福星科技 房地産牽動公司現金流

央視國際 (2005年03月16日 09:09)

　　主持人： 截止到上週末，共有322家上市公司公佈了2004年年報，其中，福星科技每股經營性現金流從負的0.95元突然上升到了正的1.29元，在我們的年報雙榜現金榜中排名第26位。但是，在年報中我們發現，以鋼絲繩製造的主業福星科技，其現金流狀況的改善卻主要得益於房地産業務的發展。那麼公司的財務狀況到底怎樣？未來福星科技業績增長的潛力還有多大？這些問題都引起了我們年報進行時編輯組的特別關注。

　　中國證券年報進行時顧問 顧燦奇

　　這種區域性房地産公司，它其實做的項目就是武漢，總體來説，它以後一兩年的趨勢，跟當地房價走勢關係是最密切的。

　　中國證券年報進行時顧問 劉姝威

　　如果它的現金流情況不是非常好，依賴於外部現金流量的可能性特別大，稍微有點風吹草動，它的抗風險能力就很弱，企業的關鍵在於它的現金流量的控制。

　　記者抵達武漢，從機場前往市區的路上，滿眼都是房地産商的廣告，路邊樓盤林立，讓記者感受到華中腹地的這個中心城市同國內很多地方一樣，正在掀起一股房地産投資的熱潮。而作為當地的上市公司，福星科技參與其中分一杯羹也在情理之中。福星科技的董事會秘書告訴記者，到目前為止，他們通過控股的福星惠譽公司投資武漢房地産的資金已經高達17個億，那麼作為三年前剛剛步入地産業的福星科技來説，2004年的現金流怎麼會突然由負數變為1.26元呢？

　　湖北福星科技股份有限公司董事會秘書 馮東興

　　我們前兩年這塊的現金流主要是城市花園項目的投入和漢口春天的項目儲備以及水岸星城的土地儲備，這樣就帶來了房地産這一塊現金流為負數，這兩年一方面是城市花園項目的銷售回款和金色華府的項目銷售回款，以及2004的漢口春天的銷售回款，主回報的項目就是城市花園和金色華府。2005年也是一樣的仍然為正值。

　　馮東興表示，2004年福星科技樓盤銷售回籠了5.4億元資金，每股經營性現金流大幅上升使資金壓力得到了緩解。但引起記者注意的是，公司房地産開發依靠的是資金滾動，而滾動開發的前提是能夠按期收回樓盤的銷售款，目前，福星科技在建的樓盤多達三個，分別是金色華府、漢口春天和水岸星城，其中水岸星城的投資高達21個億，光項目土地儲備一項就花費了8億元，那麼在2005年，這些資金能否如公司所説的那樣按原計劃滾動起來呢？公司的經營性現金流是否還會發生大幅度的變化呢？

　　湖北福星科技股份有限公司董事會秘書 馮東興

　　（2005年）漢口春天的一期的尾盤，二期的銷售資金以及金色華府的尾盤銷售的資金，這一塊預計的回收資金現金流是6個億，加上今年的水岸星城的資金回收，水岸星城預計資金回收在5、6個億。今年這邊公司裏面主推的項目就是水岸星城。

　　主持人：根據記者的調查我們可以看到，福星科技的現金流是否會出現大幅度的變化，主要取決於公司目前的三個項目：漢口春天、金色華府和水岸星城的銷售回款情況，為了了解這三個項目的真實銷售情況，我們記者決定進行實地調查。

　　在位於漢口中心地段的“金色華府”，記者看到，樓盤的主體工程還沒有竣工，但是銷售已經接近了尾聲。

　　金色華府購房者

　　問：您在這裡買的房？

　　答：對，只剩尾盤了，而且是大面積的，樓層都是高的。

　　在金色華府了解到，這個樓盤總建築面積14萬平方米，去年6月份開盤，銷售均價4300元，這裡的銷售人員告訴我們僅僅半年的時間。這裡的銷售率就超過了80%。

　　根據公司提供的數據，“金色華府”目前的簽約銷售收入已經超過了6億元，其中有2億多計入了2004年年報，今年還能帶來4個億元收入。而隨後在福星科技另一個項目“漢口春天”的建築工地記者看到，這個總建築面積25萬平方米的項目，一期是小高層，如果銷售完畢今年也可帶來1.5億元收入。

　　漢口春天項目負責人

　　問：一期有多少平米？

　　答：5萬

　　問：現在賣的怎麼樣？

　　答：賣的可以。

　　問：賣了多少？

　　答：達到90%了。

　　但是，記者在調查中發現，雖然目前的銷售率比較高，但是“漢口春天”這個項目的二期開發存在著不確定性，就是項目用地在拆遷方面存在問題，是否能夠按期動工尚不明確，

　　記者隨後將這一情況與在北京的年報進行時編輯組進行了溝通。

　　與北京聯絡

　　（武漢）記者：趙芳

　　漢口春天它二期因為拆遷可能遇到點問題，所以本來説是今年先下年就可以銷售，但是現在看好像有問題。

　　（北京）主編：劉志軍

　　就是説它上次的樓盤已經賣完了是吧！那麼它2005年要推出的樓盤有沒有，主要是哪個它在江邊上有一塊地，大概要投21個億，買那塊地就花了8個億，它説2005年就指望那塊地了，大概14萬平方米要重點調查的是它這塊剛平地，今年能不能銷售。那我知道，我就把下一步重點放在它今年下半年賭的那一塊項目上。

　　主持人：在與北京的編輯組進行了溝通之後，我們的記者決定將“水岸星城”作為下一步調查的重點，根據福星科技董秘馮東興提供的數據，今年福星科技樓盤銷售收入有望達到11個億，比2004年將近增長了一倍，其中有將近50%將來自於“水岸星城”這個項目，那麼這個項目目前的進展又怎麼樣呢？

　　這裡是福星科技剛剛投入建設中的水岸星城項目，總投資額達到了21個億，一期工程預計在今年的9月可以正式完工，儘管公司在2004年在房地産業務上嘗到了不小的甜頭，但是作為一家半路轉入房地産行業的公司在國家對地産行業進行調控的大背景下，如此大手筆的投資還是不禁讓人擔心它的資金安全問題。

　　水岸星城所在地背靠長江面朝沙湖，在福星科技三個樓盤中位置最好售價也最高，據了解一期要建成別墅，今年9月就要開盤。但令記者詫異的是，到目前為止連地基還沒有打，剛剛進行土地平整，而按照樓盤預售有關規定，6層以下建築封頂後才能拿到銷售許可，那麼這個項目能否如期完工呢？

　　水岸星城項目負責人

　　問：9月份能開盤嗎？半年時間能蓋起來嗎？

　　答：能蓋起來，很快

　　為了證實他的説法，記者隨後來到了這個項目旁邊的一個樓盤，向他們了解情況：

　　周邊樓盤銷售人員

　　大概要半年，但是有的時候，拿到地以後不見得馬上會做，但是如果説馬上就做，差不多應該是半年。

　　問：在武昌這塊最高的能賣多少價？

　　答：住宅的話，最高的應該在6千、7千

　　問：現在6千、7千的賣的好嗎？

　　答：這個我是根據以前那一塊就差不多賣到4千、5千

　　問：銷售情況呢？

　　答：它已經賣完了。

　　據福星科技董秘介紹，水岸星城一期別墅的售價每平方米4500元左右，由於他們土地成本比周遍樓盤要低400元左右，因此樓盤價格具備一定的競爭力，對於如期收回6億元資金他並不擔心。

　　 湖北福星科技股份有限公司董事會秘書 馮東興

　　施工的樁機已經進場，我現在要陸續進場的就是其它的配套的這一塊，包括土建和樁機施工這一塊還要陸續進場，我們確定的正式開工的時間是4月上旬，4月上旬正式開工，如果4月上旬正式開工的話，9月份可以全面預售。我們對水岸星城這一塊定位的話，定位為中、高檔盤，我們對水岸星城有一個要求，就是力爭把它打造成華中第一名牌。

　　福星科技董秘告訴記者，水岸星城項目是今年福星科技房地産業務的關鍵，光靠這個項目就能獲得與公司去年房地産業務等額的銷售收入，而下一步，公司還將逐漸加大房地産業務的開發力度。

　　湖北福星科技股份有限公司董事會秘書 馮東興

　　現有福星惠譽這一塊準備土地可以開發三年，水岸星城一期完畢的話我會考慮在適時的時候儲備土地。儲備土地前提是合理儲備土地，我們不會説一下成片、大片的儲備土地，會合理儲備土地，這要根據我們地産公司的現金流和市場情況來定。

　　主持人：通過記者的調查我們了解到，三年前福星科技涉足房地産業，目前進入到了加速發展時期。但是，整個房地産行業的前景是否能夠支撐公司下一步的發展呢？在今天晚間的中國證券節目中，我們將對此進行詳細的分析，歡迎到時收看。

責編：劉科研 　來源：CCTV.com