律師 岳運生:
漢字中有很多同音字,一般人在用的時候有的時候不太一注意,經常會混用。例如“定”和“訂”。其實大家不知道,定金和訂金在法律上是有著天壤之別的。我們今天就是討論這樣一個話題,下面看一下調查小片。
本次事件諮詢人王瓊,海南省海口市一家公司的職工。
王瓊:
去年5月份的時候,因為我們家離公司特別遠,所以我想在公司附近買一套房,正好我們公司的海燕有一套房子
林海燕,王瓊的同事。
林海燕: 她跟我去看了那套房子,她很滿意的。
當她看中林海燕的房子以後,也學著其他買房人的做法,也和林海燕簽字了購房合同。
王瓊:先交一點定金,到11月份的時候,她會把房子騰出來給我,因為她還在裏面住。
由於林海燕不能馬上騰房,王瓊先交了兩萬元的定金。調查報告,王瓊購買林海燕位於海南省海口市秀英村的住房一套,價格為8萬元。當時由於林海燕不能馬上騰房,王瓊交給林起眼定金兩萬元,雙方簽訂了購房合同。合同簽訂,交了兩萬元定金以後,王瓊便一心等著林海燕騰房,自己好搬進去,那樣,便可以和家人省去每天的奔波之苦了。然而,天有不測風雲,2004年7月的一天,林海燕為房子的事找到了王瓊。
林海燕:我那邊裝修房子也很需要錢。
由於林海燕正在裝修的新房繼續用錢,所以要求王窮再交兩萬元的定金,這樣她才能儘快地給王瓊騰房子
王瓊:如果我還想買這套房子,就要再交兩萬塊定金,要不然她就把定金退給我,她就把房子賣給別人了。
雖然王瓊對林海燕的做法感到很氣氛,但是她還是按照林海燕提出的要求又交了兩萬元的定金,而且兩人就前後共交四萬元的定金又重新簽訂了一份合同。調查報告:王瓊共交林海燕定金4萬元,兩人重新簽訂了購房合同。王瓊與林海燕補簽了賣房合同後,天天盼著林海燕能夠早點搬家,唯恐中間發生什麼差錯,然而偏偏是怕什麼來什麼。
王瓊:有一天我回家,我們家人告訴我説,她已經把四萬塊錢定金拿回來了,我就不知道是怎麼一回事,我就過去找她了,後來才知道她已經把房子賣給別人了,我就很生氣。
看到林海燕退回來的四萬元錢,王瓊氣得火冒三丈,考慮再三,她決定再找林海燕好好商量一下。
林海燕:就是講買房子的來看過,我的房子離公司很近,位置很好,他出的價比王瓊的高2萬元,他出的價比王瓊的高兩萬塊,我那邊裝修的房子正需要錢,誰出的錢高,我就賣給誰。不是説她給我定金了,我就應該賣給她。
面對林海燕的説法,王瓊氣得直髮抖,想想自己交的定金,林海燕雖然已經一分不少的退回來了,可那套房子已經不可能再賣給自己了,這事想起來,王瓊怎麼想怎麼覺得窩囊。難道這四萬元錢的定金就這麼退了就沒事了?那當初交的定金還有什麼意義呢?
王瓊:有一天我無意中從報紙上看到的,報紙上説,定金是要雙倍返還的。
王瓊在報紙説看到,交了定金,如果對方違約的話,要雙倍返還定金。正為買房的事窩火的王瓊並毫不猶豫地找到了林海燕。
王瓊:總共是交了四萬塊錢,如果是按照雙倍返還的話,她應該還給我八萬塊。
林海燕:面對王瓊的説法,林海燕感到非常意外,她從來不知道定金還需要雙倍返還。
林海燕:她合同上寫的多少就是多少,我的房子才賣十萬塊,我就要給她八萬塊,我不就更虧本了嗎?
由於王瓊多次找林海燕要求雙倍賠償,周圍的人也都知道了這件事,大家對此看法不一。林海燕覺得這事在單位裏影響不是太好,並坐下來與王瓊商量,然而看到王瓊拿出的補簽的合同,林海燕發現了問題。
林海燕: 她抄的那份是預訂的訂。
原來在補簽的這份合同中,王瓊寫的是訂,而報紙上説,需要反倍返還的定金則是“定”字。
林海燕:後來我就找人問了,人家説,這個訂金是有説法的,訂就是我只給他四萬塊就行了,我不會給她八萬塊的。
林海燕跟朋友諮詢後得知,如果定金寫成訂金,根本就不需要雙倍返還,而王瓊卻認為,林海鹽已經違約,就應該雙倍返還。可説起對於定金的真正含義。
王瓊: 我就不知道是什麼一回事。
讓我們再來回顧一下本次事件的重點。重點一,王瓊欲購買林海燕購買一套,雙方簽訂了購房合同,並交了定金四萬元。重點二,在購房合同中,王瓊寫的定金是訂金。重點三,林海燕將房子專賣他人,王瓊要求林海燕雙被返還四萬元錢,也就是人民幣八萬元,林海燕不肯。現在王瓊想知道,她能不能要求林海燕雙倍返還定金呢?
岳運生:
這個案子看起來是一字之差引起的,其實雖然是一字之差,但是定金和訂金在在法律上是有嚴格區別的。定金按照擔保法的規定,它是一種擔保行為,它的背後是有嚴格的法律意義的,意義就在於,定金意味著給付定金一方違約的話,他就沒有權利要回定金了。接受定金的一方違約的話,他就必須雙倍返還定金。而訂金如果沒有這樣約定的話,它只是一種預付款的性質,當然,雖然是訂金,如果你後面也約定給付訂金的一方違約,不能要回訂金,接受訂金的一方要違約雙倍返還也是可以的,但是一般情況下,只要沒有後面這樣的規定,訂金就只是一種預付款。另外,擔保法還規定,定金是不能超過合同總價款的20%的,他如果超過了的話是無效的,本案中買房子的人約定的定金的金額第一次是兩萬,第二次是四萬,它都遠遠超過了房款八萬元我約定的20%,這個約定也是無效的。另外,她在自己書寫的這份合同裏面,明確寫的是訂金,而且後面沒有關於給付訂金對方自己違約不能要回,如果對方違約要雙倍返還的約定,所以她的訂金只能是預付款,她要求對方雙倍返還是不會得到法律支持的。通過這個案子,其實也提醒我們大家,在寫合同的時候,在簽定合同的時候,還是要字斟句酌。
責編:劉子瑜