我們欄目傳真來大量材料，以此來證明自己才應當是房子真正的主人，其中光證據就長達19頁。這一點引起了我們的注意。
抵達包頭後，記者有意沒有先去見給我們傳真材料的人，也就是本案的被告。而是首先去見了本案的原告殷麗琴。一見面，她就先給記者看了她的《房産證》。
殷麗琴：我有房産證啊。是受中華人民共和國保護的。惟一的合法證明，但是他就住進去了，我就住不進去。
據殷麗琴回憶，1999年4月，她聽説迎賓小區有房子出售，價錢合理，環境也不賴，所以，她就急急地買下房。
殷麗琴：交了錢以後，他又出具了相應的收據，然後我拿這個收據以及我的身份證，然後辦的産權證。
《産權證》辦下來，所有事情也都妥了，就等著擇個日子喬遷新居了。殷麗琴説，這個時候，她才發現：房子裏早已經住了人。
殷麗琴：我也不清楚他住了多久了。反正我買了這個房子以後我就發現這個房子裏有人住。
住在房子裏的人，叫王相忠，正是他給我們欄目發來的傳真。記者走進迎賓小區57棟25號。見到了被告王相忠。沒想到，一見面，他壓根兒不提房子的事，而是大談兩個字：圈套。
王相忠：他們肯定是捏的套，專門辦的産權證，要把我攆出去，讓他們住這個房。
圈套、騙局、陰謀，王先生的言語中不斷出現這三個詞。原本記者以為這就是個一房二主的事情，沒想到王相忠卻説這是別人設的套。那麼是誰給他設了圈套呢？是告他的殷麗琴嗎？讓記者意外的是，王相忠説，設套的，並不是殷麗琴，而是另有其人。
王相忠：就是我們公司的經理康建枚。
其實王相忠和康建枚原本是朋友，甚至還是合作夥伴。康建枚是當地新大地建築公司的經理，王相忠以前經常承包這個公司的建築工程。既然是合作夥伴，康建枚怎麼會給王相忠設套呢？
王相忠：我是仇人嘛。
仇人？王相忠的話越來越讓記者費解。康建枚和王相忠又是怎樣結下所謂的仇怨呢？王相忠説原因就跟房子有關。迎賓小區57棟樓是1993年就蓋起來的。開發商是新大地建築公司，承建工程的正是王相忠。當時，他帶著一幫兄弟沒日沒夜幹了幾個月，樓是大功告成了，工程款卻沒了著落，新大地公司一拖再拖。最後提出以房抵債。
王相忠：以這個頂勞務費，頂給我14萬，（康建枚）説相忠你先把房住了就行了。
當時的王相忠和新大地公司的老闆康建枚，稱兄道弟，關係很好。既然對方有難處，王相忠覺得自己也不能不體諒，所以，憑證都沒寫一張，就住進57棟25號。
王相忠：我當時就是不好意思，朋友關係挺好。
憑證可以不寫，《産權證》卻一定得辦。所以一住進來，王相忠就張羅此事。可是康建枚的房子都賣完了，辦理《産權證》的手續卻還沒有齊全。
王相忠：也不光是我問，這的所有住戶都問，問的不行了。最後給我們所有的人發了一個居住證，就是房證。
開發商承諾條件一旦具備，就立即以《房證》更換正式的《産權證》。這就是發給王相忠的那個《房證》。上面寫著：姓名：王相忠。住址：迎賓小區57棟樓25號。王相忠拿著這個《房證》，去派出所落了戶，還辦了身份證。
王相忠：我以為有這個房證就行了，過去集體的房子都是公司給辦的房證，過去公家的房哪有産權證。我也不準備買，反正住就行了。
一晃，兩年過去了。新大地公司開始給住戶們用舊的《房證》更換正式的《産權證》，57棟樓的住戶陸續都辦理了手續。
王效文：公司裏有一個姓薛的，薛書記吧。他給拿來房産證。
孟建軍：通過這個（房證）辦的産權證，辦的正式的産權證。
而惟獨王相忠沒有換到。
王相忠：最後我沒有辦。因為總産權證是在康建枚手裏，我辦不了，他想給誰辦給誰辦。
別人都給辦了，為什麼偏偏不給王相忠辦呢？王相忠説，之所以只留下他一個人，還是因為他和康建枚之間的欠款問題。自從1993年，新大地公司用房子抵債後，王相忠又和康建枚合作，相繼蓋了13座樓。但是，樓一座座起，工程款卻是一拖再拖，一直拖到1999年，總欠款達到了90多萬，王相忠再也坐不住了。
王相忠：（康建枚）一看欠我這麼多錢，我算是欠我90多萬，他沒簽字我簽字了，他不認賬，完了以後因為這個發生矛盾，吵了一架最後翻臉了
這一次衝突之後，王相忠就離開了新大地公司。兩人之間也因此結了仇怨。而緊接著第二年，就是新大地公司給住戶們換《産權證》的時間。
王相忠：他故意的。反正就他自己操作，他説了算。
因為和康建枚有糾紛，王相忠房子雖然是住進去了，手上卻一直沒有《産權證》。不過，聽到這裡，這件事情仍然很有可能是開發商一房二賣的糾紛，比如康建枚想報復一下王相忠，把房子賣給了某某某。怎麼王相忠就説它是個圈套呢？記者了解到，在打官司之前，王相忠和殷麗琴壓根不認識，這件事和殷麗琴又有什麼關係呢？康建枚和殷麗琴之間另有關聯？廣告之後請繼續收看。
被起訴前，王相忠並不認識殷麗琴。所以，自從接到傳票後，他也特意打聽，殷麗琴是怎麼買的房，怎麼辦的産權證。可是不打聽不要緊，一打聽卻發現殷麗琴買房有很多蹊蹺的地方。一、殷麗琴買房子卻從來沒有看過房。王相忠在25號房裏已經住了八年，八年裏從來沒有見過殷麗琴來看房。
王相忠：誰買房，來看看房，不可能花好幾萬塊錢不看房就把錢交了，那都是有病，買衣服還要看看這個衣服穿上適合不適合自己
殷麗琴難道真的沒有去看房嗎？
殷麗琴：沒去看。因為我愛人對建築挺了解的，他畫圖讓我看一下，我覺得還挺好的，然後決定買這房。
既然從來沒有去看房，殷麗琴又是怎麼知道王相忠住在裏面呢？
殷麗琴：我愛人回來跟我説，裏面有人住，咱們這個房子買壞了。
王相忠發現的第二處蹊蹺是：殷麗琴買房子的價格異常地低。這套104平方米的房子，地處黃金地段，殷麗琴居然只花了五萬八千元就買到了。而當初王相忠拿到這套房子，是抵了14萬元的債。
王相忠：五萬八買這麼好的地段，這麼大的平方米，根本不可能的。
記者：如果有人出五萬八買你96平方米的房子，你樂意嗎？
王效文：不樂意。那絕對不能買。
孟建軍：那肯定不願意。
記者：為什麼。
孟建軍：8萬塊錢，當時有人拿現錢（買），這個已經是最底線，不可能還低於這個。成本都回不來。96平五萬八能買到，不可能。
會不會是因為殷麗琴在開發商那兒有熟人呢？
殷麗琴：我不太清楚，都是我愛人辦。這些我都不認識。
法庭上交換證據的時候，王相忠又發現了第三處蹊蹺：買房子這麼大的事，殷麗琴卻是合同沒簽，正規的發票也沒開，手上有的，僅僅是一張收據。
王相忠：買房的發票他提供不出來，證明這都是假的，收據後來才補的
殷麗琴：因為都是我愛人聯絡，一般大事都是他説了算。
三處蹊蹺，三次回答不太清楚。這讓王相忠對殷麗琴先買房後起訴的事，有了一個自己的判斷。
王相忠：這説明他們這個房，就是假的，假的名義。他根本一分錢也沒有花。收據也是後來補的。就是想把我攆走。
買房子的情形，很多地方確實有點異常，但僅憑這些，也不能説買房的事情就是假的。至少殷麗琴和康建枚現在看來並沒有什麼關聯。不過，殷麗琴一直在説，整個買房的事情都是她愛人去辦的。難道問題的關鍵就在殷麗琴的愛人身上嗎？
當發現殷麗琴身上有很多蹊蹺的地方後，王相忠就開始托朋友，四處打聽，想了解一下殷麗琴的情況。在這個過程中，他知道了殷麗琴丈夫的名字。
王相忠：她（殷麗琴）是樊利洪的老婆。
樊利洪？這三個字，對別人來説沒什麼，但王相忠説，他聽到的時候，卻是如雷貫耳。為什麼王相忠會有這樣的反應？樊利洪又是什麼人呢？
王相忠：樊利洪在我離開公司的時候他已經，公司把他聘用到副總經理了。
王相忠介紹，這個樊利洪自從出任新大地公司的副總以後，很快成了康建枚的得力助手。據王相忠説，這場官司的半年前，發生在他身上的一件事就和樊利洪有關。
王相忠：上去四個人就打。用手打，用腳踢。把我眼睛打腫，把我這兒打得縫了六針，把我嘴打得這麼腫。
記者：你以前跟樊利洪有個人恩怨嗎？
王相忠：沒有。我們個人沒有恩怨。
記者：那他為什麼打你呢。
王相忠：他打我是康建枚指使的。
記者：康建枚為什麼要指使他打你呢。
王相忠：因為康建枚指使打我，就是最後算完賬以後我跟他鬧的挺矛盾的。
康建枚，樊利洪，殷麗琴，樊利洪的身份讓王相忠將前前後後的事情聯絡在了一起。在他看來，眼前這場突如其來的官司還是跟過去的恩怨緊密相關。
王相忠：殷麗琴是樊利洪的愛人，樊利洪的人，把我車搶了，打的我住了醫院的，可能有功勞就把這個房獎勵給他，以虛假的名義，給他辦一個産權證來起訴。把我王相忠攆出去，讓他住，事實真相就是這樣。這都是虛假的，都是內部串通的。
王相忠斷定這件事情一定是個陰謀。也是因為另外一個細節，堅定了他的判斷。自從1999年起，樊利洪殷麗琴夫婦就搬進和王相忠同一個單元，就住在王相忠樓下。只不過殷麗琴很少來這裡住，所以王相忠一直不知道，她是樊利洪的妻子。
王相忠：他在底樓，我在6樓，他不可能不知道這個樓房住人（黑下）
樊利洪的出現，像一根線，一下子，讓王相忠在自己的腦海中，把康建枚和殷麗琴，給串了起來。王相忠感覺自己已經揭開了事實的真相。因為只有這樣推斷，殷麗琴買房不看房，價格又奇低，以及手裏只有收據這種種蹊蹺，才有了最合理的解釋。但這畢竟只是王相忠自己的猜測。記者決定去找其他的當事人進一步了解情況。
採訪時，記者向殷麗琴提出，希望採訪一下她的丈夫樊利洪。但殷麗琴説，她丈夫出差在外。於是記者撥通了樊利洪的電話。
記者：你好，是樊利洪嗎？
樊利洪：是。
記者：您當時是怎麼想到買這個房子的？
樊利洪：買房麼？還有怎麼想到的？就跟你買麵包似的，還有什麼想不想？
記者：那你花了多少錢？
樊利洪：你説什麼？我聽不到。
記者後來又多次聯絡樊利洪，但是他總是推脫事情忙，不願意多説。最終也沒能正面回答這些問題。隨後，記者決定去找康建枚了解情況。原本想到工商局查查新大地公司的地址，可是去了才發現：這家公司已經因為沒有年檢被工商局登出了。記者輾轉得到了康建枚家裏的電話。打通後，接聽電話的是康建枚的女兒。
康建枚女兒：他出去了。他説一會兒就回來了。
記者：大致多長時間。
康女：半個小時。
（半小時後）。記者再次撥通電話，這次接聽電話的是康建枚的妻子。她卻告訴記者，康建枚出差了。
康建枚的妻子：他去呼（呼和浩特）市了，得明後天回來。
記者：他有手機嗎？
康建枚的妻子：他這次出差還沒帶。
在這種情況下，記者決定再去找曾經接受過我們採訪的殷麗琴。（記者：有人在家嗎？）但是幾次登門，殷麗琴都不在家。在隨後幾天內，記者多次撥打她的電話，然而：
“您所撥打的電話已關機。”
樊利洪、康建枚、殷麗琴，雖然這三個人關係有些特殊，整件事情也存在很多蹊蹺。但是因為沒能與他們再次取得聯絡，得到求證。所謂的陰謀仍然只能是王相忠腦裏的一個猜想。畢竟還存在很多別的可能。不過王相忠為自己的這個猜想，又找來了一個證人。
新大地公司除了康建枚之外，還有另外一名股東，叫宛宗瑤，一直擔任公司的副總經理。打官司的時候，因為與康建枚有過糾葛，他已經離開了新大地公司。王相忠説，他了解事情的情況。
宛宗瑤：其實具體就是康，其實這個事後面的就是康建枚。別人怎麼在外頭出面，最終後面操作的是誰，是康建枚操作的。這中間肯定有貓膩。他要是往出轟王相忠這個絕對錯了。這實在當時就是給人家（王相忠）的房子。
法庭上，王相忠列舉了種種異常，然後提出了他的推理結果：康建枚和殷麗琴是惡意串通。《合同法》中第52條有這樣的規定，惡意串通，損害第三人利益的，合同無效。如果王相忠能證明自己的猜測，那麼殷麗琴的購房行為就是無效的，那所房子就應該還屬於王相忠。可是法院會怎樣認定呢？會認為王相忠揭開了事實的真相，還是認為這只能是王相忠腦海中的一種推斷？
在法庭上，王相忠出示了很多證據，包括給我們欄目傳真的19頁材料，但是法院並沒有認可他的推斷。
法官：雖然殷麗琴購房有種種異常，有些不正常的情況，但是就目前的證據來説，雙方惡意串通證據還不足。
王相忠沒有想到自己經過苦思冥想，通過蛛絲馬跡，將一處處疑點穿插起來，形成的一個看上去很嚴密的推斷，法官卻不認可。不過，他也知道，要想證明對方是惡意串通，自己手上確實沒有直接證據。但法院判決的日子一點點臨近，那又該怎麼辦呢？這時候，王相忠的律師提出了一個，希望能幫他保住房子的理由——優先購買權。
《合同法》第230條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
王相忠：一開始我不懂，我什麼優先購買權，這房子本身就是我的，我還購買什麼？後來，説我還有優先購買權，我後來才清楚。
2004年4月30日，包頭市中級人民法院再次開庭審理此案。
張法官：我們調查得知，王相忠從1994年就開始居住該房屋。雖然一直沒有辦理《房産證》，但是享有合法的房屋使用權。所以應當適用優先購買權。新大地公司和殷麗琴買賣房屋，沒有徵求王相忠的意見，侵犯了他的居住使用權和優先購買權。
法院做出終審判決：殷麗琴的購房行為無效。
王相忠從一開始就認為這是個陰謀，他的推理，看上去也的確符合一定的邏輯，但是卻禁不住法律的推敲。因為法律上關於惡意串通的認定是非常慎重和嚴謹的，必須要有直接而確鑿的證據。説到這兒，可能很多人和我一樣，會産生這樣的疑問：通常需要怎樣的證據才能證明惡意串通呢？為此我和一位法律專家專門談到這個問題。他説：以本案為例，要想證明惡意串通，最好找到一直負責賣房收款的會計，能證明殷麗琴並沒有真正交過錢就辦出了《産權證》；或者是公司裏的人，能證明康建枚和樊利洪有過惡意串通的談話等等。同時要注意一點，這些證人，不能和案子的當事人有利害關係，像王相忠的證人宛宗遙，他其實因為生意上的事情，和康建枚也有過一些糾紛，所以他的證言，才會大打折扣。感謝收看。
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