 |
|
|
（年中經濟述評）從投資增幅32.9％看房地産市場走勢 |
| 07月24日 15:06 |
|
|
今年上半年，我國房地産投資保持了高速增長的態勢，房地産開發投資比去年同期增長約32.9％，而另一方面，商品房空置面積增加，商品房銷售價格繼續走低。
32.9％的增幅，是在2000年、2001年連續兩年增長的基礎上所達到的高點。房地産業投資大幅度增長的原因是什麼？
國家統計局固定資産投資司房地産處處長賈海認為，目前投資增長的特點是，住宅、辦公樓、商業營業用房投資全面增長；國內貸款、利用外資、企業自籌資金、其他資金（主要定金及預收款）都有所增加。這一統計結果表明，開發商對房地産市場發展形勢全面看好，儘管目前銷售不是很理想，但開發商對市場預期有信心。25％的國內貸款、31％的自籌資金和34％的定金及預收款，形成了較合理的資金構成比例。尤其值得注意的是，利用外資同比增長15％，儘管數量不是很多，但這是一個趨勢，反映了外商對房地産業的投資信心。對於商品房銷售價格走低，賈海認為，近兩年房價上升幅度較快，房價偏高不利於市場銷售，房價回落對於房地産市場是一個利好因素。
國家統計局有關負責人指出，今年上半年投資快速增長主要有三個方面的因素：一是積極財政政策繼續實施，為國有單位的投資保持快速增長提供了有利的條件。今年以來，整個投資的資金來源情況良好。二是投資環境不斷改善，激活了企業和個人投資的積極性。在一季度，城鄉集體和個體的投資增長10.6％，二季度提高到25.3％。上半年城鄉集體個人投資增長了17.8％，這些充分表明民間投資正在趨多。三是今年的氣候條件從總體上看有利於施工建設，許多重大的工程相繼開工，比以往施工建設的時間都有所提前。
此外，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，徹底變革住房福利制度，居民直接進入市場解決住房問題，也是近年來房地産市場投資快速增長的主要原因。目前，通過公有房向城鎮居民個人出售，居民住房自有率達到80％左右，基本形成以個人産權為主體的住房産權結構。從新建住房看，個人購買商品住宅比例達到94％，市場化程度越來越高，市場機制在住房分配中開始發揮重要作用。
目前，我國城鎮居民消費的恩格爾系數已經降到40％以下，居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面。居民消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。調查顯示，居民對現在住房的滿意率不到20％，約有48％的居民提出在幾年內願意換購住房，已購公房中有67％希望通過換購住房改善條件和環境。正是居民潛在的住房需求給房地産市場以強有力的支撐。當然，房地産結構確實有不合理之處，房地産投資者應該根據市場需要加快結構調整。既要考慮富裕的階層，也要考慮中等收入階層，還要考慮低收入階層等多層次的需要。
同時，應該注意到，商品房空置面積的增加，將對市場的良性循環和投資效益帶來影響。專家分析認為，這反映出房地産市場兩方面的問題。在住宅供應方面，高檔商品房供過於求，面向中低收入家庭的經濟適用房不能滿足需求；一些城市為低收入家庭解決住房困難的廉租房制度還沒有啟動；在許多城市，住房二級市場和租賃市場沒有得到很好發展。在房地産市場秩序方面，違規開發、廣告虛假、面積縮水、仲介虛假信息、合同欺詐、物業管理不規範等六大問題的存在，損害了住房消費者的合法權益，挫傷了購房者買房熱情，影響了住宅消費的進一步啟動。
據一份對不同收入國家居住水平的資料分析顯示，低收入國家人均住房建築面積8平方米，中低收入國家18平方米，中等收入國家20平方米，中高收入國家30平方米，高收入國家45平方米。目前我國人均住房建築面積20平方米，正處在中等收入國家人均住房水平上。世界各國的經驗表明，在人均住房達到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。按照“十五”規劃，到2005年，城市人均住宅面積將達到22平方米，到2010年，可望達到25平方米，因此，今後幾年仍將是住宅的快速發展期。專家認為，面對住宅的需求和發展趨勢，應該引導投資方向，調整住房供應結構，儘快解決房地産市場秩序存在的問題，以促進房地産市場保持良好有序的發展態勢。（孫玉波 齊中熙）
|
責編:王春燕 來源:新華社
|
|
|
|
|
|
|
