非典感染了房地産？

央視國際 2003年05月15日 22:42

　　非典疫情不可避免會對一些行業的正常經營活動産生了一些影響。但是，由於各地疫情的嚴重程度不一樣，地區經濟所受的衝擊也會有一些差異。從今天開始，《經濟半小時》派出5路記者奔赴廣州、深圳、天津、青島、西安等地，記者將在一線現場報道非典對這些地方的房地産、服務業、旅遊業、製造業、投資和進出口貿易等行業的影響情況。

　　往年這個時候，正是一年當中房地産市場最為火熱的時間，房展會一個接著一個，購房的客戶忙著看各處的樓盤。但是今年5月份全國的房展會基本全部取消，有一份數據顯示，在北京4月20日以後，去看樓盤的人數還不到往年的一半。與此同時，深圳、香港的樓市也不同程度地遭受到了非典寒流，那麼，非典疫情對我國不同地區的房地産市場産生了多大影響呢？來看看記者今天從北京、香港、廣州、青島四地發回的現場報道。

　　每年的4、5月份都是北京樓市的銷售旺季，可是今天記者驅車隨機走訪的幾家房地産銷售機構，看到的卻都是冷冷清清的場面。那麼這樣的銷售形勢對房地産公司的影響到底有多大？

　　華潤置地北京公司2002年的銷售額在10幾億元，是北京舉足輕重的房地産企業。這裡的負責人告訴記者，非典對他們的影響還不僅僅是樓盤銷售方面。

　　總經理陳鷹説，從前期的開發到建設、到銷售和物業管理，他們都全程參與了。這四個流程方面全部受到了非典的影響。

　　記者：“企業有沒有做過這樣的估算，到目前為止，非典給企業帶來的直接或間接的損失會在一個什麼數量級？”

　　陳鷹：“SAR病毒在短期內給我們公司帶來的營業額的損失應該是在20％左右，營業額損失在利潤方面，我相信比營業額損失還要多一些，因為我們整個公司運營成本比平常增加了很多，這塊會有30％－40％利潤方面的損失。”

　　負責北京金融中心建設的金融街開發公司，目前在售的大型項目有6個，其中西環廣場20萬平方米的開發項目，連續兩年排在北京市60項重點工程之首。那麼非典疫情對他們公司的開發項目影響大嗎？

　　黃旭明總經理告訴記者，從銷售贏利的水平上來看，應該不會有什麼影響。但是從收入時限的時間段上，可能會有一些週期的調整，衝擊應該是階段性的，（影響）應該是10％－15％。

　　記者對北京的6家房地産公司進行了調查，發現對非典的影響每家公司的反映並不一致，根據有關部門提供的數字，4月份，北京樓盤項目的平均成交量僅為36.84％，不足以往的一半（49.76％）。

　　搜房研究院副院長黃瑜説：“這種影響從短期來説，應該是還沒有完全表現出來。但是我覺得，不能説短時間。人去的少了，一下子交易量或交易額會少很多，還不能主觀的做這種判斷。”

　　中央電視臺駐香港記者唐春雷、姚宏也對香港的房地産情況進行了調查。在香港最大的地産開發商長江實業集團的一個樓盤的售樓處，記者看到整個售樓大廳看房的人不是很多，不過，工作人員告訴他們，從四月底開始，每到節假日或星期天，都有很多的香港市民起來看樓。

　　這個樓盤在今年3月開盤，不久就趕上非典型肺炎在香港爆發，和整個香港樓市一樣，這裡也受到SARS很大的衝擊，在疫情最嚴重的3月底到4月中旬，來這裡看樓的人減少了5成左右，一個售樓代理平均一天只能接待一到兩個客人。

　　香港長江實業（集團）有限公司高級營業經理郭子威説：“SARS對我們香港樓市整體當然有影響，估計四月份的時候，影響幅度大概有30％到50％之間，參觀樓盤的人數大幅度減少。”

　　2003年3月香港一手樓盤成交2240宗，而到四月這一數字只有925宗，大幅下跌58.7％，而據香港金融管理局的最新統計數字，由於受SARS影響，香港樓價下跌，負資産數目到三月底達到新的記錄。

　　香港中原地産代理有限公司高級營業董事張焯賢表示，因為SARS疫情對香港居民是一個恐慌影響，再加上香港的兩大銀行匯豐銀行、渣打銀行，對這個香港經濟預測做出調低，另外，好多業主沒能出門去看樓，香港大多數的發展商沒有這麼快的動作，所以使四月份的成交比三月份下調。

　　不過隨著SARS疫情逐漸得到控制，香港市民生活開始恢復正常，樓市也隨之回升，在五月的首個週末，香港就有近300個新樓成交記錄。記者看到，香港不少樓盤的銷售人員又開始忙碌起來，基本上每天每個人都要接待5到6撥客人，一到兩天他們就能做成一單生意。

　　而在廣州，我們的記者也來到了位於珠江邊上的珠江帝景，它在廣州市中心，緊貼著正在建設中的廣州市中軸線，是廣州比較高尚的社區之一。走進珠江帝景，經常可以看到一撥一撥過來看房的人。

　　廣州市民：“廣東人對這個非典型（性肺炎），不是特別在意。你看茶樓裏的人都在喝茶。” 樓盤的負責人也告訴記者，他們的樓盤銷售並沒有受到非典的衝擊。 廣州珠江帝景房地産項目副總經理林靜華：“我們今年這個項目是8.2億元的銷售任務，爭取10億元的目標。到五月份為止，我們完成了差不多4億元，全年的計劃的一半。”

　　林靜華介紹説，五一期間是廣州售樓的黃金時間，今年受非典影響，來看樓的人雖然少了一些，但是買樓的人卻增加了。

　　林靜華：“今年‘五一’五天時間就有1.3億元的成交額。去年同期，5月1日到7日，

　　我們的銷售額是1億元。”

　　珠江帝景售樓人員告訴記者，五一節期間每個銷售人員每個人只有5分鐘的吃飯時間。

　　在另一個位於市郊的大型樓盤雅居樂，記者聽到的依然是好消息。廣州番禺雅居樂房地産有限公司總經理梁正堅表示，從今年一月到五月，他們的銷售特別是廣州這幾個樓盤的銷售非常讓人滿意。“比如我們這個樓盤已經超過兩個億的銷售”

　　與開發商的滿意相對應的是，記者在廣州市房地産交易中心，看到來辦理相關手續的人絡繹不絕。廣州市國土資源和房屋管理局房地産市場管理處副處長劉志偉向我們提供了一個具體的數字：1—4月份整個廣州房地産銷售是436萬平方米，比去年增長1.9％。

　　雖然青島目前沒有一例確定的臨床非典病例，但是，目前4月份青島的公路鐵路和民航的主要指標出現兩位數的負增長，大型的房展項目臨時取消，在一些商品房銷售現場業看不到大量的顧客，看起來似乎青島的房地業有些冷清，但是記者通過調查發現，情況並不是這樣。

　　在青島市天泰房地産開發公司的銷售部門，記者注意到，除了保潔工在進行現場清潔外，在半個小時內，只有兩個人前來詢問有關情況，據了解，天泰公司的房産項目青島奧運花園是青島市最大的樓盤項目，在5月1號剛剛開盤。特殊時期人氣究竟如何呢？

　　副總裁唐煒説：“從5月1日到現在為止，預約排號的情況和原來的預期基本達到了目的，這半個月的時間已經預約排號到了436個。”

　　唐煒告訴記者，樓盤的熱銷也出乎他的意料，雖然到現場觀看的購買者少了，但是可以看出青島市民並沒有因為特殊時期減少對住房的投資信心。與唐煒的放鬆的心態相似，青島歐海家居有限公司青島店店長李海峰同樣對青島的房産業前景充滿信心，他管理的歐海家居賣場同樣也是5月1號開始營業，一見到記者，他就拿出厚厚的一打最近簽訂的合同。

　　李海峰表示，在青島目前看不出因為非典影響而帶來的買房熱情的消退。“至少在我們這裡，裝修登記還是非常踴躍的。”

　　看房的少了，簽訂意向的不少，逛建材市場的人不多，但是掏錢裝修卻不猶豫，防非典的局面對買房者有沒有負面影響呢？

　　青島市民：“應該跟非典沒什麼關係。大家考慮山東受非典影響的房子很小。”

　　青島市建委副主任王建祥告訴記者，奧運概念以及青島獨特的地理優勢，使得青島房地産業今年1到4月的情況可以用“大幅度升溫”來形容。

　　王建祥：“商品房的銷售情況非常好。全市商品房銷售面積是82.53萬平方米，同比增長了54％。”

　　北京、香港、廣州、青島都是房地産市場比較發達的城市。我們看到雖然非典疫情對這幾個城市的房地産市場都有影響，但影響的程度和産生的作用不盡相同。那麼，作為拉動國民經濟增長的一個重要動力來源，全國房地産行業的整體在這場疫情中表現如何呢？

　　近幾年我國房地産市場一直保持著強勁的發展勢頭，以2003年一季度為例 ，全社會共完成投資額1285.1億元，比去年同期增長34.9％。1－3月份，全國累計銷售商品房面積3125萬平方米，同比增長45.2％，增幅比去年同期增加27.7個百分點，累計銷售額784.69億元，同比增長52.7％，是近幾年同期的最高值。另據國家發展和改革委員會和國家統計局的最新調查，一季度我國房地産開發實際到位資金2347億元，比去年同期增長43％，高於同期房地産開發投資增幅8.1個百分點。

　　雖然年初突如其來的非典疫情對全國房地産市場沒有産生直接的衝擊，但也使一些城市異常火熱的房地産市場一時間出現門庭冷落的景象，在清華大學房地産研究所所長劉洪玉那裏我們也得到了同樣的回答：“四、五月份在沒有疫情影響的這些區域，房地産的活動基本上還是很正常的，受疫情影響比較嚴重的區域，因為大家出行的活動受到限制，所以從建築的速度、成交的金額、數量會有所減少，但是應該説這是一個短暫的過程。”

　　同時房地産開發商也普遍認為，如果"非典"在短時間內得到有效的控制，那麼對我國房地産的整體影響將是微乎其微，但這種狀況如果持續半年以上，房地産的發展就有可能受到嚴重影響。

　　今年一季度全國房地産市場走勢強勁，非典疫情的影響力主要是在4月20日之後才逐漸顯露出來。目前這次疫情帶來的負面作用，除了體現在銷售上，還造成了疫區的一些樓盤施工進度放慢，很可能會拖延未來的交房時間。這些有形無形的損失，都會給房地産企業帶來不小壓力。雖説，全國大多數房地産企業都把復蘇的希望寄託在疫情過去之後的市場反彈，可他們又應該如何度過眼下的這段非常時期呢？

　　現在，對房地産企業來説，最重要的是儘快把購房客戶重新吸引到自己這兒來，維持渠道暢通，保證房地産企業賴以生存的資金鏈條不會因為銷售受阻而出現裂痕。為了促進非典期間房地産市場的銷售，北京市住房資金中心就宣佈，將可能適當提高住房公積金貸款額度，降低首付款比例，以拉動全市的住房消費。除此之外，房地産行業還採取了哪些對策，應對突如其來的疫情影響呢？

　　北京的白先生最近購房心切，近兩個月裏考察了有近10家樓盤。他告訴記者，今天選擇在北京五環外的大興黃村購房，的確受到了非典疫情的影響。“我在市裏工作，所以一開始比較關注市裏面，交通方便一點。但非典以後，特別是香港陶大花園整個公寓全部被感染了。我跟家裏人就覺得，如果能在郊區密度低一點，將來感覺還是好一些。”

　　像白先生這樣想法的人最近還有不少，地處北京遠郊的連排別墅，成為非典時期人們關注的熱點。銷售人員對此備感意外，“從5.1開始到現在為止，12天的時間賣了36套房子，這個也出乎我們的意料。”

　　意外讓房地産商看到了商機，及時抓住消費心理變化，力推遠郊的健康概念樓盤，正是華潤置地北京公司最近應對非典影響的銷售策略之一。“我們只能是通過一些有方向性的去直投，通過一些直投的宣傳件進行網上宣傳。”

　　一些房地産商告訴記者，非典時期對房地産銷售影響的主要原因，是人們出行上的顧慮，非典讓人們的生活方式發生了調整，但是北京房地産業，內在的供需關係並沒有因此實質性改變。因此，開闢多途徑的銷售方式，成為北京房地産商應對非典影響的共識。房産商：“銷售方式是多元化、多渠道的。這種方式對化解目前的一些不利因素方面起到積極地作用。比如它的信息來源可能主要不是以現場接待為主，多渠道的互補對銷售的工作，

　　應該起到了一些保障。”

　　為緩減疫情對市民生活的衝擊，幫助相關行業渡過難關，4月23日，特區政府公佈了總額118億港元的一攬子救市措施，這些措施刺激了消費，也一定程度穩定了市場。同時發展商也紛紛推出許多優惠措施，吸引更多市民看房、購房。

　　香港長江實業（集團）有限公司高級營業經理郭子威：“買我們樓盤，送他們客戶禮券，酒店客房的優惠，吃飯、消費、娛樂方面我們提高（優惠條件），希望從另外一方面加強他們來我們樓盤的興趣，從而提高我們樓盤的銷售結果。”

　　到4月底，在特區政府和香港市民的齊心努力下，SARS疫情得到了較好控制，目前已連續11天新增SARS感染數字保持在個位數。在此情況下，香港市民心態恢復平穩，樓市也逐步恢復正常運作。業界人士認為，隨著香港經濟的回升，香港樓市不僅五月份會出現恢復性增長，從全年看，也將保持一定幅度的增長。

　　郭子威估計：“整體來説，加上SARS情況改善，加上政府貸款數額、人群投入市場，估計樓盤5月份會明顯得到改善。”

　　香港中原地産代理有限公司高級營業董事張焯賢相信，香港的零售方面會慢慢得到恢復。“關鍵是外圍的因素方面，看美國、中國SARS方面有沒有延伸，如果恢復經濟的話，我估計香港樓市方面有5％－8％的升幅。”

　　廣州是最早遭受非典影響的城市，但是在採訪中，無論是百姓還是開發商都告訴記者，廣州的樓市還在按照它原有的步伐在向前走，而來自政府的數據也證實著這個樂觀的消息。是什麼原因讓廣州樓市波瀾不驚呢？

　　採訪中記者發現，目前廣州熱銷的樓盤大都環境優美、交通方便、配套設施齊全，而這樣的樓盤恰恰是廣州市政府近年來大力提倡的。

　　廣州市國土資源和房屋管理局房地産市場管理處副處長劉正偉表示：“將來城市建設要沿著地鐵及廣州的路網走，逐步把老城區人口密集區往外擴展。”

　　正是基於這樣的一個思路，廣州郊區興起了一個個依山傍水的大型社區，面對突如其來的非典，這些樓盤恰好滿足了人們對居住環境的要求。

　　碧桂園物業發展有限公司經理陳穗金説：“很多人認為，花20分鐘的車程換取一個清新的、山清水秀的地方是比較值得的。”

　　這是廣州當地媒體對今年五一期間廣州樓市的評價，看樓的人少了，但是買樓的人一點也沒減少。因此政府也沒有針對非典出臺一些臨時措施。

　　劉志偉説：“政府引導市場，不是説因為非典才採取救市措施。作為市民來講，他購房也比較理性。”在廣州樓盤依然在建設，交易依然在進行。對於未來廣州樓市的發展，劉處長同樣是充滿信心。

　　劉正偉：“廣州市的房地産在未來兩三年會比較平穩，這兩年的（銷售）量已經超過1000萬平方米。”

　　在青島，針對商品房銷售，青島市政府出臺了新政策，讓購房者得到了實惠。

　　從事海洋地質工作的柳傑早就看好了一套100多平方米的商品房，5月14日，他來到了青島市住房資金管理中心諮詢，按照青島市5月8日剛出臺的公積金貸款新政策，柳傑可以得到更多的公積金貸款，以前個人公積金貸款最高額度不超過15萬元，而目前的新規定將額度放寬到30萬元，柳傑決定貸一筆20萬元15年還清的購房款。“對這個20萬，十五年來説的話，如果是做公積金貸款，月還款額是1484.39元，銀行貸款是1585.76元，他們的差額為101.37元。”

　　顯然，公積金貸款對柳傑來説更實惠。他説：“我覺得是好事。因為貸這種款的話，省了很多的麻煩，一次性貸夠，要不然要跑兩家銀行。另外，這個利率還比那個低，自己還貸的壓力要小一點。”

　　據了解，自放寬公積金貸款額度以來，每天都有數百人進行諮詢，按照新政策增加貸款的人數佔到了貸款人數的15％。青島市的房地産今年正是開工建設的高峰，青島市建委副主任王建祥表示，嚴防非典可能使得外地在青島的購房者減少，而吸引青島市普通市民的投資，只能是降低門檻，並且擴大平價房的建設。

　　青島市建委副主任王建祥表示：“住房消費是老百姓最大的消費，貸款可以刺激消費，同時也可以激活房地産市場，使其不受非典的影響。”

　　據了解，青島市決定今年增加30萬平方米的平價住宅的建設，這些房屋在青島市場上仍然是供不應求的狀況。可以説，青島市嚴防非典的思路是，讓平民百姓買房得實惠，同時在政府也將減少金融隱患。

　　王建祥：“實際上，我們的措施從政府、市場、老百姓的角度都同時考慮到了。政府加大經濟適用房的建設力度，讓這些普通老百姓去買這樣的房子能買到中低收入的普通的住宅。”

　　到目前為止，各地所採取的措施，主要還是為了應對非典疫情對房地産市場的短期影響。而在中長期上，疫情對房地産市場也會産生一定作用，很多房地産商預計，經過這一輪疫情，郊區低密度住宅將成為銷售熱點，今後客戶對建築通風、排水等設施的要求會更高。

　　房地産業是我們國家的支柱産業之一，到2002年，這個行業已經連續六年高速增長，對國內生産總值增長的貢獻率保持在1個百分點左右。可以説，目前非典疫情造成的種種影響是房地産行業從沒有遇到過的。這些影響會不會導致一直處於上升中的商品房價格出現降價？會不會影響到我國整體經濟增長？《經濟半小時》請到了北京大學中國經濟研究中心宋國青教授。

　　他表示，房地産主要還是取決於以後的需求。“施工的影響還是短暫的，現在看來，真正地在工地上施工感染疾病的可能性還是比較小的。應該説，短期的時間裏是對施工建築業有影響，但更長期來看，主要的影響可能還是對需求的。”

　　房地産對其它的很多行業有帶動作用，比如對建材、原材料行業會有一個帶動作用。那麼這個作用有多大呢？宋國青認為，這個情況非常重要。現在商品房的銷售一年大概有五千億。去年它在GDP比重中佔了5％以上。所以這是一個很大的數量，去年光增加量就是一千多億，光增加的這一塊就有一個點的GDP。它漲了以後，對建材各個方面的需求都是非常大的。像今年，商品房這塊，正常時候能增加一千五百億元。今年受點兒影響，比如説增加到一千三百億元，少了二三百億，充其量也就是幾百億的影響。這在GDP的總量裏是零點幾個點。基本上像北京這個情況就是慢慢下降下去，甚至再出現一點兒小的波動。經濟的主要影響就在二季度，三季度應該慢慢開始恢復。”

　　記者：“北京原來已經有一些積壓房了，那麼現在由於需求位移的往後移，三個月甚至四個月，積壓房的增加會不會使得房價下降？”

　　宋國青：“這個也應該是短期，應該價格上是下降的。”

　　記者：“你認為，非典過後房地産行業會怎麼樣去發展？價格是會走低還是恢復到以前的這種趨勢呢？”

　　宋國青：“從全國總體上來講，我覺得房地産很大一個因素是取決於土地供給。如果土地基本上慢慢放開，或者比過去更開一些，房屋的價格還應該是下來一點兒，它跟SARS沒關係。多也就影響一兩年的房價，只是一個短期內的影響。”

　　《經濟半小時》記者：

　　衛東 李萍 孫菁 李長松 王朝陽 康敬峰 吳亞 盧小波