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| 奧運勁風撲面而來 北京房價是漲還是落 |
| 07月25日 10:45 |
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這些天來，奧運會申辦成功給北京的房地産市場帶來了熱鬧而繁榮的氣息。精明的地産商嗅到了北京因申奧成功帶來的巨大商機而興高采烈。對於廣大購房者而言，當然更關心房價走向問題。申奧成功會促使房價升高還是回落到多數人能接受的水平？
北京的商品房價格實在是難以言説，一方面，市場上常有一些調查公司在公佈價格，另一方面，每個樓盤採取的銷售方式不一樣，或打折，或送裝修。總之，很難找到真正權威的價格。房價真是欲説還休。
對於奧運會申辦成功後的北京房價，本刊兩位記者展開了辯論。需要説明的是，辯論是建立在長期一線採訪與觀察的基礎上的。引用了不少開發商、專家及學者的觀點。辯論的目的是對市場最敏感的信號——房價，進行分析與思考，以期能夠對關心北京房地産市場的人們起到一點借鑒作用。如此，我們也就心滿意足了。
1800億會不會拉動房價
正方：奧運會的申辦成功會使北京的房地産市場整體走旺，北京房價看漲，北京在未來幾年裏投資1800億元用於城市基礎設施改造，包括道路修建、污水處理、城市綠化等等。基礎設施的改善會對房地産行業帶來重大影響。區域配套的完善，包括交通狀況的改善都會使相關樓盤的價格上漲，銷售速度加快。市場上，靠近地鐵或公共交通發達的小區，房價會偏高。
反方：首先，市政條件的改善是相對而言的，如果這裡的環境改善了，而周邊地方的環境沒有改善，於是這裡的房價有可能上升。假如彼此的環境都得到了巨大改善，那麼，房價上漲的空間就不存在了。第二，如果在市政條件改善的同時，同一地段房地産供應量不斷加大，競爭更加激烈，那麼雖然這裡的環境改善力度很大，但也不會出現房價上漲的情況。
居民收入與房價比會不會過高
正方：由於申奧成功，大規模的建設項目會增加很多就業機會，建築業、設計業、建材業、諮詢業、通訊業以及相關服務業將會得到迅速發展。人們收入水平的提高，會使現實購買力得到增強，購房置業將成為更多人的選擇。據測算，奧運會使中國未來幾年中每年GDP的增長約為0.3％，北京的GDP增長會更高，奧運會將為北京創造30萬個就業機會。人們的收入預期也會普遍看好，有房的人會再買好房子，無房的人會買新房子，這也為北京房價的上漲提供了條件。
反方：萬科董事長王石日前提供了一組數據：市民年收入與房價的比例，北京是1：22，上海是1：9.5，深圳是1：10.5，廣州是1：11。從中看出北京嚴重不合理。客觀的講，申奧成功增加了人們對北京經濟前景的信心，也許會使北京的房價下落的速度慢一點，或者維持在原來的水平上，但是房價普遍上升的可能性非常小。
有效購買力是不是完全釋放
正方：北京房價過高是有前提的。北京兩年前才結束福利分房，雖然有降價項目，但不具有普遍意義。北京去年商品房供應量不及上海的一半，從人口的總量看，供應量可能還不及深圳、廣州。北京的有效購買力沒有完全釋放出來，供應量不夠是房價偏高的主要原因。申奧成功會使更多人在北京置業，所以，降價只是個別的，暫時的，不具有普遍意義。北京缺少高品質項目，這是問題的關鍵。現在市場上項目品質與價格脫離，還有不少人買，這説明北京有著強勁的購買力，是其他城市望塵莫及的。申奧成功放大了這種有效需求。
反方：我們知道，現在，一大批樓盤的價格在下降，或者暗降。沒有申奧成功的利好消息，亞運村地區的基礎設施也在逐年改善，但是，房價卻沒有出現明顯上漲，因為這裡的項目競爭非常激烈。去年北京新開樓盤199個，其中亞運村地區便有60多個。項目供應量加大，導致了價格競爭非常激烈，漲價根本無從談起。要考慮到，居民手裏的錢能不能追上房價。近幾年來，該買房的都買了，沒買的是因為嫌房價過高。
土地供應量多不多
正方：北京城區概念是通過綠化隔離帶來實現的。在城區內，可供開發的土地越來越少。尤其是四環內的土地。因此，指望四環內項目降價是不太可能的。此外城內危改的推進，並不會大量增加可供開發住宅的土地，一方面，城內對建築有限高，另一方面，還有古城文化遺跡保護等因素，以及增加綠化面積、改善居住環境等原因，所以可供開發住宅的土地供應量不多，大多數危改拆遷的居民還是要外遷的。正因為土地供應量不多，價格概念會凸現出來，而且拆遷費用也比較大，所以城內商品房房價也會因此而上漲。
反方：目前來看，城內可供開發的土地並不像人們想象的那樣少。由於危改，北京市城區可供新建房地産的總量約為2800萬平方米，而數百家污染型企業的外遷又會騰出大片土地，可供新建房地産的總量約為700余萬平方米，四環路的修通又會使周邊增加大約3000萬平方米的房地産供應量。由此可見，未來幾年裏，北京市可供開發的土地供應量並不缺乏，這樣就不會出現因土地資源稀缺而出現的房價飆升現象。
亞運村有沒有示範作用
正方：10幾年前，亞運村那裏還是一片荒地，隨後的一場大開發，使一個成熟的大社區呈現在我們面前，並且房價如此之高，這是許多人沒有料到的，而奧運會的影響力遠比亞運會大得多，因此將引來更多的眼球和資金，甚至包括大量國外資本，土地與房價將因此而炒熱。
反方：在分析市場的時候，不僅要考慮定量因素，還要考慮變量因素。亞運村從一片荒地變成高樓林立，地價與房價飛速上漲，超出了市場的平均購買力，我們也看到近一兩年亞運村的房價正在悄悄回落。也就是説房價中的水分正被漸漸擠出來。
奧運會對周邊項目是不是錦上添花
正方：申奧成功幾天來，奧運村周邊包括風林綠洲、萬科星園等項目均出現了排隊購房的火爆場面。還有一些此前並不被看好的項目，也呈現出喜人前景。萬科星園打出廣告，申奧成功之後，15天之內不漲價，這就已經向我們透露了一個信息，15天之後，他們可能要漲價。南城的一個項目開發商對我説，如果申奧成功，他們馬上提價。看來，申奧成功使開發商與購房者都很樂觀，雖然申奧成功了，但城市市政設施的改善不會是均衡發展的，遠郊區縣的發展速度當然遠不如城區內那麼快。對於不少銷售火爆的亞運村項目而言，申奧成功不啻是錦上添花。
反方：萬科星園承諾15天之內不漲價，我們並不能就此推斷出15天之後，萬科星園必然漲價。我們更不能就此推斷出北京市的房價在今年乃至以後的時間裏普遍漲價。萬科星園在申奧成功之後，及時拋出上述承諾，用意很明顯，就是要給那些猶猶豫豫的買房人一種漲價的暗示，變相催促他們趕緊下定主意買房，這是一種銷售策略。去年北京新開樓盤199個，其中亞運村地區便有60多個。項目供應量加大，導致了價格競爭非常激烈，漲價空間已基本被封死。可以説，申奧成功只是亞運村一些項目的救命稻草。
悉尼的經驗是不是適用於北京
正方：悉尼申奧成功後，引發了住宅業、酒店業、旅遊業的興旺發達。每年房價遞增10％以上，在7、8年的時間裏，城市房價翻了一番，特別是奧運村地帶，房價上漲幅度更是驚人。悉尼申奧成功帶來了綠色、環保的居住理念，城市變得更加優美，因而吸引了大量移民置業。又因為住宅郊區化使政府難以承擔市政配套需要的大量資金投入，因此，悉尼提出了城區中密度住宅建設方向。奧運會給主辦城市帶來大量投資機會、就業機會。北京因為申奧成功也會産生類似的吸納效應。以前，北京開發商常用的策略是低開高走，實際上，真正降價的很少。就更別説以後了。
反方：剛才你談到，悉尼申奧成功後，房價提升迅速，但是我們一定要認識到，悉尼的情況與北京相差甚遠。悉尼在申奧成功之前，房地産市場特別是增量市場，是平緩的、是停滯的，甚至澳大利亞全國每年的房地産開發量還不及中國的一個浦東。在這種情況下，恰逢奧運的利好，房價總體趨勢就會明顯上升。北京正處於一個大建設、大開發、大改造的熱火朝天的時期。目前，北京的房價之中，水分很大，房價下浮空間也很大，這一點跟悉尼不同，人家處在一個房地産開發利潤率比北京低得多的時期。
房價的上升有沒有側重點
正方：申奧成功之後會促使房價上漲，但並不是説，全市的房價均衡上漲，是要有側重點的，我指的漲的範圍主要是四環內的城區當然還有奧運村及周邊地區。我們提出的綠色奧運、人文奧運、科技奧運的目標，在奧運村未來的住宅建設中能得到很好體現。以奧運村地區為核心，周邊地區也將是人們關注的熱點，自住型和投資型買家數量會增加，這樣一來，就會形成一種金錢效應，投入的錢越多，這裡的土地和房屋價格就越高。南城的基礎設施條件落後於北城，但在未來幾年裏，改造的力度會很大，包括道路、環境等等設施會大大改善。所以南城較低的房價也會得以攀升。加上東部有CBD的概念支撐，西部有中關村的概念支撐，因此，前景是樂觀的。
反方：今年以來，特別是申奧成功之後，奧運村地區將躍出一批新盤，而更多的開發商包括外部資本正瞄準奧運村。就目前來看，奧運村地區的商品房供應品種從每平方米3000多元到每平方米8000多元，應有盡有，而住宅供應量不少於800萬平方米。隨著供應量的繼續增大，房價上升的空間很小。特別是價位高的房子，很難再有上漲空間。建設部住宅與房地産業司司長謝家謹前不久指出，應該制止房地産價格的盲目上漲，以免挫傷百姓購房積極性。北京的房價在全國首屈一指，如果再行上漲恐怕很難達到改善群眾居住水平的目的。我們不是為舉辦奧運會而孤注一擲，而是要實現可持續性發展目標，培育百姓可持續性的購房需求，這是符合國家長遠發展目標的。
住宅郊區化會不會拉低房價
正方：郊區住宅與城區住宅，各自對準的是不同的消費群體，城外郊區住宅固然能吸引一部分人的目光，但是城內住宅小區完善的配套設施和豐富的文化生活，以及便捷的交通網絡，更能吸引多數人的置業選擇。北京會因為申奧成功而大力改善環境，減少市區與郊區的環境差異，另一方面，北京發展郊區住宅不得不考慮成本，道路、管線等市政設施前進500米的費用是1億人民幣。即便是郊區化，投資的時間表應該是排在城區之後。
目前北京處在一個史無前例的發展時期，奧運題材、入世題材、中關村大開發題材、CBD建設題材等等，未來幾年，更多的投資將集中到北京，北京不再是北京人的北京，北京將會成為全國乃至全世界投資商注意的北京。不僅城內的房價要上漲，郊外一些成熟的衛星城的房價也會上漲。
反方：未來幾年北京住宅郊區化的發展速度將呈現快速發展，隨著轎車的逐步普及，越來越多的人將選擇去郊外置業，那裏環境優美。對相當一部分人來講，城內住宅將不再能夠吸引他們目光。這種供求關係的微妙變化也會反應在房價上。郊區由於低廉的土地成本使人們能夠低價買到滿意的房屋，從而導致北京的房價總體降低。比如，回龍觀、天通苑、望京以北等十大邊緣居住集團，便構成了住宅郊區化的早期輪廓。十大邊緣居住集團在今後幾年裏將陸續成形，在那裏居住絲毫不比城內差，完全可以作為自己的第一居所。與此同時，越來越多的人還會到更遠的郊外去購置第二甚至第三居所，滿足自己休閒的需求。這對城內住宅會帶來一定的衝擊作用。
二手房會不會衝擊市區商品房價格
正方：二手房市場如果火爆，率先受到衝擊的不是城內的商品房，而是郊外的住宅。因為二手房的品質與城內新建商品房的品質相差甚遠，不在同一競爭平面上。目前有部分客戶去郊外買房，這也並不是住宅郊區化的很好體現，而是體現出一種被迫的郊區化。因為，這一部分人買不起城內商品房，所以不得不捨近求遠住到郊外。所以，價格廉、地段好的二手房大量上市，會對郊區相同價位住宅産生極大衝擊。不會對市區商品房價格産生影響。
反方：目前的二手房成交量很低，二手房市場剛剛啟動，市場需求遠遠大於供給，有價無市的狀況十分明顯。將來，二手房市場有望越來越火，成交十分踴躍。二手房比較低廉的價格必然會對商品房造成一定的衝擊，從而拉低商品房的價格。在這一點上，二手房的作用恐怕將超過經濟適用房。
政府的行政手段會不會降低房價
正方：我之所以認為未來幾年北京房價普遍上揚，是因為奧運帶來了千載難逢的大機遇，北京市的城市化水平，將因此向前推進10到20年，北京市有關方面也將努力抓住這次機會，同時決不允許房地産行業因盲目過熱而出現泡沫。對年度開發總量會實行宏觀調控，使房地産業朝著健康有序的方向發展。但是，政府已不是計劃經濟時代的政府，不會輕易對商品房實行限價。而是通過宏觀調控進行管理。價格是市場競爭的結果，是需求與供應之間的“協議”。奧運會申辦成功促使房價上漲，必然有其合理性。政府不會過多干預。
反方：我倒覺得種種跡象表明，在未來幾年裏，房價將會向人們的承受力靠近，俯就百姓的需求。入世之後，更多的外部資金將涌進北京樓市，改變開發業啟動資金短缺的狀況，使資金成本有所降低，從而為房價下落創造了空間。其次，外國的設計、規劃、監理、評估、仲介等行當也會更多地進入北京市場，出現競爭加劇的狀況，競爭也會使得成本降低，房價下落。第三，外國的工程管理、成本控制經驗也會更多地傳入北京，另外，先進的施工工藝和優良的施工材料也會更多地為中國所用，這些因素都將有利於降低樓盤的開發建設成本，為房價下降創造條件。
市政配套費會不會減少
正方：未來的政策因素不好估計，以前開發商在交納了大量市政配套費的同時仍然要擔負樓盤周邊部分配套設施的建設任務，今後，這種情況能否儘快改變，不得而知。政府的財力是有限的，政府徵收市政配套費主要是為了加強城市基礎設施的建設，市政設施看起來更像是“公共産品”，但是，受益於這種“公共産品”的單位和個人不會是均衡的。而且，城市建設不會停止，因此，短期看來，市政配套費應該不會取消，因而房地産的成本中，這一塊也不會去掉。
反方：從前，北京的開發商在開發樓盤同時也承擔著大量市政配套設施建設的任務，其實，這些市政配套設施建設的任務本應由政府承擔。這樣一來，開發項目剛性成本加大，同時也反映在房價之中。今後，北京的特別是奧運村市政設施條件得到長足的改善，開發商便有望減少為此而付出的費用。於是，房價有可能出現下落的空間。
辯論總結
正方：總結我的觀點：城區四環內的住宅，價格將因奧運題材利好而普遍上升，當然我不否認個別品質較差，配套較差的項目出現降價或積壓。奧運村及周邊地區新建項目更講究綠色、人文和科技的概念，因而更受歡迎。政府也將通過舉辦奧運之機來加速城市化進程。北京的房地産業將在這一進程中發揮巨大作用，並走向完善。受這一美好前景鼓舞，北京人的置業熱情也將空前高漲，同時將有能力去購買更新更好的房子。綠色、環保的居住理念將因舉辦奧運會而深入人心。
反方：我的觀點是我不否認因奧運題材的利好會使部分樓盤價格上揚，但大多數樓盤的價格會趨穩，當然，還有一些樓盤會在激烈的競爭中跌價，甚至被淘汰。看來，高檔住宅樓盤和商務辦公樓宇將會迎來一個火熱期，而大量普通住宅的性能價格比將繼續趨向合理，這是未來的方向。也許受奧運題材的激勵，在短期內奧運村地區的樓盤會紛紛提高價格，以求更大的利潤，但是，我們預測，在晚些時候估計樓盤價格還會合理回落，以適應社會購買力。
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責編:阿剛 來源:北京晨報
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