周劍英:這份租賃合同究竟是否有效－

央視國際 (2003年04月08日 10:23)

　　就千百千百位商戶訴北京陽光萊太投資管理有限公司、北京恒兆置業有限公司一審判決略論－.位於北京市東城區建國門內大街18號恒基商城內的千百千服裝服飾市場訴北京陽光萊太投資管理有限公司、北京恒兆置業有限公司租賃合同糾紛一案，立案後4個月于9月20日一審作出判決。審理法院為北京市東城區人民法院。

　　一審判決認為，被告方在其招商及與原告簽訂合同時，其經營範圍中雖未有經營生産資料、生活消費品市場及商業設施租賃的內容資格，但對該資格被告方已向工商行政管理部門提出申請並正在辦理之中。該合同是雙方意思表示，合同的內容不違反國家的禁止性規定，故原、被告雙方所簽訂的《北京市生活消費品、生産資料市場經營場地租賃合同》應認定為有效合同。作為本案的代理律師，在拿到這份判決書以後，想法很多。這份合同究竟有沒有效？

　　被告陽光萊太與原告簽訂《北京市生活消費品、生産資料市場經營場地租賃合同》，時間是在2001年11月，之前原告預先交付的押金，合同簽訂後，原告再預交了三個月即首期第一季度的租金。2002年1月1日，被告經營的千百千時尚廣場正式營業。經營過程中直至訴訟，商戶即原告發現被告陽光萊太存在違法經營。

　　第一，簽訂合同時，被告沒有生活消費品、生産資料等商業設施的租賃經營範圍。

　　－－－－為證實以上事實，庭審中原告代理律師出示了被告的企業法人營業執照副本、股東會決議（3月29日，股東會作出增加上述經營範圍的決議）、公司變更登記的申請書（被告向東城區工商部門提出，日期是3月29日）等三份證據。説明被告當初的超範圍經營。

　　－－－－我國公司法第十一條第三款規定：公司應當在登記的經營範圍內從事經營活動。

　　庭上，被告對此超範圍經營的實際情況予以了確認，承認原告代理律師所説的事實。辯解理由是“正在辦理過程中”。

　　另外，被告增加經營範圍的申請通過的時間是在2002年4月2日。

　　第二，5月20日以前，被告沒有辦理千百千服裝服飾市場的登記許可證。

　　－－－－原告庭審中指出，被告沒有申領市場登記許可證而進行市場經營，曾在4月份被有關部門處理。同時，在原告代理律師的堅決要求下，被告出示了千百千的登記許可證（由北京市東城區工商行政管理局簽發）。上面的日期是2002年5月20日。經當庭質證，原告代理律師認為，這個日期正好印證被告5月20日前的市場經營是沒有辦證的，是違法的。而且就市場登記證上有塗改及添加筆跡提出了疑問，請求法院核查。並提出了請求法院調查取證的書面申請書。

　　庭審中，原告代理律師另外提出兩份證據，是早期蓋了千百千服裝服飾市場章的茶話會邀請函和一份交款通知書。而事實上這個章當時未經工商部門同意備案，是被告私自雕刻的。

　　－－－－北京市1997年9月1日起施行的《北京市生活消費品、生産資料市場管理條例》第十五條規定：興建市場必須向登記管理機關申請市場登記註冊；聯合興建市場的，應當簽訂書面合同，由聯營各方共同申請或者委託其中一方申請市場登記註冊。未經登記管理機關登記註冊，不得興建市場或組織攤群交易。市場開辦單位憑《市場登記受理通知書》和市場開辦登記表，到市場所在地的區、縣工商局辦理設立市場服務管理機構的登記註冊（或增項）後，持照領取《市場登記證》，方可開展經營活動，包括出租活動。

　　原告代理律師認為，被告2002年1月1日（不包括2001年10月開始的對外招商）正式經營千百千服裝服飾市場，超越了當時公司的登記經營範圍，也沒有辦理市場登記許可證，是違法的經營行為。被告答辯指出，儘管被告之前沒有辦證（原因是正在辦理中），根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第十條“當事人超越經營範圍，訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的除外”，原、被告之間的合同不能因此認定為無效合同，是有效的。原告代理律師不同意被告的觀點。被告違法經營是事實，但被告隱瞞以上重大情況，為達到攤位出租收取鉅額押金和租金的目的。主觀上是欺詐。客觀上還同時實施了欺詐行為。

　　被告為了達到以上目的，在北京晚報上發佈招商廣告時，宣稱自己有1000多火暴攤位，其實只有600家，之後被告又發了一份抽獎宣傳單，稱已由北京市公證處進行公證，一等獎為價值18萬元的法拉利轎車。但事實上，被告根本未在北京市公證處進行公證，也不存在轎車大獎。而且，被告收取租金時，不是出具的正式發票，是收據，損害了國家利益。

　　合同法第三章“合同的效力”第五十二條：有下列情形之一的，合同無效。第一個情形就是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；。被告欺詐經營，正好符合這個情形。它與原告簽訂的租賃合同當然應為無效合同。

　　第三，被告經營的千百千服裝服飾市場開業時，沒有通過消防合格檢查。

　　開庭前，原告代理律師就被告是否通過消防檢查找到了專門負責千百千服裝服飾市場消防檢查的北京市消防局重點防火二處的王愛平工程師（女），得知千百千是2002年3月向消防局申報，4月底通過的消防合格檢查。（儘管原告一再通過法院提出要求被告出示消防合格證，但被告沒有出示。）

　　－－－－1998年4月29日通過的中華人民共和國消防法第十二條規定：歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿市場等公共聚集的場所，在使用或者開業前，應當向當地公安消防機構申報，經消防安全檢查合格後，方可使用或開業。

　　很明顯，被告在千百千服裝服飾市場開業之前，沒有向消防局申報，更沒有通過消防合格檢查，違反了國家強制性的法律法規規定。合同法第五十二條關於合同無效的最後一個情形正是被告的上述情況，即：違反法律、行政法規的強制性規定。原告正是依此提出了合同無效的主張。

　　庭審中，被告針對原告合同無效、退還押金、賠償租金損失的訴訟請求提出反訴，要求法院確認原、被告之間的租賃合同有效，原告要繼續履行合同，並隨後提交了反訴狀，但被告沒有及時繳納反訴的訴訟費，法院同時認為被告的反訴實際上就是答辯，因此駁回了被告的反訴。

　　一審法院認定合同有效，同時又以“原告未按約定交納下一季度租金、單方停止經營的行為屬違約行為，”對此，“原告應承擔相應的違約責任。”而“被告在與原告簽約時存有瑕疵，故亦應雙方均存有過錯”，在原告“合同無效，解除合同，全額返押金”的主張與被告“合同有效，繼續履行合同，承擔違約責任”的答辯兩種截然不同的主張中，法院最終判令合同有效，但解除合同，被告退還部分押金，原告則交納實際經營期間的租金，實有“各人五十大板”之嫌。作為攤位經營的商戶即原告，在與被告簽定租賃合同時，並不知曉被告經營上實際存在的所謂瑕疵，當然被告也不會告知。從合同中，我們則可以看出，商戶負有付押金、及時交租金的義務。而這也正是整個合同的利益核心。針對商戶的這個義務，被告卻享有如不交租金，就要扣押金、扣貨物的權利。當商戶經營過程中發現了被告的種種違法行為，只能要求解除合同，退還押金（這是原告的最低要求）。庭審上被告代理律師指出，經營就得付租金，要體現公平合理原則，正如“我”在庭上針鋒相對反駁的“原告不交租，被告就要扣押金，而被告違法，原告連合同都不能解除嗎。這本身就不是公平合理”，公平合理才是原告提起訴訟所要求得到的。

　　周劍英:司法實踐中如何看待勞動、雇傭與勞務

　　關於勞務關係、雇傭合同、勞動法等這些司法實踐中所出現的，我在從事法律服務過程中也有過迷惑。什麼是勞務，它與雇傭是什麼關係，勞動法的調整與它們之間有否聯絡。也曾與同行探討過，我認為，這些詞的産生與運用有著很深的歷史環境，又有其他國家的司法運用，這些詞怎麼來的，在中國目前的法律環境下有著什麼樣的含義，需要參考他國實踐。

　　前不久，我收到一封來自黑龍江省七台河市北興農場司法分局一位實習生的信件，談到他們在實踐中遇到了這樣的一個案例，其中就涉及到上面那些問題。情況是這樣的：甲聯絡到一個建築房屋的活，甲把活介紹給了乙，甲與乙一起到僱主丙家，乙與丙單獨商量各項事宜。甲、乙事前説好，工程掙錢乙按每平方米5元付甲好處費。問：

　　1.甲與乙之間屬於什麼關係，是居間合同、還是勞務類合同

　　2.勞務一詞應如何正確解釋，勞務關係是不是雇傭關係，是否只受《勞動法》調解

　　1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國合同法》分則中規定了買賣、供用電水氣熱力、贈與、借款、租賃、融資租賃、承攬、建設工程、運輸、技術、保管、倉儲、委託、行紀、居間共十五種格式合同。每種合同均有詳細規定。其中，是沒有勞務類或勞務合同一説的。關於居間，根據我國目前的政策，國家允許法人、公民個人必須經登記並獲得批准後，才能從事居間業務，這就是我們目前常見的一些仲介服務機構（科研單位除外），而且居間合同在居間範圍、條件、義務、報酬、期限等都有明確約定，我不認為，甲乙之間的關係非要套用居間合同或其他。

　　甲乙之間通過口頭形式，約定若工程掙錢，乙按每平方米5元付甲好處費，這個承諾意思表示真實，不違反法律或者社會公共利益，是在雙方自願的前提下作出，對甲、乙雙方均有約束力。乙支付甲好處費，本身不違法，法律不會禁止。

　　光明日報出版社1989年出版的《牛津法律大辭典》對勞動、勞務、雇傭是這樣解釋的：勞動法，英文稱之為labour law，是與雇傭勞動關係相關的全部法律原則和規則，規定雇傭合同和勞動關係法律方面的問題。雇傭合同，英文稱之為service， contract .

　　of，即羅馬法中的傭工契約，傳統上稱為僱主和雇工合同，現在則稱為雇傭合同。雇傭合同包括：工資、假日、工作條件、關心僱員身體和安全的義務，僱主協會和工會，集體買賣、罷工和貿易糾紛。按照雇傭合同，一方當事人為他方當事人提供勞務，接受他方當事人的指揮和控制，並相應地取得工資或佣金。勞務合同，英文稱之為services， contract .

　　for，即羅馬法中的委託服務契約。根據勞務合同，一方當事人向他方當事人提供勞務，這類勞務可以是專業性的，亦可以是技術性的。在提供這類勞務的過程中，勞務的提供不受他方當事人具體的指揮和控制，而是運用其自己專業上或技術上的技能和知識，並根據其自己的決定行事。這類勞務主要有兩種，一種是律師、會計、醫生和其他類似的專業性服務；另一種是建築工程承包商、船舶製造商、汽車修理商、運輸承包商和其他各種各樣的技術性服務。

　　早期的西方國家，如希臘、古羅馬對勞務、雇傭一詞的解釋及運用，源於他們豐富的實踐，並傾注了當時法律思想家的用心詮釋，在當時的社會環境下起著非常重要的作用。當然，隨著時代的發展，現在這些詞的含義已大不相同。比如勞動法，都設置了專門的勞動或就業部來處理勞動糾紛，制定相關的法規政策，只不過在具體處理上，各國不盡相同。應該説，勞動、勞務和雇傭從它們産生的歷史背景及其發展來看，勞務和雇傭的主要區別在於勞動者所提供的勞動是否是用自己的專業、技術，或僅根據用人者的安排、需求來提供勞動，前者是勞務，後者為雇傭。

　　中華人民共和國勞動法公布於1994年。共107條。適用於中華人民共和國境內的企業、個體經濟組織（即用人單位）、國家機關、事業組織、社會團體和已與之建立勞動合同關係的勞動者之間，有關就業、勞動合同和集體合同、工作時間和休息休假、工資、勞動安全衛生、女職工和未成年工特殊保護、職業培訓、社會保險和福利、勞動爭議、監督檢查、法律責任。它的施行對於保護勞動者的合法權益，調整勞動關係，建立和維護適應社會主義市場經濟的勞動制度，促進經濟發展和社會進步，都起到了積極的作用。之後，國務院、勞動和社會保障部（原勞動部）還及時頒布了一系列的行政法規、行政規章，是關於保險、勞動集體合同、工資、勞動監察等，涉及面非常廣，進一步對勞動法的施行提供了可操作的依據。

　　勞動法的實行過程中，産生了一些疑難問題。工人在碼頭搬運貨物時與老闆之間發生的工資結算、身體傷害索賠；司機為他人運貨過程中産生的相似問題；還有製衣廠臨時聘請的裁衣工、縫紉工與廠方、老闆經常出現的勞資糾紛，這種雇傭關係中勞動者憑專業、技術提供勞動，實際應為勞務糾紛，可以不適用勞動法。北京市高級人民法院就曾下文給北京其他各區法院，明確此類糾紛勞動者可以直接向人民法院提起訴訟。

責編：郭敏燕