新華網上海消息：去年40萬元一畝的地價，今年轉手賣到80萬元；4000元以下樓盤越來越少，8000元以上樓盤越來越多，投資購房者一買就是兩三套……上海社會科學院最近完成的“上海房地産業分析報告”顯示，進入2002年，在上海樓市持續供需兩旺的背後，正孕育著一些過熱的徵候，主要表現在樓市圈地運動異常熱乎，高檔住宅大量上市，投資購房成為時尚。
報告指出，上海樓市正在掀起一股圈地運動狂潮。去年以來，隨著上海土地使用權出讓方式由協議改為招投標和商品房實施內外銷並軌以及我國加入WTO的重大利好，人們對房地産發展充滿著預期。因此，上海掀起了一股聲勢不小的圈地運動。在上海的松江、青浦等郊區，已經很少有土地可供出讓，而通過轉手交易得到的地塊價格漲幅驚人，幾乎翻一倍。去年松江大學城附近的地價為40萬元一畝，而如今已經達到80萬元一畝。又如閔行在浦東地區的浦江鎮，是“一城九鎮”建設的重點鎮，隨著盧浦大橋建設和浦江兩岸開發的利好推動，使得這個鎮的土地價格猛漲。不僅上海本地開發商，全國各地開發商也紛紛涌入上海，甚至不少實力非凡的海外房地産巨子也開始搶灘上海，不惜在上海市中心繁華地段重金圈地。尤其是申辦2010年世界博覽會和浦江兩岸開發的實質性啟動，使中外各地投資者更是涌動。
有購房能力的絕大部分是處在金字塔尖的人。而中低價位的住宅越來越少。
今年春節以來，排隊購房已成上海房市一道風景。在一些中低價位樓盤開盤前，大部分購房者為了買上一套層次景觀都比較滿意的住宅，不惜傾其畢生積蓄再加上貸款排隊購買。而在一些中高價位樓盤，許多購房者雇民工排隊，而且往往一買就是好幾套。這些購房者大多數買房不是為了居住，而是投資。並且其資金大部分依賴銀行貸款。一般來説，一個項目剛開盤時價格較低，當竣工交付使用時，期房變現房，價格往往也上升10％以上，在財富效應的感召下，投資購房者越來越多，約佔購房者的20％。
高檔樓盤大量上市，使上海樓市結構性矛盾突出。隨著上海不斷向國際大都市邁進，中外客商紛紛來滬投資，從而引發對高檔住宅的需求熱。為適應這一趨勢，不少開發商紛紛進入高檔住宅開發，既有市區高檔觀景住宅，也有郊區豪華別墅，而且銷售狀況良好。位於黃浦江邊的世茂濱江花園，去年創下11.89億人民幣的年銷售額。郊區一些幾百萬甚至上千萬的豪宅也有不少人問津。今年1至6月，房地産開發投資增幅超過50％以上。但值得注意的是 ，這些購房者大多數來自境外和全國各地的客戶，上海的客戶僅為30％左右。隨著市區新一輪舊區改造和浦江兩岸開發，未來市中心高檔住宅供應將在短期內急劇增加，而且每套房價總價一般至少在100萬元以上。
上海社會科學院的專家建議，上海應建立房地産市場綜合預警系統，其中要將土地供應和開發投資列為最主要的指標。專家建議，要對每年土地供應量進行嚴控，所有土地進入市場都必須招標；建立土地二級市場，土地二次轉讓必須通過二級市場進行，有關部門應對整個土地市場的供求關係有一個全面了解和監控；對房地産投資必須有所控制，不能任期無限制發展。
面對開發商一窩蜂進軍高檔住宅市場的態勢，專家指出，如果一味將高檔住宅購房對象寄希望於境外人士或者外地購房者，那麼高檔住宅需求的基礎是不紮實的，很有可能出現供大於求的局面。政府應引導市場重視中低檔住宅的開發，滿足上海普通市民改善居住條件的願望。上海作為未來國際大都市，將會出現一大批高檔住宅區，這是一種必然趨勢，但對上海中低收入居民的居住條件改善亦要關注。政府每年在供地時，應考慮中低住宅的開發，向市場提供一定數量的中低價位的商品住宅。
專家提醒，如果投資客一旦過多，市場供求關係將發生變化，這些投資客的資金鏈將出現問題，有可能給整個市場帶來衝擊。為了規避投資購房暗藏的風險，專家提出，可試行多套購房抵押貸款抵減制度。近來，樓市投資客對於活躍上海樓市起到了一定的積極作用，但投機客過多，市場泡沫也會越多，因此須對“空手套白狼”的做法加以限制，可以採取的辦法是，對購房者第一次購房應滿足其貸款要求，第二次購房時應基本滿足，而當第三套以上住宅時，可 試行抵押貸款抵減制度，如僅提供50％或30％的貸款。（記者 羅新宇）
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