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| 新圈地運動：北京的地裏猛長鈔票？ |
| 07月30日 10:24 |
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2001年7月13日，對於北京房地産業來説是一個不平常的日子，這一天在房地産業景氣指數的坐標係中，是一個關鍵的“拐點”。從這一點起，景氣指數走勢曲線可能會戲劇性地向上攀升，也許會低迷下瀉，從此演繹出截然不同的故事和反差鮮明的場景。
申奧成功 北京房價應聲而起
從全世界看，房價與幾個因素有關：一個是經濟成長速度；一個是土地供應。如果這兩者剛好是吻合的，房價就漲；如果經濟成長快，但土地供應沒有控制，價格也漲不起來。還有一個是稀缺性和惟一性，另外管理品質也要高，如果管理品質不好，價格也會下降。
記者了解到，申奧成功後，奧運村周邊包括風林綠洲、萬科星園等項目均出現了排隊購房的火爆場面。還有一些此前並不被看好的項目，也呈現出喜人前景。萬科星園打出廣告，申奧成功之後，15天之內不漲價，這就已經向人們透露了一個信息：15天之後，他們可能要漲價。南城的一個項目開發商對記者説，如果申奧成功，他們馬上提價。看來，申奧成功使開發商與購房者都很樂觀。雖然申奧成功了，但城市市政設施的改善不會是均衡發展的，遠郊區縣的發展速度當然遠不如城區內那麼快。
悉尼申奧成功後，引發了住宅業、酒店業、旅遊業的興旺發達。每年房價遞增10％以上，在七八年時間裏，城市房價翻了一番，特別是奧運村地帶，房價上漲幅度更是驚人。悉尼申奧成功帶來了綠色、環保的居住理念，城市變得更加優美，因而吸引了大量移民置業。又因為住宅郊區化使政府難以承擔市政配套需要的大量資金投入，因此，悉尼提出了城區中密度住宅建設方向。奧運會給主辦城市帶來大量投資機會、就業機會。北京因為申奧成功也會産生類似的吸納效應。以前，北京開發商常用的策略是低開高走，實際上，真正降價的很少，就更別説以後了。
據國家統計局的消息，今年上半年，全國房地産開發投資強勁，到位資金快速增長，土地供應量增加，商品房全面熱銷，商品房空置面積的增長幅度進一步得到控制，空置商品住宅持續出現負增長，“國房景氣指數”在景氣空間中運行。上半年，房地産新開工面積達到1.55億平方米，同比增長33.2％。商品房空置面積的增速降低到0.9％，是近幾年來的最小增幅。其中，空置商品住宅連續3個月保持負增長。今年以來，商品房銷售價格的總體水平明顯上漲，增速突破兩位數大關。平均銷售價格每平方米2304元，同比增長11.1％。專家進一步指出，下半年，我國即將加入WTO及北京申奧的成功，必將帶動全國房地産開發業總體水平的繼續提升。
現代城總經理潘石屹説，申奧一成功，平均房價就一直往上漲。北京要投資1800億元來建城市基礎設施，這與北京房子的價值有很大關係。以現代城為例，真正建房成本只佔35％，稅費佔65％。從這一點就能看出：房子價值的很大一部分是受周圍基礎設施好壞的影響。如果價格遠遠偏離價值，就是不合理。另外，從國際上購買一套房子要花的價格在家庭收入中佔的比例看，在中國應該有個修正。首先，中國人的真正收入和統計的收入是不一樣的。第二，北京是個開放的城市，不能用北京家庭的收入來做比較。以現代城為例，現代城有30％的業主是外地人，25％是外國人。因此，有一點是可以肯定的，北京的申奧成功，肯定會增加北京房屋的價值。至於價格，理智一點説，在奧運和入世這個大背景下，平均房價要降是不太可能的。近日，華遠品牌項目——華亭嘉園的二期産品深藍華亭，在3個月內銷售完畢後，適時推出封存已久的典藏極品公寓E座，結果創造了北京房地産項目的奇跡，7月19日當天狂銷2.3個億。
應市而破 奧運吹起的房價有太多泡沫
業內人士認為，申奧成功之後會促使房價上漲，但並不是説全市的房價均衡上漲，而是有側重點，漲的範圍主要是四環內的城區，當然還有奧運村及周邊地區。我們提出的綠色奧運、人文奧運、科技奧運的目標，在奧運村未來的住宅建設中能得到很好體現。以奧運村地區為核心，周邊地區也將是人們關注的熱點，自住型和投資型買家數量會增加，這樣一來，就會形成一種金錢效應，投入的錢越多，這裡的土地和房屋價格就越高。南城的基礎設施條件落後於北城，但在未來幾年裏，改造的力度會很大，包括道路、環境等等設施會大大改善。所以南城較低的房價也會得以攀升。加上東部有CBD（中心商務區）的概念支撐，西部有中關村的概念支撐，因此，前景是樂觀的。
萬科集團董事長王石也提出，從經濟規律看，房産降價是大趨勢，即便是奧運申辦成功了，房價還有15％的下降空間。第一，房價要降，是指總體趨勢，但具體到全國各地，應該是不一樣的。第二，評論一個城市房地産價格合不合適，有一個參照系數，就是城市家庭年收入和城市平均房價之比。上海、深圳、廣州這三個城市的比例接近國際上8到10倍的比例，房價比較合理。相比之下，北京的比例就偏高了，通常是22－23倍，因此，北京的房價有降價的空間。針對這種下降趨勢，也要具體分析：房價有一定的下降空間，不一定就意味著房子的價格就要下降。房價的降價空間指一個城市總的價格走勢。北京現在的城市化過程，城鄉結合部建設大量比較便宜的房子，會拉低北京總體房價水平。15％的降價空間是綜合的。除了和城市擴容結合起來看外，還要和北京市民住宅消費情況結合起來。其次，也要看統計數據是否合理。當然舉辦奧運會，對北京的房價會有一個非常大的刺激作用，但是總的來看，北京的房價還有下降空間。
有關人士估計，從前，北京的開發商在開發樓盤同時也承擔著大量市政配套設施建設的任務，其實，這些市政配套設施建設的任務本應由政府承擔。這樣一來，開發項目剛性成本加大，同時也反映在房價之中。今後，北京的市政設施特別是奧運村的市政設施條件將得到改善，開發商便有望減少為此而付出的費用。於是，房價有可能出現下落的空間。
中國房地産業協會副會長兼秘書長顧雲昌接受記者採訪時表示，中國房地産業正面臨極好的發展機遇，未來中國房地産業的發展將出現三股合力的推動。首先是房地産産品數量的擴張和質量的提升所産生的合力。未來中國必然需要住房發展規模的穩定增長，更需要樓盤質量的加快提高，實現産品的更新換代。其次是房地産市場的增量房屋交易和存量房屋交易所形成的合力。今後房地産市場存量交易總量的比例將不斷提高，在三五年內很可能達到百分之五十左右。第三是住房消費和住房投資對房地産業發展所共生的合力。居民購買住房以自住消費為主，現在許多城市已出現不少將住房作為投資的群體，並在迅速擴大。顧雲昌認為，申奧成功，對於北京的基礎建設和房地産業有著直接的拉動作用。他説，中國房地産開發投資從1998年到2000年連續增長，今年投資依然強勁。這種新的房地産熱主要表現為市場的供求兩旺，而不同於1992年和1993年的過熱。他據此預測，中國未來三五年內城鎮房地産特別是住宅的投資和供應量將持續增長，房地産的有效需求量包括銷售面積和銷售額也將持續增加，保持在二成或二成以上。而房地産價格可保持大體上的穩定，或穩中稍有上升。但他告誡開發商不要一味開發高檔樓盤，而要關注普通老百姓，讓更多人買得起房子。
宏觀調控 不讓商品房價非正常上漲
據統計，全國商品房銷售價格居高不下。到今年5月，全國大中小600多個城市的每平方米最後成交的平均價格是2368元，比去年12月份上漲了20％左右。上半年全國商品房平均銷售價格同比增長了11.1％，而同期城鎮居民人均可支配收入僅增長了5.5％。在個人購房成為主流時，房價與居民收入差距懸殊仍是消費需求增長的阻力。另外，中國經濟景氣監測中心的追蹤監測表明，商品房空置面積增長速度雖然在下降，但空置總量仍在增加。未來投資的增長，房地産供應量將進一步擴大，現實和潛在的消費需求能否與之相適應是個問題。
建設部住宅與房地産業司司長謝家瑾分析認為，部分地區房價趨升過快，將挫傷居民購房的積極性。有的城市一個房地産項目銷售中兩年漲價17次，每平方米售價從1998年底的2300元，上漲到2000年的4500元；由於減少住房用地供應，每畝土地出讓價格從200萬元上漲到800萬元；有的項目樓面地價上升到每平方米5000元。這些問題不及時解決，將直接影響個人買房的進一步啟動。有識之士建議，為保持住房建設和消費的持續增長，必須保持合理的住房用地供應量，保持商品房、經濟適用房、廉租住房供應的合理比例，落實國家對經濟適用房減免稅費的優惠政策，控制商品房的土地價格，才能平抑房價的上漲。
今年6月26日，中國人民銀行發佈了《關於規範住房金融業務的通知》，其主要內容是通過嚴格審查住房開發貸款發放條件，對商業銀行實行統一科目管理以及嚴格發放個人住房貸款等方式加強住房信貸管理。按照通知要求，今後不具有“四證”齊全、企業自有資金不足開發項目總投資的30％等條件的開發商將拿不到銀行貸款。從積極方面分析，規範住房貸款市場，實際上也為有實力、有眼光的房地産開發商提供了發展壯大，避免無序市場競爭的機會。即便如此，政策導向的變動本身對房地産公司仍然蘊涵著相當的風險。對上市公司，尤其是那些正準備加入房産大軍的上市公司而言，則應仔細權衡自身實力，對房地産市場形成整體把握，從而選擇進入市場的力度。否則，僅僅為眼前的繁榮而動，甚至為一個概念的誘惑，只會得不償失。
奧運帶來了千載難逢的大機遇，北京市的城市化水平，將因此向前推進10到20年，北京市有關方面也將努力抓住這次機會，同時決不允許房地産行業因盲目過熱而出現泡沫。對年度開發總量會實行宏觀調控，使房地産業朝著健康有序的方向發展。在未來幾年裏，房價將會向人們的承受力靠近，俯就百姓的需求。入世之後，更多的外部資金將涌進北京樓市，改變開發業啟動資金短缺的狀況，使資金成本有所降低，從而為房價下落創造空間。其次，外國的設計、規劃、監理、評估、仲介等行當也會更多地進入北京市場，出現競爭加劇的狀況，競爭也會使得成本降低，房價下落。第三，外國的工程管理、成本控制經驗也會更多地傳入北京，另外，先進的施工工藝和優良的施工材料也會更多地為中國所用，這些因素都將有利於降低樓盤的開發建設成本，為房價下降創造條件。
圈地謀利 奧運經濟不能坑城郊農民
一項調查顯示，申奧成功後，普通市民首選的購房區不是奧運村。27％的人選擇中關村，24％的人選擇奧運村，20％的人選擇亞運村，16.2％的人選擇南城，11％的人選擇CBD。對於房地産項目而言，申奧題材也不僅僅是被奧運村、亞運村所獨佔，自然會被全城所有項目所分享。因為這是北京整體經濟發展的過程，也是基礎配套和市政建設進一步完善的過程，更是房地産業大發展的良機，所以對於那些還沒有發展或正在發展的城區而言，將會孕育更大的機遇。
從1997年就到北京從事房地産開發諮詢工作的香港房地産專業人士張志堅認為，北京申奧成功對北京的房地産業來説當然是一個利好，但鋻於對消費群體的具體分析，不能得出大幅上漲的結論，因為北京房地産的主體消費群將仍然是內地消費者，他們實際的購買能力是不會因為申奧成功而大幅上漲的。儘管在申奧成功的利好消息刺激下，有些樓盤行情出現了明顯上漲，但房地産商終將會面對消費者的實際購買力而不得不作出調整。同時，新資金的涌入將會帶來新樓盤的大量開發，這些新增加的樓盤供應也將影響北京房地産的大幅攀升。當然，鋻於有關法規的不斷健全，開發新樓盤不會出現一窩蜂的無序狀態，所以不會輕易出現導致北京房地産下跌的情況。但這並不是説北京的房地産就不會上漲，因為這裡是正在籌辦2008年奧運會的北京。張志堅估計，未來幾年將會有一些人不炒樓盤而去炒地皮，從而抬高新建樓盤的成本以至影響到樓市。
記者在調查中了解到，由於北京北部特別是奧運村的開發建設，土地供給已經屈指可數，而且開發成本較高，再加上北京、天津、秦皇島三市合一説法的潛在利好，越來越大規模的圈地運動開始向城南逐漸延伸。宣武區現已開出1公頃1億元的高價，平均每畝660萬元（含拆遷費），而以往較受房地産商冷落的大興等地，由於地價飚升潛力巨大，已被諸多地産商盯上。一位業內人士稱，北京向北發展的空間已不多，開發中心必然南移，像大興以前不論是招商還是地産開發都相對遲緩，恰恰因為這樣，這裡的生態環境保持得非常好，像長子營鄉有萬畝原始次生林，大片大片的果園，綠化水土十分有利於地産開發，軟環境可以使房價大大升高。在百姓採訪中更有人告訴記者，我要是有錢，就在北京買塊地，什麼都不幹，就可以等它長錢。
更讓記者擔憂的是，為了追求利益，有些城郊縣鄉政府以鄉徵土地的名義在交通便利、風景優美的地方動輒徵收千畝農民土地，農民的補償一般在500～600元，以此招商，由於手續不完備、開發商資金問題等原因，引起經濟糾紛，導致農民、開發商雙方的經濟損失。而且被徵用土地，很多都是良田，這種改變耕地使用性質的行為應該引起重視。
以前，作為國有土地，一般是誰佔地，誰就擁有使用開發的優先權。雖然國有土地使用開發權轉讓也通過市場運作，但並未採用公開化的形式，往往是在小範圍內運作，國有資産價值很難達到最大化。國土資源部鄧方工程師認為，國有土地走上拍賣臺，可以實現國有資産價值最大化，是國家積極提倡的做法。深圳和上海都在嘗試這種方式。華遠房地産公司張經理説，以往，單位和企業往往從本單位利益出發，開發國有土地並未實現公開、公正和公平的原則，在某種意義上，可以説造成國有資産流失。國有土地招標，可以優化土地配置結構，規範市場。 (崔榮慧)
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責編:劉瓊 來源:中國經濟時報
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