物權法：在農村買房，慎之！以農民生計為重

央視國際 (2005年07月13日 10:45)

　　時下，生活在喧鬧都市裏的人們越來越嚮往鄉村的寧靜和清新空氣，將買房的目光投向了郊區和農村。但由於對房地産法律知識的匱乏，很多“城裏人”在農村購房的過程中引發了一些糾紛。

　　這些糾紛的産生，涉及到這樣一個問題，即宅基地使用權。農民對住房和宅基地享有何種權利，農民的住房及宅基地能否轉讓，如果能轉讓，又應在何種範圍內轉讓，對此物權法草案已做出相應規定，但社會上還存在較大爭議。　<<<參與討論>>>

　　聚焦熱點：城裏人在農村禁購宅基地

　　根據土地管理法的規定，國務院為加強農村土地的管理，已經明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。因此，物權法草案規定，宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一併轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照規定轉讓宅基地使用權的不得再申請宅基地。

　　草案同時規定，農戶佔有的宅基地面積應當符合規定的標準。一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權人未經依法批准，不得改變宅基地用途。

　　新聞背景　湖南省瀏陽市張一明先生遇到了一件煩心事：明明自己掏錢通過正當途徑購買的房屋，使用了幾年後，卻被告之是違法，得退出。<<<<

　　如何申請宅基地使用權

　　宅基地使用權，是指公民個人在依法取得的國家所有或農村集體組織所有的宅基地上建築房屋並享有居住使用的權利，包括以下內容：l．依法取得。2．永久使用。3．隨房屋轉移。4．受法律保護。

　　●物權法草案熱點之一：建築物區分所有權

　　●物權法草案熱點之二：遺失物的所有權

　　專家點評：宅基地轉讓應慎重對待

　　一些專家對物權法草案的規定大多表示贊同，他們認為，隨著城鄉之間的相互融合，許多農民已在城市紮下根來，不可能再回到家鄉居住，農民對自己的住房擁有所有權，當然應當允許他們轉讓住房和宅基地。而且，這也是增加農民融資途徑，幫助農民脫貧致富的一項措施。

　　也有人對宅基地的轉讓深表擔心，因為在他們看來，住房和宅基地是農民安身立命的最後保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所。

　　鄭功成委員：應該有一個變通的辦法

　　物權法草案只允許宅基地在本集體內轉讓。城鎮居民不能到農村買房，而農村村民則可以到城市買房。全國人大內務司法委員會委員、中國人民大學勞動人事學院副院長鄭功成認為，這樣簡單的禁止城鎮居民到農村買房，不利於城鄉之間人口的雙向對流，也不是真正保護農民利益，而是在客觀上讓農民的一大財産變成“死産”。應該有一個變通的辦法。<<<<

　　楊興富委員：農村的住房、宅基地應該與城市一樣

　　在城市，將房屋出租、轉讓、抵押都可以，為什麼在農村就不行呢？全國人大內務司法委員會委員楊興富認為，農村的住房、宅基地應該與城市一樣，這是適應社會主義市場經濟發展的要求，是適應全國農民的要求，也是農村經濟發展的需要。<<<<

　　劉振偉委員：農村宅基地可以單獨轉讓和抵押

　　全國人大常委會委員、農業部政策法規司司長劉振偉理解，農村宅基地問題，既然是重要的財産權，就可以單獨轉讓和抵押。此項規定，應與城市土地使用方面的規定相一致，因為從使用權性質上看，兩者是沒有區別的。<<<<

　　本網專訪江平：物權法保護合法的“灰色財富”

　　審議意見：能否轉讓是個兩難選題

　　當初規定宅基地，農民可以無償使用，不得轉讓，一是為了使農民“居者有其屋”，二是為保證農民不要成為流入城市的無業遊民，造成兩極分化。

　　現在情況發生了變化，一是要有序轉移農村勞動力，加快農村城鎮建設，二是農村進行産業結構調整，實行農業現代化後，農民需要資金髮展生産，惟一可以取得融資的，只有房屋和宅基地。但是，由於現在農民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉讓後，一旦生活和生産發生變化，農民將無依無靠，淪為無居無業的失地農民。

　　為此，絕大多數委員和人大代表主張，物權法草案在徵求意見時，既要聽取農民和涉農人士的意見，同時又要結合社會主義市場經濟的本質權衡考慮。

　　厲無畏委員——立法要為今後的發展留一定的空間，“是否可以在物權法草案中增加一條，在城市規劃需要的時候，給農民一定的社會保障和合理的補償，這對於提高土地的使用效率是非常有益的。”

　　劉積斌委員——物權法草案對宅基地的規定，好像是保護農村的宅基地不流失。他認為，其實建築物的轉讓和宅基地流失不流失沒有關係。城市人買賣房子，土地始終是國有的，這與土地所有權沒有關係，同樣的問題，在農村為什麼不行？建議對城鎮居民到農村購買宅基地，可以有一些條件的限制，但是不應完全禁止。

　　熱點縱深：立法應以農民生計為重

　　十屆全國人大常委會委員長會議決定，將關係到公民切身利益的《中華人民共和國物權法（草案）》向社會全文公佈，廣泛徵求意見。這一決定，反映了國家最高立法機關對制定物權法的高度謹慎和對廣大公民的充分尊重。

　　物權法草案中有關農民權益的核心制度在於土地承包權和宅基地使用權。其中，宅基地使用權關係到農村千家萬戶，並且是廣大農民的生計問題。

　　草案規定“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一併轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”這些限制宅基地使用權轉讓的規定，對充分保護廣大農民權益，意義重大：

　　第一，限制宅基地使用權轉讓，有利於保障廣大農民的生存需要。

　　第二，限制宅基地使用權轉讓，有利於穩定農村社會秩序，體現並尊重農村的社會良俗。

　　第三，允許宅基地使用權在本集體組織內轉讓，考慮了物權人的實際交易需要。

　　中華人民共和國物權法（草案）全文

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責編：陳桑桑 來源：人民網