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商品房“黑洞”有多大？ |
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2002年04月12日 |
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對大多數人來説，買房可以不只是夢想，卻往往要花去多年甚至大半生的積蓄。 |
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然而錢投出去，就能高枕無憂地等著喬遷新居了嗎？許多購房者都有這樣的經歷——善良美好的心願在期盼後被重重地傷害了：沒譜的面積，沒準的承諾，還有霸道的物業公司...... |
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走近商品房，就意味著將要面對“黑洞”麼？
沒譜的面積 |
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專訪 |
建設部住宅與房地産司副司長沈建忠
在面積的縮水和漲水上一般都在二三個平方米或四五個平方米之間。開發商是想好這種手段，不引起消費者過多的注意，然後積少成多，來損害消費者的權益，而且也是一些不法開發商慣用的手段。
中國消協法律與投訴事物部主任王前虎
縮水的這一部分面積，有很多消費者是不知道的。開發商又故意地隱瞞了真實情況，不去主動地告知，從而使開發商獲得了這一部分不義之財。而這一部分不義之財又得來得相當輕鬆。如果每一戶都會這種情況，那麼開發商獲得的不義之財，將是一個很大的數字。
建設部門採取了哪些措施？
這兩年根據消費者在這方面投訴比較多，短斤缺兩問題比較突出，應該説我們主部門，在這方面採取了很多措施，防止規範面積方面的短斤缺兩。包括去年出來的《商品房銷售管理辦法》，包括最近剛剛出臺的房屋面積計算的一個規定。這些實際上都是為了根本上解決短斤缺兩的問題，對不法開發商來説出臺這些東西以後，他再要在面積上做假，短斤缺兩，他應該説是冒了很大的風險，他會受到法律的制裁。
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對於大多數人來説，買一套商品房往往花去半生的錢。因為商品房每平方米的價格少則幾百元上千元，在一些大城市的黃金地帶常常是幾千甚至上萬元。所以，如果商品房的面積打了折扣，消費者可能要承受巨大的損失。
談麟1999年3月選擇了東煌花園10號樓501單元一套123平米的房子，並且很快和東煌房地産開發公司簽訂了《商品房預售合同》。這個合同中的114.48平米的私有面積，就是我們通常所説的套內建設面積。談麟交齊了25萬元的房款，交房的日期卻一拖再拖，到了當年12月5日，開發商才通知談麟交房。而談麟在新房看到的情景與開發商原來的介紹相距甚遠，他悄悄請了一位建築內行測量了套內建築面積，結果讓談麟大吃一驚——差了8個平方米。
這不僅意味著談麟多交了1萬6千多元錢，而且直接影響了談麟父女兩家人的團聚。談麟找到東煌房地産開發公司，結果對方一概不承認，並説面積出現差錯的原因是測量的人不夠專業。而當地房管局的測量結果私有面積是108.41平米。
對此東煌房地産開發公司副總經理陳祖華説，這是因為施工圖要修改，計算人員也可能看錯了指標。如果圖紙改動了，並且通過規劃部門的批准，面積減少也是情理之中的。但福州市規劃局局長徐友濱告訴記者，設計圖紙到目前為止還沒有改變。那麼原因該是出在公司內部人員的計算錯誤。記者在公司裏四處打聽當時項目的面積計算的負責人，但沒有找到。開發商稱，此人去年上半年去世了。
死無對證，可是6平米的面積是找不見了。這位負責人始終沒有講清楚房屋面積縮水的原因，可他們卻是這樣的態度：最終産權面積由産權部門核定以後，按照它的增減調整我們的銷售金額。可談麟不同意這個説法。既然有一個多還小補，還簽個合同幹什麼？
客觀地説，商品房預售合同面積與房屋建成後的實際面積，由於施工建築的原因可能存在一定的誤差。建築部出臺的《商品房銷售管理辦法》明確規定：誤差在3％屬於合理誤差，超過3％的，買房人有權退房，而開發商應當承擔違約責任。而談麟買的這套商品房的預售合同面積與實際面積有6.08平米的誤差，已經明顯超過了合理誤差面積。後來在福建省消協的調節下，東煌房地産開發公司答應再給談麟重新調整一套建築面積為153平米的商品房。他們也親口答應，事先和開發商看了一下新房，並留下了新房的圖紙。算了算竟少了18平方米！談麟對東煌房地産開發公司徹底失望，他拒絕接受換房調節，走上了司法解決之路。經過一年多的艱難訴訟，談麟縱終於等來了一審判決。東煌房地産開發公司退回談麟的房款，並賠償相關損失。但東煌房地産開發公司不服一審判決，同年8月向福州市中級人民法院提起上訴。與此同時，他們通過種種渠道，私下找了談麟。過去一直高高在對談麟林冷眼相對的東煌房産，為什麼這次卻對談麟明裏打官司，暗中搞妥協呢？記者在對東煌花園小區住戶的採訪中發現，很多人反映當時面積差了很多，多算了很多，也有的至今還沒有搞清楚。 |
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其實近年來象談麟這樣與防房地産公司因房屋面積産生的糾紛也屢見不鮮。據中國消費者協會初步統計，面積糾紛的投訴率目前已經排到房地産行業的第三位。但事例各不相同，但糾其原因而言，不過於面積縮水和面積漲水。
由於房屋的面積測量已經需要了非常專業的知識，所以在面積上做手腳已經成為不法房地産商欺詐的一個主要方式。根據中國消費者協會的統計：目前國內各項房地産投訴中，關於面積的欺詐投訴高達10％。除了我們節目中説的這種面積縮水的情況，有的開發商還利用加大房屋面積的方式，讓消費者補交房款，從而增加銷售利潤。
沒準的承諾 |
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人們常説，安居才能樂業。近幾年，商品房市場不斷升溫，大大小小的樓盤不斷出現，人們有了更多地選擇，許多人圓了自己的住房夢。但是，與此同時也有一些購房者發現，當自己好不容易攢夠了錢，如何才能選購上一套理想的住宅，成為更讓他們頭疼的事兒。深圳市山水居的住戶就是這樣。
位於深圳市梅林路的山水居，是由深圳市正瑞投資發展有限公司負責開發的一處住宅小區。2000年初，深圳幾家主要報紙刊出了山水居樓盤的銷售廣告。由於宣傳中的小區環境優美，價格優惠，山水居在短時間內，吸引了眾多購房者的注意。
業主説，它曾經提供了一個宣傳手冊，叫山水居住的“完美居家計劃”，把我們生活的方方面面都想到了，我們相信它既然想到了，那就去做，那就是一個行動的問題了。 從2000年5月開始，不少消費者和開發商簽訂了預售房合同。按照合同要求，開發商交房的最後期限是2001年3月1日。讓山水居的業主高興的是，開發商十分守約，2月26日，他們接到了入住通知，可後來他們被告知並不能進去住，因為還沒有正式完工。這和最初的合同約定有了出入，業主無法驗收。直到入住一年後，山水居仍然遲遲拿不到竣工驗收證書，當部分業主就延遲交房向正瑞公司討要説法的時候，開發商卻早有準備。
深圳市正瑞投資有限公司辦公室主任田漢華説，業主已經住進去了！又不是我騙你過來住的，你鑰匙領了，也入住了。
開發商倉促交房的真實用意到底是什麼？知情人告訴我們，按照深圳市的有關規定，如果超過兩個月之內就可以自由退房，當時為了逃避這一條，就開始把這個房子進行非法入夥了。 原來，開發商預料到了延期交房的危險，馬上採取象徵性的交房來推卸責任，山水居的業主還沒明白過來，就發現自己已經上了當。但這還只是開頭，業主很快發現，真實的小區和開發商當初的宣傳大相徑庭。
儘管這位田主任矢口否認，我們通過比對，還是能清楚的找到答案。根據平面規劃圖上小區樓群的分佈，早已存在的工廠就座落宣傳畫冊上綠地的位置。當初，為了增強小區的吸引力，精益求精的開發商在製作、宣傳畫冊時可沒少費工夫。 據這位知情人透露，在模型和各種樓書上都把工廠的這塊地作為了綠地跟假山進行綠化，實際上這是不可能的，到現在我們還可以看到這個工廠。依山傍水的美麗園林，原來只是開發商創造的海市蜃樓，那樓書上隆重推出的另一特色——完美居家計劃竟也是一個影子也沒有。 開發商解釋説，當時宣傳廣告中的“山水居內”範圍包括周邊的地區，他也承認在宣傳中肯定是有誇大的，能夠刺激消費，刺激購房。
這樣的廣告誇大，使山水居的入住率高達95％，給正瑞公司帶來了豐厚的利潤，唯一受害的只有山水居的住戶們。其實，當年眾多業主之所以選擇山水居，除了這些令人心動的廣告，還因為當初開發商專門提供了預售許可證的複印件，從而，最終取得了購房者的信任，簽定了預售房合同。
為了保證廣大消費者的利益，我國實行商品房預售許可制度。業主萬萬沒有想到山水居開發商不僅在宣傳畫冊上耍了花招兒，連這種應該由主管部門頒發的許可證他們也做了手腳。開發商否認他們曾展示過預售證，也不承認在預售證領取之前，簽訂過合同。但在山水居業主的手中，我們看到的這些收款收據似乎可以證明，在取得預售證之前，開發商不但填過預售合同，還收取過合同公證費。知情人説，這些都是偽造的，是為了提前收大家的錢。剛開始銷售的時候，這個樓還是塊工業用地，只有一個孤零零的售樓部，連一個樁都沒有打一根，這個情況下就開始銷售，當時已經收了幾百萬塊錢了，每個房地産發展商來説，違規情況可能會有，但是不會這麼集中，不會説一直從開始到後來。就是説他把所有能用的騙局全部用上了。但是到最後無論如何吃虧的都是消費者。
中國消費者協會統計表明，近幾年，我們國家有關房地産糾紛的投訴不斷派生。其中，對廣告虛假和開發商承諾不兌現的投訴佔到總量的20％。這裡除了是因為消費者缺乏應有的辨別能力以外，更重要的還在於有關的法律法規處罰力度太小，而同時也與一些地方相關部門的查處不嚴有關。購房者花上十幾萬、幾十萬甚至一生的積蓄購買房子，很多正是看重了開發商美好的承諾。然而，一些開發商卻通過多種手段違背自己的承諾，欺騙消費者，千方百計賺取昧心錢，這樣的行為在損害消費者利益的同時，也將影響到房地産市場的健康發展，而開發商最終也將嘗到自己種下的苦果。
霸道的物業公司 |
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專訪 |
建設部住宅與房地産司司長謝家謹
大量的住宅小區，都是由房産開發公司興建的。那麼在建設的階段，它可能就已經確定了，由它下屬的物業管理公司來管。實際上開發公司和物業管理公司是一種父子關係。由於它們直接的父子關係，就造成了物業管理公司，在前期介入的過程當中，它還是只有聽開發商的。
物業管理條例它主要是規範物業管理所涉及到的各方主體的法律地位、法律關係和各方的權、責、利。這裡面涉及到開發商，開發商交下的物業必須是合格的，特別要強調接管和驗收階段。物業管理公司承擔了後續的物業管理，就要幫所有的業主把好驗收和接管關。那麼，在接管驗收的過程當中，有任何出現的問題、質量問題、配套問題和其它與原來承諾不符的問題，物業管理公司在它的職權範圍內，它應該代業主出面來和開發商進行協調溝通。使得這些問題，能夠更好地得到解決。
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買了商品房搬進了小區的人通常稱為業主。為了保護小區的環境，管理好小區的公共設施，並且提供給業主各項配套服務，小區還需要一個管家，也就是物業管理公司。小區的物業管理公司本來是為業主服務的，但是近一段時間以來，北京、上海等城市卻就相繼發生了物業公司的人員毆打業主的荒唐事。管家竟然變成了毆打業主的打手，這到底是怎麼回事呢？
去年9月20號上海雅士居小區裏，幾名業主被房産公司經理、物業公司經理及保安人員毆打。在整個追打過程中，三名業主都不同程度的受傷。其中一人右手大拇指粉碎性骨折，一根肋骨骨折。上海市公安局松江分局局長陳明軍説，我覺得非常氣憤，因為整個物業管理和業主矛盾，衝突到這麼個程度，而且這麼厲害，確確實實這些人的行為，這些人造成的後果，已經構成刑事處罰，所以當時就決定把這些人全部刑事拘留起來。
這幾名業主究竟為什麼被打？事情還要從開發商延期交房説起。位於上海市松江雅士居小區是1996年由上海莘迪房地産公司開發建設的。 1998年3月正當購房者歡天喜地的準備搬進新居時，卻被開發商告知房屋要延期交付。
沒有按期住上房，這下可坑苦那些早已做到打算的業主，以前有房的房屋主或租或賣，沒房的就只好付租金租房子住，損失就這樣落到了買房者的身上。於是業主們拿起了先前與開發商簽訂的合同，向開發商索要違約金，沒想到本來是合情合理的事，開發商卻耍賴拒絕賠付。業主們只好用法律的手段來解決問題，但這一告卻使自己陷入了危險與麻煩之中。
大額的賠付讓開發商葉國梁著了急，怎麼才能保住自己腰包裏的錢。他認為還得從業主身上想辦法，於是他找來了自己的親弟弟，物業公司經理葉國元。 葉國元怎麼配合房産公司的呢？小區32號業主洪波便是葉氏兄弟盯上的一個對象。洪波于98年9月購買了一棟別墅，其價值9萬元的花園。從洪波提供的房款結帳單上，我們清楚的看到洪波的所有款項早已向開發商結清，但開發商卻硬説洪波的9萬元花園款沒有付。 洪波自然不肯給錢，葉國元便開始給洪波找起了彆扭。2000年10月數名物業公司保安將洪波扣留在小區門衛室長達1小時之久。
原來向洪波要錢並不是根本目的，最主要的是想要逼迫洪波撤訴。與洪波有著類似遭遇的還有193號業主張曼曼夫婦以及小區內其他一些業主。
據了解，物業公司採取放高音喇叭，晚上打大光燈，汽車輪胎放氣，不讓業主進出小區大門或者乘我們小區班車上下班等等手段，逐漸越來越離譜。在一份物業公司發給業主的催款通知單上竟然滑稽地寫到“由於您的卑劣行徑，導致了我公司的經營連續虧損，您是我公司全體職工的仇人，是本小區不受歡迎的人，我們將不會給您提供任何業務和保安服務。由於您不享有本小區的服務，請你自帶保鏢。”
一些業主深有感觸地説，好象我們進入了雅士居小區，就好像以前進了敵戰區一樣。物業公司這些做法就連自己公司的職工也看不下去。 同時，物業公司對房産公司的指令執行得不折不扣，而對自己的分內事卻視而不見。一些業主反映，當時小區的雜草長得有一人多高，垃圾要每隔15天、20天才清理一次。
物業公司的行為讓小區的業主們再也坐不住了，他們開始向有關部門反映情況，並且並且準備向新聞媒體訴説他們的遭遇。 去年9月20號，當幾名業主正在接受上海東方電視臺記者採訪時，遭到了葉國梁、葉國元及保安人員的阻攔，於是便出現了物業公司的人員毆打業主的荒唐事。
據中國消費者協會對接到投訴進行了分析，發現目前業主與物業公司之間的糾紛主要集中在四個方面：第一，物業公司只收費不服務；第二，物業公司亂收費；第三，物業公司對業主實行野蠻管理；第四，物業公司收費高。
本應為業主提供服務物業公司，收了錢卻不儘自己應盡的職責。並且房産公司與業主發生經濟糾紛以後，不但不出面進行調解，反而站到了房産開發商一邊，在小區裏肆無忌憚地毆打業主。這使得小區的業主們不得不面對來自開發商物業公司的雙重壓力。
目前這種由房地産開商委託給自己下屬企業來承擔小區物業管理的形式，已經佔到整體的1／3以上。為了進一步規範物業公司中出現的種種問題，物業公司與房産開發要分業經營，已成為今後的發展方向。與此同時，今年下半年有望下發的物業管理條例也在加緊論證和修改當中。
2002年3月29號上海市松江區人民法院對葉國元及保安隊長曹連心三人作出一審判決，葉國梁、葉國元因犯尋釁滋事罪被分別判處有期徒刑1年，曹連心因犯尋釁滋事罪被判有期徒刑7個月。
雅士居小區終於平靜了下來，去年10月在業主們精心的挑選下，他們為自己選擇了一個新的管家。
物業管理公司是業主買方入住以後打交道最多的部門，他們的服務質量直接影響到住戶的居住質量。那麼，物業管理公司的職責究竟是什麼，他們的權限究竟有多大？這麼多圍繞物業公司所産生的糾紛該如何解決？隨著商品房市場的進一步發展，物業管理將會越來越發達，加強對物業管理公司的監督，明確其地位和責任是房地産市場規範發展的迫切要求。商品房市場作為一個新興的市場，它滿足了消費者的住房要求，也促進了經濟的發展。而與此同時，這個市場也的確出現了種種不規範的現象，所以我們必須要對這些問題進行有效的治理和規範。只有這樣才能促進我們房地産市場的健康發展。 |
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