深度資訊：投個什麼樣的二手房

　　當您已經決定要投資二手房，最難的恐怕就是如何選取正確的投資對象。從北京、上海、廣州三地二手房投資的情況來看，目前業主投資二手房主要是為了賺取租金，這個比例大約為80％－90％。那麼，選投資用的二手房，首先要看租賃市場的需求。

　　從大的範圍來説，現在用於出租的主要有兩類房子：高檔公寓和普通民宅（以80年代到90年代初單位分配的公房為主）。

　　我愛我家房地産經紀公司置換部經理邵海鷹説：從北京市場為例來看一下，現在北京市場很明顯，通過因為有這樣兩種客戶分類，所以北京市場現在公寓是一個承租方市場，就是出租的公寓非常多，租公寓的人相對來講就比較少。所以在收費價格上，這邊我們佣金也是收出租方的錢作為仲介公司的服務佣金。但是在民宅就不是這樣，民宅是一個比較典型的出租方市場，北京的位置相對較好，就是承租人比較相中的這種位置的房子呢，基本上是處於供不應求的狀態。

　　根據北京、上海和廣州大型仲介公司提供的數據，三地的高檔公寓和普通民宅的需求量可見一斑。（上餅圖、柱狀圖：北京，普通民宅佔房源總量的68％，公寓佔31％，普通民宅的出租率為68％，公寓為25％；上海，普通民宅佔房源總量的75％，公寓佔25％，普通民宅的出租率在90％以上，公寓為10％；廣州，普通民宅佔房源總量的77.8％，公寓佔22.2％，普通民宅的出租率為74％，公寓為25％。）

　　北京：普通民宅和公寓的房源情況（69％ 31％）

　　出租率：68％ 25％

　　上海：普通民宅和公寓的房源情況（75％ 25％）

　　出租率：90％以上 10％？

　　廣州：普通民宅和公寓的房源情況（77.8％ 22.2％）

　　出租率：74％ 25％

　　在市場上，一方面高檔公寓的需求量遠遠低於普通住宅；另一方面，投資高檔公寓的風險也明顯高於普通民宅。首先是投資成本高，這是顯而易見的，另外，公寓的租金存在不穩定性，這是最容易被樂觀的投資者們所忽略的。

　　我愛我家房地産經紀公司置換部經理邵海鷹介紹：公寓屬於房屋就出租之中高端産品，這樣對它的要求比較高，經常會有新的公寓的出現會使一些配套設施方面都比舊的公寓強，但新的公寓替代舊的公寓的時候，就會使舊的公寓的出租價格有很大的變化，這個就是公寓出租就比民宅出租更高的風險。

　　中央財經大學投資係副主任喬志敏説：因為對公寓這種高檔次的住宅投資來講，它的租金回報是不穩定的，波動性比較強，但對普通民宅投資的話，它的租金回報相對而言是較穩定的，而且從現在來看，這種普通住宅，正因為它（租金）比較穩定，那麼隨著經濟形勢發展的話，它現在有一定程度增值的可能性。

　　（前沿提示：投資公寓需謹慎）

　　那麼如果是二手民宅，什麼樣的房子最具有投資潛力呢？同樣，還得看市場的需求。從我愛我家房地産經濟公司提供的調查數據來看，租房人最關心的問題是房租有多高，這個比例是95％。另外，80％的人關心房屋的地理位置，60％的人關心房屋設施和裝修情況，而像買房人通常最關心的房屋面積、樓層和朝向等因素，卻不被租房人看重。

　　租房人關心的房屋情況：

　　房租：95％；房屋地理位置：80％；房屋設施情況（家電 傢具）：60％；房屋裝修情況：60％；房屋面積：8％；樓層：5％；朝向：4％

　　另外，還有一個數據投資者應該了解：目前租賃市場最搶手的房型是面積在40－－80平方米之間的一居室和小兩居。

　　根據市場需求，投資二手民宅最好選擇交通便利的房子，（上字幕 前沿提示：不要忽略傢具、家電的配備和房屋裝修）而且如果您想把房子快點租出去，最好別在傢具、家電的配備和房屋裝修上過於精打細算。

　　現在對於投資者來説還有一個難題，就是不知道該如何給被您看中的二手房定價。特別是普通民宅，大部分都是以前國家分配給職工的公房，壓根兒就沒人給它定過價，所以，許多投資者乾脆就拿同一地區的新建商品房做標準，比著人家的房價和租金來給二手房定價，如果您就是這麼做的，那可得當心了。

　　威格斯國際地産顧問地産資訊部經理公衍奎覺得這是一個誤區，就説新房跟舊房中間，它有好多不比的因素。而現在新房有好多配製，它檔次（和二手房）又完全不一樣了，它本身就是一個不同的産品。

　　在投資者不了解二手房價位的情況下，專家建議使用這樣一個指標，就是看二手房總價和月租金的比值，按照國際上的慣例，這個比值在100－120之間，買房投資比較合算，如果高於這個比值，買房就不划算了。但是，由於中國的房地産市場還不夠成熟，再加上中國人自古就有置業的傳統，受這兩方面因素的影響，目前在中國，二手房總價和月租金在100－120這個比值允許有一定幅度的提升，但一定要把握好衡量的原則：比值越低，投資回報率越高。

　　下面就以北京和上海的四套二手房為例，看一看怎樣根據這個比值來選擇二手房。

　　城市　　　區域　　　一室一廳房價（萬元）　　　租金（元/月）　　房價租金比
　　北京　　 八里莊　　　　　17.87　　　　　　　　　　1100　　　　　　162
　　　　　　 望　京　　　　　24.93　　　　　　　　　　1000　　　　　　249
　　上海　　 淮海路　　　　　28.95　　　　　　　　　　2250　　　　　　129
　　　　　　 龍　華　　　　　11.86　　　　　　　　　　1000　　　　　　119

　　從房價與房租比就可以看出，上海的兩套房子，比值接近100－120這個標準，是宜於投資的二手房。北京八里莊地區的房子比值雖然高於標準值，但是考慮到中國國情，這個比值也可以接受，可以考慮投資，但投資前務必要結合房屋情況和當地市場情況再次進行慎重考察。而望京地區的這套二手房比值達到了249，超過標準比值兩倍多，這就意味著目前的投資回報率太低，在投資時遇到這類房子就要近而遠之了。

　　（前沿提示：不要以同一地段的新房價格為標準確定二手房的房價和租金）